迎戰(zhàn)通脹之房產(chǎn)投資型
《理財周刊》：用租金回報率選房產(chǎn)
房價節(jié)節(jié)攀升，選擇不同的物業(yè)進行投資會得到不同的結(jié)果。目前，甲級寫字樓和涉外住宅的租金回報率較高，是資金實力比較雄厚的人可以考慮的投資項目。
眾所周知，在通貨膨脹的壓力下，擁有實物資產(chǎn)比擁有貨幣更能減少由此而帶來的損失，當然，前提是必須投資優(yōu)質(zhì)實物資產(chǎn)。
房地產(chǎn)屬于實物資產(chǎn)中的一種，但在目前房價高企的前提下，投資價值也分三六九等，因此為了能夠獲得更為豐厚的回報，必須購買投資回報高的物業(yè)。
就北京、上海、廣州各地的情形來看，有兩種物業(yè)值得投資，其一是高檔寫字樓項目，還有就是投資回報率較高的住宅項目。
物業(yè)看重高回報率
抵制通貨膨脹的目的就是不要讓手中的資產(chǎn)，尤其是貨幣資產(chǎn)縮水，投資不動產(chǎn)是其中一條重要的途徑。
目前能夠關(guān)注的主要有兩類物業(yè)，其一是高檔寫字樓項目，再就是涉外住宅項目。這兩者具有一個共同點，即都能夠獲得較高的投資回報。
據(jù)了解，目前在京、滬、穗三地，以甲級寫字樓為主的高檔寫字樓租金一直處于上升通道中。記者了解到，位于浦東陸家嘴金茂大廈最近以美金2元/平方米/天(約合人民幣15.4元)的高價租出套辦公室，創(chuàng)下上海灘租金新高。雖然這只是個例，但該大廈從2005年突破1美元/平方米/天，到現(xiàn)在創(chuàng)出2美元/平方米/天，僅僅花了兩年時間。
上海全家·全斯美德機構(gòu)總經(jīng)理端恒分析認為，高檔寫字樓項目的確屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，正是因為如此，由于近期租金不斷上漲，許多甲級寫字樓物業(yè)持有者獲利匪淺，因而不愿意將手中物業(yè)分層或整體出售，從而等待物業(yè)進一步升值。而不少買家手中即使掌握有大量資金，也找不到合適的收購對象。
而對于住宅項目來說，則需區(qū)別對待。專家表示，面對目前房產(chǎn)價格不斷攀升的現(xiàn)狀，并非所有房產(chǎn)都能購進用來抵制通脹。近幾年以來，由于房價不斷攀升，而租金并未隨之一起同步上漲，因此住宅物業(yè)的租金投資回報率也就越來越低，縮水至目前的3%～5%。但并非所有的物業(yè)都是如此，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前在北京、上海、廣州等地，一些境外人士聚集區(qū)域內(nèi)，物業(yè)租金水平要高于別的區(qū)域，因而其租金投資回報率已超過6%，少量物業(yè)甚至能夠達到10%的高位，因此選擇這樣的物業(yè)作為投資目標，便能夠獲得較高的回報。
那么，投資回報率達到多高才值得投資呢？據(jù)了解，目前5年期國債收益率達到了3.48%，而假定通貨膨脹率為2%，因此投資不動產(chǎn)，其年租金必須超過投資回報率5.48%才合算，而考慮到今年通脹壓力進一步增大，因此也將投資回報率適當上調(diào)，規(guī)定6%為底線。
甲級寫字樓值得關(guān)注
京、滬、穗三地甲級寫字樓的租金至今仍然保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，尤其是上海頂級地段高檔寫字樓的租金水平連創(chuàng)新高。
據(jù)仲量聯(lián)行最近發(fā)布的研究報告顯示，上海高檔寫字樓的租金并未停止上漲的步伐，在第一季度，甲級寫字樓平均租金較上季度上升0.7%，至7.82元/平方米/天；而空置率僅為4.9%。而北京、廣州兩地的形式也很喜人，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，北京2007年第一季度北京甲級寫字樓的需求創(chuàng)歷史新高，凈吸納量達到333300平方米，該數(shù)字已經(jīng)超過2006年全年凈吸納量的90%。第一季租金比去年第四季度上漲了1.6%。同樣，廣州首季甲級寫字樓吸納量(報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和)創(chuàng)出新高，一共吸納了5.7萬多平方米，比去年第四季度增加兩倍，租金也繼續(xù)保持輕微上升的趨勢。
就上海的具體情況來看，南京路、人民廣場、陸家嘴、徐家匯、靜安寺、虹橋等六大傳統(tǒng)頂級cbd地區(qū)內(nèi)，近期已無寫字樓項目上市，即使有此類項目在建，但全部只租而不對外出售。但專家表示，由于甲級寫字樓租金上漲，有不少客戶為了降低辦公成本而外遷，同時隨著外圍地區(qū)交通、商業(yè)等配套設施不斷得到改善，因此不少外圍區(qū)域品質(zhì)不錯的物業(yè)也值得投資。
