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購房者在簽買房合同時，開發(fā)商一般會寫清楚購房者公攤面積總共是多少，由哪些部分組成。但各部分面積具體多少？是怎么測算出來的？消費(fèi)者并不十分清楚，由此因公攤面積產(chǎn)生的糾紛時有發(fā)生。最近就有讀者咨詢這些問題，記者對此進(jìn)行了采訪。

購房時如何約定公攤面積

南京市民陳小姐看中了位于中山北路某樓盤３樓的一間辦公房，她從開發(fā)商處得知，這間辦公房套內(nèi)建筑面積為４５．３６平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e１３．８８平方米，這些數(shù)據(jù)是測量產(chǎn)權(quán)處測繪大隊(duì)預(yù)測的結(jié)果。陳小姐覺得比較劃算，遂同開發(fā)商簽了商品房買賣契約，其中約定“該房屋建筑面積為甲方預(yù)測，如與實(shí)際交付的面積有誤差，上述單價不變，房款總額按實(shí)際面積調(diào)整”。陳小姐很快向開發(fā)商交了３０萬多元錢，開發(fā)商也交付了房屋。但是在２００３年３月，陳小姐辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，卻收到開發(fā)商的通知——她買的房屋多出了９．９４平方米，需要按照約定補(bǔ)交５萬多塊錢。陳小姐大吃一驚，房屋建筑面積怎么多出了１７．２８％？就在她驚訝的時候，她同層的幾位鄰居也都收到了通知，其中一家的房屋建筑面積竟然超出了２１．３８％。雙方為此對簿公堂。

公攤面積莫名增加

遇到這樣的事情，誰都會覺得窩火。現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)慢慢地由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場了，在銷售壓力日益增加的今天，有些開發(fā)商便刻意隱瞞了“巨大”的公攤面積，誘使消費(fèi)者購買。市民劉先生也遇到了此類事情，讓他很是惱火。劉先生說，當(dāng)時簽買房合同時，公攤面積是２１．６５平方米，然而到收房時，卻得知公攤面積為３８．９５平方米，這多出來的１７．３平方米劉先生必須補(bǔ)交９萬多元才能拿到房產(chǎn)證。之后經(jīng)過調(diào)解，劉先生交了５萬多元拿到了房產(chǎn)證，這讓劉先生覺得窩囊，卻又無可奈何。業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商是蓄意隱瞞，刻意欺騙，開發(fā)商說交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。公說公有理，婆說婆有理。

公攤面積組成部分

公攤面積，顧名思義，就是公共分?jǐn)偟拿娣e。那么它究竟是包含哪幾個部分呢？據(jù)了解，關(guān)于分?jǐn)偯娣e目前尚無法律加以約束，而只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性的規(guī)定?，F(xiàn)在政策主要是根據(jù)２０００年８月１日開始實(shí)施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為：１、大堂、公共門廳、走廊、過道、電樓梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交配電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；２、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻包括山墻為墻體面積水面投影面積的一半。

不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間：１、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道等作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；２、售房單位自營、自用的房屋；３、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理包括物業(yè)管理用房。

需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。

住宅樓分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算方法為需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e總和除以參加分?jǐn)偟母鲉卧慕ㄖ娣e總和。然后用各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e乘以分?jǐn)傁禂?shù)就可以得出各套房屋的分?jǐn)偯娣e。其中需要分?jǐn)偟拿娣e要由產(chǎn)權(quán)部門測繪隊(duì)實(shí)地測量。

公攤面積比例沒有限定

公攤面積和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。公攤面積過大得房率自然降低，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積應(yīng)該占多大比例呢﹖

據(jù)產(chǎn)權(quán)處測繪科負(fù)責(zé)人介紹，一般來說，高層樓房的分?jǐn)偯娣e要大于多層的分?jǐn)偯娣e。在他們測量實(shí)踐中，高層的分?jǐn)傁禂?shù)一般在０．１８—０．２６之間，而多層的分?jǐn)傁禂?shù)則在０．１１—０．１６之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實(shí)地測量，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來定，沒有限定的范圍。但該負(fù)責(zé)人說，究竟公攤面積占多大的比例，開發(fā)商在跟業(yè)主簽合同時，應(yīng)明確說明。