深圳,王石再一次讓業(yè)界感受到萬(wàn)科的變化:萬(wàn)科召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)宣布第二屆"海螺行動(dòng)",即"中英%27解決城市低收入人群住房問(wèn)題%27比較研究"活動(dòng)正式啟動(dòng)。
可以說(shuō),王石抑或萬(wàn)科邁出這一步,既體現(xiàn)其一貫的企業(yè)公民社會(huì)責(zé)任感,實(shí)際上也是企業(yè)壯大、規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵一步。
預(yù)算終獲董事會(huì)99.7%通過(guò)
王石公開(kāi)宣稱(chēng)2005年是他個(gè)人和企業(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而就在這一年,國(guó)家展開(kāi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,與此同時(shí),全國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)一路飆升,近期深圳房?jī)r(jià)漲幅備受業(yè)界關(guān)注,有一個(gè)買(mǎi)家透露,他在今年3月份購(gòu)買(mǎi)福田區(qū)一套150萬(wàn)元的房子,現(xiàn)在已經(jīng)有買(mǎi)家開(kāi)價(jià)200萬(wàn)。
事實(shí)上,5月份,深圳市商品房成交均價(jià)達(dá)14223元/平方米,同比增長(zhǎng)51.57%。而6月第一周,市區(qū)新開(kāi)盤(pán)售價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,商務(wù)部和外管局聯(lián)合出臺(tái)限外令之后,先期進(jìn)入的外資加上人民幣升值,導(dǎo)致了深圳市區(qū)樓價(jià)漲幅加快。
深圳某開(kāi)發(fā)商表示,除了加息之外,目前并沒(méi)有收到更多的房地產(chǎn)調(diào)控信息。他坦言,有些開(kāi)發(fā)商手頭均握有10萬(wàn)-20萬(wàn)平方米的土地,他們對(duì)市場(chǎng)的敏感度更高,因此,短期內(nèi)深圳不大可能出現(xiàn)樓市大震蕩。
如此高位運(yùn)行的房?jī)r(jià),大開(kāi)發(fā)商更傾向于舊城改造等利潤(rùn)相對(duì)穩(wěn)定的項(xiàng)目。資料顯示,金地已經(jīng)掌握崗廈片區(qū)改造主導(dǎo)權(quán)、華潤(rùn)地產(chǎn)圈下大沖村、白石村地塊。相比這幾家開(kāi)發(fā)商與政府合作,萬(wàn)科目前還是用自己拍賣(mài)所得地塊來(lái)開(kāi)發(fā)中低收入人群住宅。這次海螺行動(dòng)調(diào)研內(nèi)容包括廣州14個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)研究,能否與地方政府展開(kāi)一定合作,還不得而知。
2006年開(kāi)始,萬(wàn)科不斷增加對(duì)中低收入人群住宅調(diào)研和建設(shè)的預(yù)算。據(jù)中國(guó)企業(yè)社會(huì)責(zé)任聯(lián)盟何志毅教授透露,2006年4月至今,萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入一套完整的企業(yè)公民公益體系,并且將撥出一筆預(yù)算來(lái)做企業(yè)社會(huì)責(zé)任和社會(huì)公益的事情,這筆預(yù)算不僅得到了董事會(huì)的批準(zhǔn),而且在股東大會(huì)上得到了99.7%的贊同率。坊間一度傳言,當(dāng)初王石的這一決策與董事會(huì)有沖突。因此在海螺行動(dòng)初期,媒體關(guān)注的是,萬(wàn)科何時(shí)能夠啟動(dòng)第一個(gè)中低收入人群住宅項(xiàng)目,而今天,業(yè)界聚焦于:邁出這一步,會(huì)給萬(wàn)科帶來(lái)什么樣的轉(zhuǎn)變。
