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    目前在二手房交易過(guò)程中需交納的稅費(fèi)，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價(jià)款等多個(gè)稅目。下面的內(nèi)容希望能給您在置業(yè)過(guò)程中起到一定的指導(dǎo)作用，但這并不是萬(wàn)能的，也并不是適合任何房屋，因此提醒您在交易過(guò)程中還要根據(jù)自己房屋的實(shí)際情況來(lái)確定該交納哪些稅費(fèi)。

    目前個(gè)稅的征收辦法分兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減購(gòu)買價(jià)款減合理費(fèi)用后再乘以20%；公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減4000元后乘以建筑面積減合理費(fèi)用后再乘以20%。

    房屋性質(zhì)——已購(gòu)公房

    對(duì)于公房業(yè)主來(lái)說(shuō)，2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》的出臺(tái)讓幾乎所有的已購(gòu)公房被列在免征營(yíng)業(yè)稅之列，極大地降低公房業(yè)主的出售成本，使得已購(gòu)公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發(fā)展起到積極的作用。

    下面以一個(gè)具體實(shí)例來(lái)說(shuō)明進(jìn)行已購(gòu)公房交易買賣雙方需交納的稅費(fèi)：

    劉女士在海淀區(qū)翠微路地區(qū)有一套1992年已購(gòu)公房，建筑面積約為80平方米。2005年10月，劉女士首次將該套房屋進(jìn)行上市交易，經(jīng)過(guò)幾天的買賣雙方對(duì)價(jià)格的協(xié)商后，最終該套房屋以6180元/平方米的價(jià)格，即總價(jià)款494400元出售給馬先生。

    對(duì)于賣方劉女士來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

    印花稅

    印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即494400×0.05%＝247.2元

    對(duì)于買方馬先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

    1)印花稅

    印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即494400×0.05%＝247.2元

    2)契稅

    根據(jù)2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》中明確規(guī)定：對(duì)于首次上市交易的已購(gòu)公房等6大類保障性住房在交易過(guò)程中均視為普通住房。契稅按1.5%征收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價(jià)的1.5%，即494400×1.5%＝7416元

    3)土地出讓金

    對(duì)于首次上市交易的公房來(lái)說(shuō)，買方要交納土地出讓金，即為1560元/平方米×80平方米×1%＝1248元

    綜上，對(duì)于買方馬先生來(lái)說(shuō)總共要支付的稅費(fèi)為8911.2元。

    房屋性質(zhì)——二手商品房

    就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產(chǎn)出售者的預(yù)期收益。下面舉一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明二手商品房在出售過(guò)程中買賣雙方需交納的稅費(fèi)。

    幾年前，李先生在望京地區(qū)購(gòu)置一套商品房，建筑面積為142平方米，購(gòu)買時(shí)價(jià)格為6000元/平方米，總價(jià)為85.2萬(wàn)元?，F(xiàn)2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價(jià)格出售出去，總價(jià)為99.4萬(wàn)元。

    對(duì)于賣方李先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

    1)印花稅

    成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元

    2)營(yíng)業(yè)稅(稅率為5.5%，其中包含城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi))

    假如1：李先生房屋持有時(shí)間在2年以內(nèi)，需全額征收營(yíng)業(yè)稅即為994000×5.5%＝54670元。

    假如2：李先生房屋持有時(shí)間在2年以上，如果是普通住房則營(yíng)業(yè)稅免交，若為非普通住房則按差額征收營(yíng)業(yè)稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標(biāo)準(zhǔn)可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營(yíng)業(yè)稅，即應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅為(994000-852000)×5.5%＝7810元。

    對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，購(gòu)買該套二手商品房需交納的稅費(fèi)如下：

    1)印花稅

    成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元

    2)契稅

    契稅的收繳基準(zhǔn)利率是按照普通住宅和非普通住宅來(lái)區(qū)分的，普通住宅按成交價(jià)的1.5%征收，非普通住宅按成交價(jià)的3%征收。而對(duì)于本例中買方要購(gòu)買的房屋面積為142平方米，已超過(guò)140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價(jià)的3%征收，即為994000×3%＝29820元

    綜上，對(duì)于買方來(lái)說(shuō)應(yīng)支付的稅費(fèi)為30317元。

    房屋性質(zhì)——經(jīng)濟(jì)適用房

    經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為補(bǔ)貼低收入家庭而公開出售的一類房屋。對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也有一定的限制，不是所有人都可以買到經(jīng)濟(jì)適用房。而對(duì)于再次上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)的交納也顯得略微復(fù)雜些。經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個(gè)例子分別來(lái)說(shuō)明5年以內(nèi)和5年以外上市交易經(jīng)濟(jì)適用房的交納稅費(fèi)情況：

