近日，上海普陀區(qū)祥和星宇花園7名購(gòu)房人退房案先后得到判決，購(gòu)房人寧愿以按總房?jī)r(jià)的3%來支付賠償金的代價(jià)也要把房子退掉。這是2005年上海樓市退房潮中遺留下來的一個(gè)案例，也是繼大華退房案后另一起購(gòu)房人要求退房并得到法院支持的案例。
7位購(gòu)房人退房訴請(qǐng)獲支持
2005年3月31日，秦先生首付360756元購(gòu)買了上海祥和古浪房地產(chǎn)有限公司在古浪路開發(fā)的祥和星宇花園17號(hào)5樓一處房產(chǎn)，基于對(duì)開發(fā)商允諾協(xié)助辦理按揭貸款和對(duì)當(dāng)時(shí)利率的認(rèn)可，秦先生選擇以貸款方式支付其余房款，并根據(jù)貸款習(xí)慣約定在開發(fā)商指定的銀行由開發(fā)商代理購(gòu)房貸款。
后來秦先生如期按照開發(fā)商的要求交付了貸款所需要的材料，然而過了近1年，開放商的貸款遲遲沒有發(fā)放下來，由于貸款未發(fā)放，秦先生夫婦又無力支付其余房款，于是采取民事訴訟，請(qǐng)求法院判令終止雙方簽訂的商品房預(yù)售合同，并且返還已支付的房款人民幣360756元。
對(duì)于秦先生的訴請(qǐng)，法院判決認(rèn)為，原告因?yàn)樽陨碓蛑鲝埥獬贤?，被告并無違約行為，對(duì)于原告解約的訴請(qǐng)，法院準(zhǔn)許雙方解除所簽署的商品房預(yù)售合同，原告自行承擔(dān)辦理注銷房屋的相關(guān)費(fèi)用，被告返回原告購(gòu)房款360765元。
據(jù)了解，同樣要求退房的還有祥和星宇花園的另外6位購(gòu)房人，他們?cè)庥龅膯栴}同樣是由于房產(chǎn)公司不能為自己順利辦理貸款手續(xù)。
而這起祥和星宇花園退房案同大華退房案一起，在2005年上海樓市退房潮中轟動(dòng)一時(shí)。據(jù)代理這些案件的上海市躍平律師事務(wù)所主任杜躍平律師介紹，這七起退房案已先后得到判決，一審法院均支持了購(gòu)房人的訴訟請(qǐng)求，要求開發(fā)商給予退房。
補(bǔ)充條款中的3%成了退房依據(jù)
在與房地產(chǎn)交涉過程中，秦先生反復(fù)表明的一個(gè)態(tài)度就是，“退房，按照合同上規(guī)定來執(zhí)行；即使是我賠償，我寧愿承擔(dān)賠償金也要把房子退掉”。
秦先生所說的賠償金，是指房地產(chǎn)公司為了約束購(gòu)房人，在《預(yù)售合同》補(bǔ)充條款的第十四條中特別約定：“簽訂合同后，如乙方因?yàn)樽陨碓蛱岢鐾朔康?，?yīng)按總房?jī)r(jià)的3%向甲方支付賠償金，且乙方需自行承擔(dān)辦理退房及終止貸款手續(xù)中應(yīng)支付的費(fèi)用?！?
杜躍平律師表示，這與大華案的大華公司的“敗筆”如出一轍，正是這一在賣方市場(chǎng)中“牛氣”十足的條款為購(gòu)房者選擇退房減少損失提供了依據(jù)，購(gòu)房人憑借這條補(bǔ)充條款也可請(qǐng)求解除購(gòu)房合同，只不過要支付3%的賠償金。
對(duì)于補(bǔ)充條款中的3%，法院在判決時(shí)認(rèn)為，對(duì)被告提出的依據(jù)補(bǔ)充條款第14條，關(guān)于3%的約定內(nèi)容，原告無權(quán)行使合同約定解除權(quán)的主張不予采信，原告可以在按照總房?jī)r(jià)的3%向被告支付賠償金，并自行承擔(dān)辦理退房及終止貸款手續(xù)的中應(yīng)支付的費(fèi)用的同時(shí)，要求解除合同并向被告主張已付房款。
杜躍平律師介紹，與大華案不同，作為解約方，對(duì)于祥和星宇花園7位要求退房的購(gòu)房人，法院并沒有判決他們支付3%的賠償金。這主要是因?yàn)橄楹托怯窕▓@的開發(fā)商———上海祥和古浪房地產(chǎn)有限公司在訴訟中明確表示：不考慮解除合同及對(duì)解除合同的后果未予主張，故法院對(duì)3%賠償金一節(jié)不予處理。
律師觀點(diǎn)
開發(fā)商應(yīng)對(duì)危機(jī)和訴訟應(yīng)有全面方案
杜躍平律師表示，樓市的漲跌變化以及角色的互換，充分說明房產(chǎn)投資同樣風(fēng)險(xiǎn)巨大，無論是大華退房案還是祥和星宇花園退房案都為開發(fā)商和購(gòu)房者上了一節(jié)生動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)投資課。
祥和星宇花園的開發(fā)商對(duì)示范文本的《上海市商品房預(yù)售合同》，以補(bǔ)充條款的方式提出了自己規(guī)定的格式條款，并在補(bǔ)充條款的第十四條約定，如果購(gòu)房人因自身原因提出退房的，應(yīng)按總房?jī)r(jià)的3%向開發(fā)商支付賠償金。這等于給購(gòu)房人一個(gè)總房?jī)r(jià)3%的止損點(diǎn)。大于3%的部分由開發(fā)商買單。
這一次決策對(duì)開發(fā)商僅僅應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)問題不大，發(fā)生應(yīng)對(duì)購(gòu)房人退房的危機(jī)可能性不大。開發(fā)商象任何一個(gè)市場(chǎng)主體一樣無法預(yù)知系統(tǒng)外的風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家何時(shí)出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整政策以及政策對(duì)市場(chǎng)的多大影響。
杜躍平律師表示，開發(fā)商可以對(duì)決策作出模型分析，對(duì)危機(jī)可以預(yù)設(shè)應(yīng)對(duì)程序及方案。決策之時(shí)，有應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)的方案，危機(jī)來了，可以馬上啟動(dòng)。事先未預(yù)定，危機(jī)來了，馬上可以請(qǐng)危機(jī)公關(guān)(含攻關(guān))專家和緊急協(xié)商應(yīng)對(duì)。
同樣，對(duì)于購(gòu)房人啟動(dòng)訴訟，開發(fā)商也應(yīng)有應(yīng)對(duì)方案。比如，對(duì)于是否爽氣地承認(rèn)依約可以接受退房；是否也干凈利索地考慮向購(gòu)房人依約主張3%的賠償金。
[責(zé)任編輯：佚名]
