近日，上海普陀區(qū)祥和星宇花園7名購房人退房案先后得到判決，購房人寧愿以按總房價的3%來支付賠償金的代價也要把房子退掉。這是2005年上海樓市退房潮中遺留下來的一個案例，也是繼大華退房案后另一起購房人要求退房并得到法院支持的案例。
7位購房人退房訴請獲支持
2005年3月31日，秦先生首付360756元購買了上海祥和古浪房地產有限公司在古浪路開發(fā)的祥和星宇花園17號5樓一處房產，基于對開發(fā)商允諾協助辦理按揭貸款和對當時利率的認可，秦先生選擇以貸款方式支付其余房款，并根據貸款習慣約定在開發(fā)商指定的銀行由開發(fā)商代理購房貸款。
后來秦先生如期按照開發(fā)商的要求交付了貸款所需要的材料，然而過了近1年，開放商的貸款遲遲沒有發(fā)放下來，由于貸款未發(fā)放，秦先生夫婦又無力支付其余房款，于是采取民事訴訟，請求法院判令終止雙方簽訂的商品房預售合同，并且返還已支付的房款人民幣360756元。
對于秦先生的訴請，法院判決認為，原告因為自身原因主張解除合同，被告并無違約行為，對于原告解約的訴請，法院準許雙方解除所簽署的商品房預售合同，原告自行承擔辦理注銷房屋的相關費用，被告返回原告購房款360765元。
據了解，同樣要求退房的還有祥和星宇花園的另外6位購房人，他們遭遇的問題同樣是由于房產公司不能為自己順利辦理貸款手續(xù)。
而這起祥和星宇花園退房案同大華退房案一起，在2005年上海樓市退房潮中轟動一時。據代理這些案件的上海市躍平律師事務所主任杜躍平律師介紹，這七起退房案已先后得到判決，一審法院均支持了購房人的訴訟請求，要求開發(fā)商給予退房。
補充條款中的3%成了退房依據
在與房地產交涉過程中，秦先生反復表明的一個態(tài)度就是，“退房，按照合同上規(guī)定來執(zhí)行；即使是我賠償，我寧愿承擔賠償金也要把房子退掉”。
秦先生所說的賠償金，是指房地產公司為了約束購房人，在《預售合同》補充條款的第十四條中特別約定：“簽訂合同后，如乙方因為自身原因提出退房的，應按總房價的3%向甲方支付賠償金，且乙方需自行承擔辦理退房及終止貸款手續(xù)中應支付的費用。”
杜躍平律師表示，這與大華案的大華公司的“敗筆”如出一轍，正是這一在賣方市場中“牛氣”十足的條款為購房者選擇退房減少損失提供了依據，購房人憑借這條補充條款也可請求解除購房合同，只不過要支付3%的賠償金。
對于補充條款中的3%，法院在判決時認為，對被告提出的依據補充條款第14條，關于3%的約定內容，原告無權行使合同約定解除權的主張不予采信，原告可以在按照總房價的3%向被告支付賠償金，并自行承擔辦理退房及終止貸款手續(xù)的中應支付的費用的同時，要求解除合同并向被告主張已付房款。
杜躍平律師介紹，與大華案不同，作為解約方，對于祥和星宇花園7位要求退房的購房人，法院并沒有判決他們支付3%的賠償金。這主要是因為祥和星玉花園的開發(fā)商———上海祥和古浪房地產有限公司在訴訟中明確表示：不考慮解除合同及對解除合同的后果未予主張，故法院對3%賠償金一節(jié)不予處理。
律師觀點
開發(fā)商應對危機和訴訟應有全面方案
杜躍平律師表示，樓市的漲跌變化以及角色的互換，充分說明房產投資同樣風險巨大，無論是大華退房案還是祥和星宇花園退房案都為開發(fā)商和購房者上了一節(jié)生動的風險投資課。
祥和星宇花園的開發(fā)商對示范文本的《上海市商品房預售合同》，以補充條款的方式提出了自己規(guī)定的格式條款，并在補充條款的第十四條約定，如果購房人因自身原因提出退房的，應按總房價的3%向開發(fā)商支付賠償金。這等于給購房人一個總房價3%的止損點。大于3%的部分由開發(fā)商買單。
這一次決策對開發(fā)商僅僅應對房地產開發(fā)的系統內風險問題不大，發(fā)生應對購房人退房的危機可能性不大。開發(fā)商象任何一個市場主體一樣無法預知系統外的風險，比如國家何時出臺對房地產調整政策以及政策對市場的多大影響。
杜躍平律師表示，開發(fā)商可以對決策作出模型分析，對危機可以預設應對程序及方案。決策之時，有應對風險及危機的方案，危機來了，可以馬上啟動。事先未預定，危機來了，馬上可以請危機公關(含攻關)專家和緊急協商應對。
同樣，對于購房人啟動訴訟，開發(fā)商也應有應對方案。比如，對于是否爽氣地承認依約可以接受退房；是否也干凈利索地考慮向購房人依約主張3%的賠償金。
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