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近年來(lái),房屋買賣所產(chǎn)生的糾紛越來(lái)越多,由于不少購(gòu)房者忽視了購(gòu)房合同中的有關(guān)條款,導(dǎo)致自己的利益受不到應(yīng)有的保護(hù)。業(yè)內(nèi)律師指出,購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)充分考慮到可能出現(xiàn)的問(wèn)題,訂立有關(guān)條款以維護(hù)自己的權(quán)益。

新房:\"提前享用\"新版合同

鑒于新版的《商品房預(yù)售合同示范文本》已完成社會(huì)公示,即將在年內(nèi)正式\"上崗\",取代現(xiàn)行的2000年版合同。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的王展律師提議,購(gòu)買一手房的購(gòu)房者不妨\"提前享用\"新版合同,為將來(lái)可能發(fā)生的維權(quán)打好基矗

王展律師表示,舊版合同的確存在著一些問(wèn)題,在新版合同尚未啟用之前,購(gòu)房者可以結(jié)合新版合同的條款對(duì)舊版合同的不足部分自行擬定補(bǔ)充條款,通過(guò)合同形式確定自己的權(quán)利。購(gòu)房合同中比較主要的條款如分期付款條款,新版合同提出了按工程進(jìn)度分七期付款的概念,不僅減少了購(gòu)房者的利息損失,而且降低了購(gòu)房者因開發(fā)商遲延交房甚至樓盤爛尾而發(fā)生\"錢房?jī)煽誠(chéng)"的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于以按揭方式支付房款的購(gòu)房者而言,除了可以要求自行選擇貸款銀行之外,還應(yīng)在補(bǔ)充條款中專門規(guī)定貸款辦不出的處理方式來(lái)降低自己的違約風(fēng)險(xiǎn)。

再如規(guī)劃條款,開發(fā)商擅自變更規(guī)劃引起的糾紛目前并不少見,購(gòu)房者在查明開發(fā)商是否已經(jīng)取得承諾地塊的開發(fā)權(quán)之后,可以要求開發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為合同附件,同時(shí)約定較高的違約金比例,或是在選擇退房條款的同時(shí)附加要求開發(fā)商支付違約金的內(nèi)容。不少購(gòu)房者買房時(shí)往往只關(guān)注房屋本身的狀況,對(duì)會(huì)所重視度不夠,這就造成近年來(lái)圍繞會(huì)所產(chǎn)生的糾紛特別多,諸如會(huì)所面積減少、延遲投入使用、開發(fā)商賣給別人開店、對(duì)外營(yíng)業(yè)影響小區(qū)安靜等。對(duì)于這些糾紛,往往因合同中未作約定而使購(gòu)房者的利益難以受到保護(hù)。如果小區(qū)設(shè)有會(huì)所,購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)最好對(duì)會(huì)所的面積、產(chǎn)權(quán)歸屬、能否另行出售、服務(wù)功能、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)范圍、是否對(duì)外經(jīng)營(yíng)、交付條件和時(shí)間等作出具體的約定,對(duì)開發(fā)商違反有關(guān)承諾的違約責(zé)任也必須約定清楚。

在商品房質(zhì)量及保修條款方面,王展律師建議購(gòu)房者參考新版合同,在補(bǔ)充條款中增加出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后的處理程序、購(gòu)房者的權(quán)利、開發(fā)商的違約責(zé)任、爭(zhēng)議處理依據(jù)等內(nèi)容。此外,在質(zhì)量爭(zhēng)議解決方式上,最好補(bǔ)充約定\"任何一方在出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題爭(zhēng)議時(shí),有權(quán)委托本市有資質(zhì)的相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)并以此作為爭(zhēng)議處理依據(jù)\"。

二手房:關(guān)注細(xì)節(jié)力保交易安全

考慮到二手房的交易雙方多為個(gè)人,交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比一手房要大,加上二手房買賣涉及環(huán)節(jié)較多,為確保交易安全,王律師認(rèn)為購(gòu)房者要對(duì)一些細(xì)節(jié)問(wèn)題給予足夠的重視。

在正式交易之前,購(gòu)房者應(yīng)清楚該房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形,如存在此類情況將導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋買賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額要做到心中有數(shù),防止由于對(duì)購(gòu)房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足而與預(yù)算有較大出入的情況發(fā)生。購(gòu)房者不能忽略上家是否為房屋產(chǎn)權(quán)人及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人,如果與非產(chǎn)權(quán)人或非全部產(chǎn)權(quán)人簽訂合同,購(gòu)房者應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書,以防產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人以合同簽訂人未取得委托為由主張合同不成立的情況發(fā)生。

購(gòu)房者在支付定金前,可先要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議,然后再與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金罰則并蓋有中介公司的印章；與中介公司簽好中介協(xié)議后,交付定金之前還應(yīng)要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托書；收到委托書后,在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù),該收據(jù)應(yīng)有中介公司經(jīng)辦人員的簽字,還應(yīng)加蓋中介公司的印章。

由于正式合同將作為買賣雙方履行交易的法律依據(jù),因此在訂立合同時(shí),雙方應(yīng)充分協(xié)商,就交易流程、當(dāng)事人的各項(xiàng)義務(wù)包括有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)等在合同附件中作出詳細(xì)的約定。一旦出現(xiàn)約定不明甚至約定真空的情況,爭(zhēng)議將不可避免。不少購(gòu)房者認(rèn)為取得房產(chǎn)證后,辦理交房只是領(lǐng)取鑰匙、查驗(yàn)房屋而已,房屋交接手續(xù)其實(shí)遠(yuǎn)非如此簡(jiǎn)單,除驗(yàn)房及相關(guān)設(shè)備是否正常且符合合同約定之外,還需注意相關(guān)費(fèi)用是否已依據(jù)合同約定結(jié)清、相關(guān)更名手續(xù)是否已辦妥等。