樓書(shū)、廣告可視為要約，但不會(huì)自動(dòng)成為合同的一部分；樣板間應(yīng)與實(shí)際交付的商品房一致，但執(zhí)行起來(lái)難，購(gòu)房人一定要正確認(rèn)識(shí)廣告、沙盤(pán)和樣板間的作用。
看廣告要用放大鏡
設(shè)計(jì)精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購(gòu)房人買(mǎi)某一個(gè)項(xiàng)目的欲望首先來(lái)源于房地產(chǎn)商的廣告或展會(huì)上的沙盤(pán)。因此，北京房地產(chǎn)商在宣傳上花的功夫和本錢(qián)不僅在中國(guó)，恐怕在世界上都能堪稱(chēng)第一。
房地產(chǎn)商為了達(dá)到宣傳目的，經(jīng)常會(huì)在廣告中進(jìn)行夸大和不實(shí)宣傳，購(gòu)房人千萬(wàn)不要誤認(rèn)為有了最高人民法院的“司法解釋”，房地產(chǎn)商的口頭承諾、樓書(shū)與媒體廣告承諾會(huì)自動(dòng)成為合同的一部分，一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商有約束力。
購(gòu)房人看廣告不僅要看漂亮的圖畫(huà)和大字，更要學(xué)會(huì)看那些幾乎不用放大鏡就看不清的提示，諸如“圖則僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知?！薄胺康禺a(chǎn)商對(duì)本廣告內(nèi)容之正確性或完整性并無(wú)做出任何保證，亦不負(fù)任何責(zé)任?！薄耙磺匈Y料均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為準(zhǔn)?！薄词箾](méi)有這類(lèi)提示，筆者到目前為止還沒(méi)有看到一家房地產(chǎn)商在廣告上明示了宣傳內(nèi)容“不可撤消”。由于房地產(chǎn)商在廣告上事先埋下了伏筆，所以在糾紛發(fā)生后，往往會(huì)主張廣告即使算為要約，購(gòu)房人正式簽署合同后，沒(méi)寫(xiě)進(jìn)合同的要約已經(jīng)撤消，因?yàn)榘l(fā)出廣告要約在前，簽訂合同在后，所以廣告要約在簽訂合同之后已經(jīng)沒(méi)有了實(shí)際意義。在房地產(chǎn)案件的審判中，司法機(jī)關(guān)往往也只承認(rèn)房地產(chǎn)商寫(xiě)進(jìn)合同中的承諾為要約。
《合同法》第10條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。”由于房屋買(mǎi)賣(mài)最終是以書(shū)面形式完成交易，購(gòu)房人還是僅把房地產(chǎn)商的商業(yè)廣告看作是沒(méi)有約束力的“要約邀請(qǐng)”，而把房地產(chǎn)商肯寫(xiě)進(jìn)合同的才看成是“要約”更現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)。通俗地講，購(gòu)房人寧愿相信房地產(chǎn)商廣告中凡是不愿寫(xiě)進(jìn)合同的都是“欺騙”更現(xiàn)實(shí)一些。
也許有購(gòu)房人會(huì)說(shuō)：我們搞不懂什么叫“要約”，什么叫“要約邀請(qǐng)”，我們只知道按《廣告法》規(guī)定不能做虛假?gòu)V告。筆者不否認(rèn)《廣告法》對(duì)虛假?gòu)V告的限制作用，但更希望購(gòu)房人能明白以下幾個(gè)問(wèn)題：
《廣告法》屬于行政法，它只是規(guī)定了對(duì)做虛假?gòu)V告的處罰標(biāo)準(zhǔn)，而無(wú)法規(guī)定做虛假?gòu)V告的對(duì)受虛假?gòu)V告欺騙人的具體賠償，也就是說(shuō)，工商管理部門(mén)打擊房地產(chǎn)商的虛假?gòu)V告，國(guó)家可以收到罰款，但購(gòu)房人無(wú)法得到賠款。
《廣告法》對(duì)虛假?gòu)V告的廣告費(fèi)1至5倍罰款對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)講只是皮毛。如果房地產(chǎn)商成立或委托一個(gè)注冊(cè)資金很少的有限公司代理銷(xiāo)售，廣告由這個(gè)代理公司委托廣告公司去做，房子賣(mài)出后，再將這家公司解散，追究廣告責(zé)任將非常困難。
看樣板間要用心中的尺
房地產(chǎn)商要不要對(duì)賣(mài)房時(shí)的沙盤(pán)、樣板間承擔(dān)責(zé)任，筆者認(rèn)為雖從理論上講“要”，但非常難取證。因此筆者也希望購(gòu)房人認(rèn)識(shí)到建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十一條規(guī)定的：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。”用意非常好，但執(zhí)行起來(lái)基本沒(méi)有約束力。
購(gòu)房人看樣板間時(shí)，千萬(wàn)別被長(zhǎng)高的空間和根據(jù)裝修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米，千萬(wàn)別以為房地產(chǎn)商交給您的房子一定會(huì)和您看到的樣板間一樣高，一樣大。您收房子時(shí)，由于是空房，感覺(jué)會(huì)差不多，但一放家具就會(huì)發(fā)現(xiàn)不是那回事了。再找樣板間，對(duì)不起，已經(jīng)完成歷史使命，再也看不見(jiàn)、摸不著了。
因此，筆者提醒所有購(gòu)房人在簽訂買(mǎi)房合同時(shí)，都能牢記建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?！敝挥性诤贤芯唧w約定的條款才能直接對(duì)購(gòu)房人起到保護(hù)作用。
[責(zé)任編輯：佚名]
