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　　從“國六條”、九部委“十五條意見”、強征個稅再到加息，不到三個月的時間內(nèi)，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控舉措接二連三而且不斷升級，南京二手房市場也因此發(fā)生了巨大的變化。而政策對炒房族的精確打擊，也成為大家談?wù)摰脑掝}。近期我愛我家也不斷接到市民的咨詢電話，詢問在新政下房產(chǎn)投資問題。對此我愛我家市場部經(jīng)理舒莉莉特為大家細算一筆經(jīng)濟帳。

　　一、購房后持有一年賣出

　　1、買房稅費支出2%-5%：其中2%契稅，如果是新房還有2-3%的維修基金。

　　2、持有過程中利息等成本等約4.85%：其中貸款利息支出約4.07%（貸70%*貸款利率5.814%）、存款利息減少0.75%（首付30%*存款利率2.52%），有些小區(qū)還需承擔一些物管費等

　　3、賣房稅費支出約6.6%：其中5.6%的營業(yè)稅及附加，1%的個調(diào)稅

　　4、目前用于出租，年租金收入回報3-4%

　　總成本為13.5-16.5%。出租可獲得租金回報約3-4%/年。房屋必須有9.5-13.5%的升值才有利潤。

　　二、購房后持有二年賣出

　　買房2%契稅，如果是新房還有2-3%的維修基金。

　　持有過程中利息成本等4.85%*2＝9.7%

　　賣房營業(yè)稅、個調(diào)稅等6.6%

　　總成本為18.3%-21.3%。出租2年共可獲租金回報約6-7%。房屋須有11.3-15.3%的升值才有利潤，平均6-8%/年。

　　三、購房后持有三年賣出

　　買房2%契稅，如果是新房還有2-3%的維修基金。

　　持有過程中利息成本等4.85%*3＝13.8%

　　賣房營業(yè)稅、個調(diào)稅等6.6%

　　總成本為23%-26%。出租3年共可獲租金回報約9-11%。房屋須有12-17%的升值可有利潤，平均4-6%/年。

　　四、購房后持有四年賣出

　　買房2%契稅，如果是新房還有2-3%的維修基金。

　　持有過程中利息成本等4.85%*4＝19.4%

　　賣房營業(yè)稅、個調(diào)稅等6.6%

　　總成本為28%-31%。出租4年共可獲租金回報約12-15%。房屋有13-19%的升值即可有利潤，平均3-5%/年

　　五、購房后持有五年賣出

　　買房2%契稅，如果是新房還有2-3%的維修基金。

　　持有過程中利息成本等4.85%*5＝24.25%

　　賣房個調(diào)稅等1%

　　成本為27.2%-30.2%。出租，5年共可獲租金回報約15-19%。房屋只須有8-15%的升值即可有利潤，平均1.5-3%年。

　　六、總結(jié)：

　　房屋投資持有時間越短，風(fēng)險越大。持有五年以上，收益風(fēng)險小，可獲穩(wěn)定回報。

　　五年房價是升是降目前很難估算，受國家政策與宏觀經(jīng)濟影響較大。但從目前國家經(jīng)濟狀況看，房產(chǎn)1.5-3%/年的升值還是可期的。