記者了解到，五角場目前有不少項目在對外銷售。目前五角場5a寫字樓的租金約2.8～3元/平方米/天，而周邊的寫字樓項目售價大多集中在13500元/平方米左右，通過計算發(fā)現(xiàn)，這里適合投資。我們以目前在售的項目怡富商務廣場為例來進行計算，該項目售價為13800元/平方米，目前在售的項目有140平方米的套間，以板塊內(nèi)平均租金2.9元/平方米/天計算其租金投資回報(每年出租11個月)，投資回報率約7%，比較適合長期投資。
端恒表示，對租金價格較為敏感、不太需要優(yōu)越地段的租戶，面對租金日益上漲的中心區(qū)域?qū)懽謽亲饨?，開始搬離傳統(tǒng)中心商務區(qū)，選擇非中心區(qū)域的寫字樓。因此未來上海非市中心區(qū)域內(nèi)品質(zhì)不錯的寫字樓，將會迎來一波不錯的投資機會。她認為投資者可以關(guān)注的區(qū)域有楊浦區(qū)五角場板塊、閘北區(qū)的不夜城板塊、普陀區(qū)的長風板塊、長寧區(qū)虹橋綜合交通樞紐以及浦東新區(qū)內(nèi)世紀大道沿線等，這是未來的熱點區(qū)域。
在北京，大型商務區(qū)內(nèi)的項目租金投資回報率都還不錯，不少項目具有投資價值。記者以位于cbd核心區(qū)域內(nèi)的朝外soho項目為例來計算，該項目售價約22500元/平方米，而附近甲級寫字樓的平均租金約5.5元/平方米/天，由此可以估算其租金投資回報率達8%。據(jù)了解，目前北京寫字樓項目主要集中在cbd、金融街、東長安街(建國門)以及東二環(huán)等板塊內(nèi)；此外，作為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要節(jié)點，亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也是北京未來的熱點區(qū)域，未來三年內(nèi)將有20萬平方米的甲級寫字樓項目面世。
隨著廣州寫字樓市場開發(fā)面積的不斷增加，從2006年起已是廣州市甲級寫字樓的入市高峰期，面積逾100萬平方米，其中以珠江新城的增量最大，將超過48萬平方米，但是考慮到珠三角經(jīng)濟的高速增長態(tài)勢，市場能夠消化這些供應量。目前在珠江新城板塊內(nèi)，甲級寫字樓項目的售價在11000～14000元/平方米之間，而區(qū)域內(nèi)此類項目的租金在3元/平方米/天左右，租金投資回報也在7.5%左右。
“涉外”住宅項目是熱點
所謂“涉外”住宅項目，就是目前北京、上海、廣州等地為境外人士所鐘情的物業(yè)，如位于北京的朝陽公園板塊、上海的古北新區(qū)以及廣州的珠江新城板塊等。
在北京朝陽公園板塊內(nèi)，陽光上東社區(qū)內(nèi)聚集了不少境外人士，因而也抬高了這里的租金價格，目前一套面積約98平方米的兩房，租賃價格達到了10000元，而這套房子目前的市場價為150萬元左右，由此估算其租金投資回報率為7.3%。
最近，高力國際發(fā)布報告稱，由于在滬境外人士的不斷增多，高端物業(yè)租賃價格持續(xù)增長，導致頂級物業(yè)市場平均租金較上季小幅上漲1.2%，達到為每月每平方米17.52美元。在上海長寧區(qū)古北新區(qū)內(nèi)，如出自鹿特丹花園一套115平方米的物業(yè)，市場價約185萬元，而這套物業(yè)的市場租金價格約11000元/平方米，估算其投資回報率約6.5%。
而在廣州，高檔公寓月租金超過了20美元。有關(guān)機構(gòu)研究表明，在天河和東山兩區(qū)的新公寓吸納了不少外國客戶租賃，以盛雅、新凱、凱旋會和匯景為代表的高級公寓已與去年底平均租金水平達到20.6美元/平方米/月。如五羊新城內(nèi)的凱旋會，一套面積約350平方米的四室兩廳，市場價月650萬元，月租金約35000元，按照目前市場價估算其投資回報率約為6%，處在合理范圍內(nèi)。
據(jù)了解，在北京、上海兩地，已經(jīng)形成了相應規(guī)模的國際社區(qū)內(nèi)，如北京的朝陽公園板塊、西大望路等板塊，上海的古北板塊、金橋板塊以及靜安寺、盧灣等中心市區(qū)，其整體租金回報率均要高于其他板塊。而廣州至今沒有形成大規(guī)模國際聚集社區(qū)，但在廣州部分靠近大型cbd地區(qū)涉外樓盤租金水平較高，投資回報率達到7%以上，如五羊新城、珠江新城等。
此外，值得一提的是商鋪，這也是一種值得關(guān)注的不動產(chǎn)。但是商鋪的個性化更強，與未來的市場發(fā)展狀況息息相關(guān)，買到超白金旺鋪便能一勞永逸，因此需要投資者具備更為專業(yè)的理論基礎，從各個方面進行綜合考察，才不會出現(xiàn)投資上失誤。投資商鋪主要關(guān)注兩點，其一是對未來發(fā)展的把握，這要求投資者的眼光要老道精準，看走眼了很有可能會使投資效率大打折扣，甚至白忙活一場。同時也要關(guān)注租金投資回報率，考察周邊商鋪租賃價位，并估算投資回報，如果過低，則應該放棄，否則會因為養(yǎng)鋪成本過大而致使投資失敗。
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