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　　商品房銷售中，一般要經(jīng)過兩個階段：認(rèn)購階段和合同簽訂階段。其中認(rèn)購又有小訂和大訂之分。小訂不是一個法律概念，數(shù)額往往很小，只有幾百元，實(shí)際上是個意向書，對購房人也沒有約束力。如果購房人改變主意的話，小訂通常是可退的；即使不退，損失也不大。但大訂就不同了，一是數(shù)額較大，通常以一萬元到數(shù)萬元不等，別墅類的項(xiàng)目有幾十萬甚至更多的；二是認(rèn)購書中往往定有不退條款，如“購房人未與開發(fā)商簽訂購房合同的，則定金不退”。

　　定金屬于合同擔(dān)保方式的一種，目的是保證當(dāng)事人按自己的承諾來履行合同。按照合同法所規(guī)定的定金法則：交定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　定金合同對一些比較簡單的合同比較適用，但商品房是一種比較復(fù)雜的商品，涉及到外部規(guī)劃、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、交房時間、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等諸多問題，且很多問題都有待雙方進(jìn)一步協(xié)商，而非認(rèn)購階段就可以解決，因此，在合同簽訂階段，雙方需要做大量的工作，很可能一個條款上達(dá)不成一致，整個合同就面臨談崩的危險(xiǎn)。

　　由于購房人交納了定金，如購房人以條款無法達(dá)成一致為由拒絕簽約，開發(fā)商往往會以購房人不簽合同為由沒收定金，使得在合同談判中處于非常不利的地位，有時甚至被迫接受一些不公平的條款。

　　實(shí)際上，認(rèn)購不是合同簽訂的必經(jīng)環(huán)節(jié)。筆者的通常做法是：主張購房人跳過認(rèn)購階段，直接與開發(fā)商談最終的商品房買賣合同。如業(yè)務(wù)員以公司內(nèi)部規(guī)定需要為由要求簽訂認(rèn)購書，購房人也完全可以明確予以拒絕。

　　規(guī)避受牽制條款

　　如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂市建委制定的認(rèn)購書示范文本，該文本充分保護(hù)了購房人的利益。該文本第六條規(guī)定：“認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認(rèn)購書自動解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。”按照該條款，如因合同條款原因未達(dá)成協(xié)議的，認(rèn)購書自動解除，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。

　　應(yīng)按時與開發(fā)商協(xié)商合同

　　認(rèn)購書中一般約定簽訂購房合同的時間，購房人應(yīng)按時前往，否則會造成對自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定：“認(rèn)購人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書。出賣人解除本認(rèn)購書的，認(rèn)購人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方?！彼?，購房人一定要注意該時間的規(guī)定。

　　如果購房人因各種原因不能按時與開發(fā)商商談購房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。經(jīng)常會出現(xiàn)認(rèn)購人不能按時簽約的情況，購房人一定要與開發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時，還應(yīng)讓開發(fā)商給予書面確認(rèn)，認(rèn)可延期談判，并約定談判的具體期限。

　　房地產(chǎn)合同相對比較復(fù)雜，須談的事項(xiàng)很多，有時須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長時間，為避免日后因條款原因無法簽訂合同情況下退還定金方便，最好在合同正式談判之前要求開發(fā)商出具購房人前來談判的書面憑證。