第一,最重要的一點(diǎn)就是認(rèn)真區(qū)分"尾房"、"爛尾房"和一般空置房。
所謂"爛尾房",是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬,或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì),開發(fā)總量供大于求,導(dǎo)致大面積空置,無法回收前期投資,更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè),甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的,而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn),一步步顯現(xiàn)。而一般意義上的尾房,大多已進(jìn)入現(xiàn)房階段,項(xiàng)目的主體已經(jīng)基本完成,此時(shí)購房者應(yīng)該可以仔細(xì)、客觀判斷開發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目價(jià)值、未來居住環(huán)境及狀況的,從而可以有效避免購到"爛尾房"。
空置房中還有因積壓、手續(xù)不全、歷史遺留、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置。人們?cè)谫徺I時(shí)只要照例查驗(yàn)開發(fā)商是否持有賣房所須的證件是否真實(shí)有效,就可避免意外的損失。
第二,比較物業(yè)的品質(zhì)優(yōu)劣,對(duì)物業(yè)管理、維護(hù)和修繕狀況等考察也很重要。
長期而艱苦的實(shí)踐證明,減少尾房最有效的辦法就是追求住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)的"均好性",開發(fā)商對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、材料結(jié)構(gòu)、小區(qū)設(shè)施配套、物業(yè)管理等套餐式設(shè)計(jì)的重視以及使項(xiàng)目中全部單位的綜合質(zhì)量達(dá)到均衡的追求越來越顯現(xiàn)成效。
與此同時(shí),"尾房"就該"低價(jià)房"、"降價(jià)房"的觀念也越來越顯得偏激,不夠全面客觀。因此現(xiàn)階段,即使在挑選尾房的過程中,也要認(rèn)真比較,擇優(yōu)購買,切不可只圖價(jià)格上的優(yōu)惠而放過真正的實(shí)惠。
在驗(yàn)收住宅時(shí)應(yīng)仔細(xì)檢查住宅設(shè)備、設(shè)施,正常了才可簽字認(rèn)可。避免購買建造質(zhì)量差或缺乏具有競(jìng)爭(zhēng)力的賣點(diǎn),過于落后的物業(yè)。而且尾房在售出時(shí),項(xiàng)目整體可能已經(jīng)售出多時(shí),相差政策規(guī)定的保修期所剩無幾,購房者也萬不可掉以輕心,應(yīng)該與開發(fā)商方面簽署相關(guān)文件以防保修期內(nèi)不保修,或出問題后賣方和物管單位可能拒絕承擔(dān)責(zé)任。更不能購買超過保修期的房產(chǎn)。
第三,希望從尾房上受益或者贏利,最好能請(qǐng)教專業(yè)人士,得到切實(shí)可信的指點(diǎn)與支持。
就目前情況而言,尾房的銷售與非尾房并沒有特別的差異,主要包括現(xiàn)場(chǎng)銷售、展會(huì)推廣兩種形式。如果你早就對(duì)某個(gè)或某幾個(gè)項(xiàng)目一直有所垂青,只是出于不同的原因遲遲沒有行動(dòng),那么你可以通過實(shí)地考察的方式來選擇它們的尾房;如果你沒有特別明確的目標(biāo),只是想在置業(yè)時(shí)獲得尾房在價(jià)格等方面的相對(duì)優(yōu)惠,"實(shí)地考察"的計(jì)劃就顯得不現(xiàn)實(shí)也不劃算。這種情況下參加房展會(huì),不失為良策,開發(fā)商會(huì)在房展會(huì)上推出尾房,只要多走幾個(gè)樓盤就有可能發(fā)現(xiàn)自己的所愛。
但是,毋庸諱言,尾房之所以吸引置業(yè)者的目光,最根本最主要的原因在于它有"價(jià)格優(yōu)勢(shì)"。但真正值得投資的項(xiàng)目卻寥寥無幾。
如果項(xiàng)目本身在某一方面或幾方面有明顯缺陷;或者項(xiàng)目的物業(yè)管理等方面出現(xiàn)了問題未得到妥善解決,以至影響市場(chǎng)評(píng)價(jià);再或者尾房的價(jià)格雖然比熱銷期時(shí)低,但已接近市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的預(yù)期值上限,這樣的尾房就沒有什么值得側(cè)目的實(shí)惠可言了。
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