從去年首個(gè)廉租房項(xiàng)目啟動(dòng)至今,萬(wàn)科并沒(méi)有公布更多關(guān)于中低收入人群住宅的項(xiàng)目,而去年10月動(dòng)工的廣佛交界項(xiàng)目"明年5月投入使用,在此之前不會(huì)有更多的動(dòng)作"。王石重申,項(xiàng)目面臨最大的問(wèn)題還是管理和經(jīng)營(yíng)。社區(qū)建設(shè)方面目前已有一個(gè)新方案,包括加建小型招待所。
"兩年后做世界級(jí)的開(kāi)發(fā)商"
有業(yè)內(nèi)人士分析,萬(wàn)科開(kāi)展海螺行動(dòng),加快其自身成長(zhǎng)速度將是最大受益者。王石正以其企業(yè)資源整合,上升到社會(huì)資源整合的層面。
以廣州地區(qū)為例,目前萬(wàn)科在廣州地區(qū)共有項(xiàng)目15個(gè),除了在售(包括已售罄)的5個(gè)之外,下半年還將有5個(gè)項(xiàng)目入市。而廣佛交界的廉租房項(xiàng)目的投入,除引起社會(huì)關(guān)注外,也起到良好的營(yíng)銷(xiāo)效應(yīng)。
國(guó)家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)姜萬(wàn)榮,透露了國(guó)家在中低收入人群住宅方面的投入情況:截止到2006年底,全國(guó)累計(jì)用于廉租住房的資金達(dá)到了70.8億,改善了約54.7萬(wàn)戶(hù)低收入家庭的住房條件。
"中英%27解決城市低收入人群住房問(wèn)題%27比較研究"在一定程度上,是去年開(kāi)始的為期3年的中英社會(huì)創(chuàng)新項(xiàng)目的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。根據(jù)英國(guó)駐華大使館文化參贊沙利文的介紹,針對(duì)中低收入人群住房問(wèn)題研究,除了和萬(wàn)科合作,還將與廣東省建設(shè)廳開(kāi)展有關(guān)中英城市住房實(shí)踐的比較研究。
廣東省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)處處長(zhǎng)杜挺在啟動(dòng)儀式上透露了廣州解決中低收入人群住房的趨勢(shì):目前全省21個(gè)地級(jí)以上市以及所轄66個(gè)縣均建立了廉租住房制度,部分城市還在逐步擴(kuò)大住房保障覆蓋面,在"十項(xiàng)民心工程"的基礎(chǔ)上廣東省將進(jìn)一步加大力度解決低收入人群住房問(wèn)題。
在國(guó)家政策支持的背景之下,王石始終認(rèn)為,中國(guó)擁有最大的房地產(chǎn)市場(chǎng),"但現(xiàn)在的變化太大","我們兩年之后要做世界最大的開(kāi)發(fā)商"。他指出,中國(guó)必經(jīng)日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代,而且時(shí)間或許更持久。
而在經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期,王石的思路很清晰:萬(wàn)科要做行業(yè)領(lǐng)跑者,但這不等同于房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者,具體的應(yīng)對(duì)方法是:小戶(hù)型高檔化,引進(jìn)酒店商務(wù)層的功能,同時(shí)在住宅質(zhì)量上增加成本,把看得見(jiàn)的成本預(yù)算展示給消費(fèi)者。在調(diào)控期間,萬(wàn)科做得更多的是,產(chǎn)品質(zhì)量研發(fā)和客戶(hù)服務(wù)兩部分的資源整合。
目前萬(wàn)科企業(yè)內(nèi)部流程正在逐步細(xì)分。據(jù)了解,萬(wàn)科在2002年逐漸將非核心業(yè)務(wù)外包,例如樓盤(pán)銷(xiāo)售,并于當(dāng)年成立客戶(hù)關(guān)系中心。目前萬(wàn)科正在上海、廣州等項(xiàng)目嘗試建設(shè)工廠(chǎng)化流程,將其中的技術(shù)環(huán)節(jié)外包,可縮短交樓時(shí)間。
王石的目標(biāo)是,5年后,萬(wàn)科90%以上業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)外包、代理制。
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