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　　□連晏杰

　　盡管國家出臺了一系列房地產(chǎn)調控的政策，但是深感缺乏投資渠道的李銘仍然愿意在樓市中尋找機會。

　　這一次，李銘看中了一套復式公寓房，在與上家商討多次之后，最終對方同意在房屋掛牌價的基礎上有所讓步。但是上家向李銘提出了一個要求，即先簽定合同，具體手續(xù)需等待4個月以后再辦理。按照對方的理由，再過4個月，該套房屋就滿兩年了。也就是說，根據(jù)當時上海市關于營業(yè)稅的有關征收規(guī)定，4個月之后，過戶營業(yè)稅就從全額稅變成了差額稅，相差10多萬元。

　　考慮再三，李銘還是接受了上家的要求。在雙方訂立的商品房買賣合同中，約定李銘在支付50％的房款之后即可入住該房，待4個月以后再辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，屆時李銘再支付剩下的50％房款。

　　不曾想，合同訂立之后，國務院頒布了新的稅收征收辦法，營業(yè)稅全額征收的期限從購入房屋起2年改為購入房屋起5年，并且對于出售房屋的獲利部分還要征收個人所得稅。上家不干了，提出要李銘分擔多出的經(jīng)營成本。李銘則表示不能接受，因為營業(yè)稅和個人所得稅的納稅主體是房屋出售方，而政策變動屬于不可抗力因素，并不是自己的過錯，這一風險應當由上家來承擔。

　　但上家卻認為，當時約定4個月之后過戶的原因，主要是考慮到稅負問題，否則不可能以合同約定價格將房屋出售給李銘。最終，雙方各退一步，李銘同意對上家進行一定程度的補貼，上家也不再堅持要李銘承擔50％的稅款。雖然這筆買賣最終完成了，但雙方卻各自多支出了一筆稅款。

　　律師意見：

　　本案主要涉及到兩個法律問題：其一，房地產(chǎn)買賣合同約定在一段時間以后才辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)是否安全合法。其二，如果期間發(fā)生了新的稅收問題應當由何人承擔。

　　關于第一個問題，根據(jù)我國現(xiàn)行的《民法通則》及《合同法》規(guī)定，在合同中對于生效時間所約定的附帶義務，屬于有效約定。從法律上講，關于商品房買賣的問題，自合同訂立之初就發(fā)生了法律效力，而過戶僅僅是房屋所有權的轉移，因此這類合同對于房屋買受方來說還是安全的。如果賣方在約定時間內拒絕辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，買方可以起訴法院要求辦理過戶手續(xù)。

　　關于第二個問題，如果雙方?jīng)]有約定，則根據(jù)稅收法律規(guī)定的納稅主體就要承擔全部的增加（也有可能減少）稅費。如果出于雙方利益的兼顧，約定在之后一段時間過戶。那么買賣房屋的雙方可以約定如果產(chǎn)生超過現(xiàn)有稅收的稅費，由雙方按照一定比例分別支付，以合理分擔可能產(chǎn)生的稅收風險。