    案例一：

    小王畢業(yè)后不久，在家人的支援下于2001年10月在回龍觀購(gòu)得一套經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積為60平方米，總價(jià)為15.9萬(wàn)元。但現(xiàn)在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時(shí)間約在3小時(shí)內(nèi)，所以小王決定將該房屋賣掉，到石景山地區(qū)另購(gòu)一套房屋。

    小王的房屋屬于5年以內(nèi)出售，則買賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：

    對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，小王的房屋只能出售給滿足購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，且出售價(jià)格不應(yīng)高于購(gòu)買時(shí)的價(jià)格。交納稅費(fèi)僅為印花稅即最高為159000×0.05%＝79.5元。

    對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，分兩種情況：

    一種情況是如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的總房?jī)r(jià)大于實(shí)際購(gòu)買房屋的成交總價(jià)(15.9萬(wàn)元)，則買方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%交納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%交納)

    經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元

    另一種情況是如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的購(gòu)房總價(jià)低于實(shí)際購(gòu)買房屋的成交總價(jià)(15.9萬(wàn)元)，則買方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%交納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%交納)，和差價(jià)部分的綜合地價(jià)款10%。假設(shè)政府審批購(gòu)房人的購(gòu)房總價(jià)為13萬(wàn)元。

    經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元，綜合地價(jià)款為(159000-130000)×10%＝2900元

    案例二：

    家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環(huán)境，現(xiàn)打算將自己2000年2月在天通苑購(gòu)置的一套經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去，到朝陽(yáng)公園附近再購(gòu)置一套房屋。毛先生的房屋建筑面積為80平方米，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)為21.2萬(wàn)元。現(xiàn)毛先生打算以35萬(wàn)元的總價(jià)將其售出。

    由于該套房屋出售時(shí)毛先生的持有時(shí)間超過(guò)5年，則該套房屋可以出售給任何消費(fèi)者，并可以市場(chǎng)價(jià)出售。

    毛先生的房屋屬于5年以外出售，買賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：

    對(duì)于賣方毛先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

    1)印花稅

    印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000×0.05%＝175元

    2)綜合地價(jià)款

    綜合地價(jià)款為成交總價(jià)的10%，即350000×10%＝35000元，即賣方需交納稅費(fèi)為35175元

    對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

    1)印花稅

    印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000×0.05%＝175元

    2)契稅

    契稅為成交總價(jià)的1.5%，即350000×1.5%＝5250元

    即買方需交納的稅費(fèi)為5425元。

    業(yè)內(nèi)建議

    事實(shí)上，二手房征收個(gè)稅并非“新”聞，對(duì)于此次國(guó)家稅務(wù)總局再次發(fā)話，業(yè)內(nèi)在表示認(rèn)可的同時(shí)，也提出了專業(yè)建議。

    北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松在接受記者采訪時(shí)表示，從個(gè)稅的具體實(shí)施來(lái)看，仍然存在三點(diǎn)疑問(wèn)。首先是征收時(shí)間的確定，究竟什么時(shí)候開始正式實(shí)施；其次，一旦實(shí)施時(shí)間確定下來(lái)后，對(duì)于以前需要交個(gè)稅而未交的房產(chǎn)是否要補(bǔ)交；第三，征收方式的細(xì)節(jié)如何確定。

    而中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍則認(rèn)為，征收個(gè)稅本身無(wú)可厚非，但由于目前二手房個(gè)稅征收的政策還是2003年制訂的，而從2003年以后北京二手房交易市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，以往的政策已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的調(diào)整。同時(shí)，她表示，個(gè)稅征收的稅率標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)變化的市場(chǎng)做相應(yīng)調(diào)整，比如，目前廣州就已經(jīng)采取了商品房和公房區(qū)別繳稅的做法；而稅務(wù)部門也有義務(wù)清楚地告之納稅人和房產(chǎn)中介交納個(gè)稅的流程，以保證政策的有效執(zhí)行。

    業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也向消費(fèi)者提出了幾點(diǎn)建議：

    一是賣房人首先應(yīng)該了解哪些是可以免稅的。個(gè)稅的免征條件包括：一是“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”；另外，對(duì)賣房一年內(nèi)又買其他房產(chǎn)的，可視其購(gòu)房?jī)r(jià)值全部或部分免稅。

    二是消費(fèi)者要選擇比較好的經(jīng)紀(jì)公司，針對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的變化去各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司咨詢一下業(yè)務(wù)就知道各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司差別在哪。

    三是不需要太多的觀望，自己把握整體的需求，專家的意見可以作為一個(gè)參考，還是要根據(jù)自己的實(shí)際情況判斷買還是賣、是觀望還是等待。