案例1：同時購買三套房按揭利率不一樣
黃先生在海珠區(qū)某盤一次性買了三套單位，總價約150萬元，準(zhǔn)備兩套相連單位打通自住，剩下一套單位用來出租投資。
購買住宅后，黃先生到中國銀行申請三套單位房價8成5年期的商業(yè)性按揭貸款，工作人員告訴黃先生，按照銀行有關(guān)規(guī)定，市民購買第二套房子時貸款利率要上浮，所以120萬的貸款不能按同一個利率計算，只能其中一個單位的貸款可以按商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率4.95%計算，而另外兩套要按上浮利率5.85%計算，因此，黃先生每年的還款利息比預(yù)算多了7000多塊錢。
黃先生非常疑惑：我是同時買三個相連單位的，怎么計算利率也這么復(fù)雜？并且這樣一來，買房和投資成本都增加了不少。
案例2：夫妻聯(lián)名購房須留意
陳先生和陳太太前兩年聯(lián)名買了一套140平方米的大單位自住。今年，陳太太見樓市市道好，并且手頭上又有積蓄，準(zhǔn)備在番禺再買一個小單位度假，同時也可作為投資。
陳太太挑選了某盤一個80平方米的兩房單位，總價約40萬。陳太太選擇按揭月供的付款方式，本來預(yù)計做按7成分10年期貸款，按0.4425厘的月息計算，月供約3012元。到銀行做按揭時才知道，因他們的第一套樓是聯(lián)名購買的，買第二套樓時利率要上浮，為每月0.51厘，因此，陳太太買的第二套樓月供款多了100多元。
案例3：子替父二次供樓
小鄧的父母親手上有積蓄，為了靠近兒子居住，打算將現(xiàn)住的房改房賣掉，購買兒子所住樓盤內(nèi)新一期的一個單位，總價35萬元，加上裝修費數(shù)萬元，超出了積蓄預(yù)算，小鄧決定替父母申請貸款。
小鄧到銀行咨詢后才知道，目前銀行住房按揭貸款的期限加年齡不能超過65歲，而小鄧的父母都已經(jīng)67歲了，小鄧只能用自己的名義貸款。小鄧目前有房子在供，用他的名義再貸的話，要按上浮利率計算，所以小鄧只能每月再為父母的房子多掏100多元的月供。
分析
以上是消費者二次置業(yè)行為中比較典型的案例。根據(jù)去年6月央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即央行121號文件，該通知明確規(guī)定，凡在商業(yè)銀行按揭購買了兩套以上住房的，第二套及其二套以上的住房，按揭貸款按照同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不給予任何優(yōu)惠，而一般市民購買第一套商品房時，銀行給予個人貸款的利率執(zhí)行的都是優(yōu)惠利率。
所以，即使是像黃先生那樣一次性購買三套相連單位，又或者是小鄧那樣替父母買房，都屬于購買第二套或以上住房，商業(yè)銀行要按照有關(guān)規(guī)定對第二套或以上住房按揭貸款按法定利率計算利息，即利率上浮。
提醒
面對購買第二套房按揭房貸上浮利率的政策，有精明投資者對此指點一二：
首先，貸款人到不同銀行申請房貸按揭可規(guī)避利率上浮，目前銀行間尚未建立檔案聯(lián)網(wǎng)，無法得知貸款人在別家銀行的“房貸歷史”。也就是說，如案例一提到的一次購買三套房子的黃先生，可將一套房子放在a銀行申請按揭，另一套房子在b銀行或c銀行申請。但專家提醒，這個方法只屬于暫時性，科技日新月異，金融系統(tǒng)科技化程度越來越高，一旦銀行間成功聯(lián)網(wǎng)、可以互查客戶檔案資料時，此方法也就作廢。
其次，一個家庭可用不同成員的名字買房，第一套用自己的名字購買，第二套則用家人的名字購買，但如果用丈夫或妻子的名字則要注意了。目前申請房貸需要提供結(jié)婚證，當(dāng)用丈夫或妻子的名字買第二套房時，銀行能夠查出兩人的夫妻關(guān)系，會審核貸款人的家庭收入決定貸款額度，不排除減低貸款人額度的可能。
有投資者建議，像案例二的陳姓夫婦其實大可以在買第一套房子時只用一個人的名字，那么買第二套房子時，用另一人的名字，銀行完全可以滿足他們的貸款要求，還可以享受較低的按揭利率。
再有，可以考慮加按揭的方法。像案例三的小鄧，他買第一套房時只向銀行貸了房價的三成貸款，數(shù)額是10萬元，而他再到這家銀行申請父母房子的房貸時，可以不選擇再辦新按揭，而是辦理加按緩解資金壓力。按照規(guī)定，申請加按最高可以達(dá)到20萬元，小鄧申請10萬元的加按完全沒有問題。辦理加按后，不但貸款利率按照優(yōu)惠利率，而且手續(xù)簡便。
據(jù)了解，工行對加按的貸款期限規(guī)定為：原貸款為一手樓住房，加按期限最長為30年；原貸款為二手樓住房，加按期限最長為20年。而對貸款成數(shù)則規(guī)定為：借款人加按額度加上原貸款現(xiàn)有余額之和最高不得超過原住房評估價值的80%，商用房不得超過60%，并且最高不超過20萬元。
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