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　　認(rèn)購(gòu)書的效力

　　認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在正式簽訂預(yù)售契約或買賣契約之前所簽訂的文件，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書在司法實(shí)踐中普遍被認(rèn)為是有效的，只要開發(fā)商具備預(yù)售或出售的條件，認(rèn)購(gòu)書為雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容合法，認(rèn)購(gòu)書具有法律約束力。

　　認(rèn)購(gòu)書的作用

　　認(rèn)購(gòu)書實(shí)質(zhì)上是立約合同。立約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本合同而談判的義務(wù)。立約合同只約定當(dāng)事人進(jìn)行特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房者的義務(wù)就是購(gòu)房者必須與開發(fā)商進(jìn)行談判磋商，以便簽訂協(xié)議的義務(wù)，而不應(yīng)理解為購(gòu)房者已經(jīng)作出簽訂正式買賣合同的承諾。立約合同雙方在為簽訂正式合同而談判的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)盡最大努力，確保公平的談判，一方對(duì)另一方不得強(qiáng)加不合理?xiàng)l件，不得利用自己的優(yōu)勢(shì)地位迫使對(duì)方接受不公平內(nèi)容。上述要求為誠(chéng)實(shí)信用原則在立約合同中的具體體現(xiàn)。

　　定金的作用

　　在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，購(gòu)房者一般須向開發(fā)商支付幾千元到幾萬(wàn)元不等的定金。認(rèn)購(gòu)書中的定金與我國(guó)《擔(dān)保法》上的定金不是同一概念。認(rèn)購(gòu)書中的定金屬于立約定金，是為了保證締結(jié)正式合同而交付的定金。

　　認(rèn)購(gòu)書中的定金具有擔(dān)保功能，但又不同于擔(dān)保法中的定金。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！痹摋l規(guī)定賦予了立約定金以定金罰則的效力，符合歷史傳統(tǒng)及各國(guó)通行做法。

　　你的定金應(yīng)當(dāng)退還

　　簽訂認(rèn)購(gòu)書，交納定金之后，如果因開發(fā)商的原因不能簽訂正式合同，開發(fā)商要雙倍返還定金；因購(gòu)房者的原因不能簽訂正式合同，購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求返還定金。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行公平談判，否則將受到定金懲罰。