由于在各地房改中,房改房大多是以成本價和標準價獲得的(分別占領45%左右),以市場價出售的較少(約10%),因而這些房改房大多是不完全產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)。這類產(chǎn)權(quán)在交易中涉及到多方面的所有者權(quán)益關(guān)系。按照本節(jié)前面一部分講述的各種產(chǎn)權(quán)獲取方式具體地講,主要有如下一些產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化:
一、商品房和私房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化
我們已經(jīng)介紹了,商品房和私房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較明確和簡單,所有者擁有全部的土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán),能夠在法律允許的范圍內(nèi),按自己的意愿對其進行交易,在交納正常稅費之后,獲取交易的全部收益。與此同時,也將住房的全部產(chǎn)權(quán)一次性的轉(zhuǎn)移給購買者。
商品房和私房交易過程中涉及到的產(chǎn)權(quán)問題,主要是可能存在共有產(chǎn)權(quán)糾紛。有的商品房和私房是夫妻雙方的共有財產(chǎn),或者是兄弟姊妹的共同財產(chǎn),大家共同享有產(chǎn)權(quán)。按法律規(guī)定,這種共有產(chǎn)權(quán)的房屋交易,需要共有人全部出具書面同意證明材料,才能進行交易。
這種共有產(chǎn)權(quán)的糾紛,主要是來自出售方,但也可能影響到購買方,因為這種在出售方無權(quán)出售情況下的房屋買賣合同,在法律上屬于無效合同。
二、市場價購買的房改房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化
前面已經(jīng)講到,以市場價購買的房改房具有完全產(chǎn)權(quán),這類房產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化情況同一般的商品房相同。
三、以成本價購買的房改房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化
成本價購買的房改房,與市場價購買的房改房最大的不同在于,房改房的土地使用權(quán)是無償劃撥得到的,沒有像商品房那樣交納土地使用費。因而,房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實際上仍然屬于國家,購房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分。在購房者自己居住時,出于有利于房改的考慮,國家并不對土地使用權(quán)相關(guān)收益(租金)提出要求,對居民有潛在的優(yōu)惠。這時的交易是不完全的市場交易。
當居民出售住房時,情況就出現(xiàn)了變化,二手房買賣是按照市場價進行的,是完全的市場交易,市場價是包含了土地使用權(quán)的。于是,購買公房時沒有包含土地使用權(quán)費用的問題就顯現(xiàn)出來了。土地使用費涉及到兩個重要利益關(guān)系:
1.對起初購買公房時按照當時的市場行情應當交納的土地使用費;
2.從購房以來直到出售時這一段時間內(nèi)由于種種原因引起的土地增值問題;
其中,第一個方面的問題不太大,當年的土地使用費已經(jīng)在市場價售房的方式中有測定。成本價購房的在土地使用費上較當年差多少,比較容易明確。按這個差額補交的方法也很簡單,直接補齊就了事。麻煩在于土地增值問題,涉及到很多與經(jīng)濟利益關(guān)系密切的理論問題。
不論只有潛在的價值的土地、還是作為生產(chǎn)資料的土地,在房地產(chǎn)市場上都有價格。土地的價格,完全取決于土地所有權(quán)、使用權(quán)被壟斷下的土地供求;土地資本的價格則以勞動創(chuàng)造的價值為基礎,并受到市場供求關(guān)系的影響。
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