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　　開發(fā)商售樓沙盤里展示的“小區(qū)緊鄰百米綠化帶”或“萬畝森林公園”被道路或其他樓盤所“代替”；會所等娛樂設施變成了飯館、超市；而“十幾分鐘的車程”開了半小時也到不了……

　　如果遇到其中任意一種情況，證明你被房產(chǎn)商忽悠了。為了避免更多的人上當，我們推出房地產(chǎn)奸商忽悠詞典，給您提個醒。

　　忽悠1 ：口若懸河 樓書失信

　　類似忽悠：綠地變住宅或者車位，就是這類忽悠所埋下的禍根。

　　【典型案例】 綠地變圍墻 景觀全取消

　　2003年6月，陳先生購買位于望京某樓盤一套房屋。買房時售樓小姐介紹，小區(qū)將南湖路設置主入口；小區(qū)內(nèi)將建有溢水石壁與噴水設施等景觀。開發(fā)商在售樓書及口頭上承諾，將建設小區(qū)內(nèi)的老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)、小區(qū)綠化等配套設施。

　　2005年5月，開發(fā)商在完成商務樓的施工后，未經(jīng)業(yè)主同意，擅自停建了原來在購房合同中約定的溢水石壁與噴水設施等景觀，并將小區(qū)主入口沿路向后移了50米。開發(fā)商還在小區(qū)住宅樓和商務樓之間建造了規(guī)劃中不存在的隔離圍墻，使得小區(qū)綠化面積大幅縮水，老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)等配套設施不見蹤影。開發(fā)商稱：溢水石壁與噴水設施等景觀以及老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)等設施，由于未在合同中明確約定，不具有約束力。

　　【專家解析】期房風險以此為大

　　北京鏈家地產(chǎn)調(diào)研中心總監(jiān)金育松表示，目前市場上的所謂期房風險，除樓盤因為開發(fā)商資金短缺導致無法完工外，主要就是開發(fā)商隱瞞或故意回避一些樓盤的規(guī)劃設計、施工進展、裝修品位、物業(yè)管理單位的情況以及周邊環(huán)境的規(guī)劃、市政配套的建設等實際情況，導致將來業(yè)主入住后的房屋、環(huán)境、物業(yè)管理水平與當初開發(fā)商賣樓時的描述不符。這種“不符”造成的直接后果就是業(yè)主入住的房子與開發(fā)商所描述“將來時”的現(xiàn)房品質(zhì)下降。

　　【律師說法】業(yè)主應通過監(jiān)事會監(jiān)督

　　北京信杰律師事務所尹秀超表示，業(yè)主知情權(quán)主要有，了解樓盤周邊環(huán)境建設、樓盤的施工進度、裝修材料的品牌、選用的物業(yè)管理公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗以及收費標準，車位的位置、數(shù)量、停車費等。這些問題都是開發(fā)商在售樓階段向購房人進行說明的問題。業(yè)主可以通過監(jiān)事會隨時監(jiān)督工程進度與質(zhì)量；事先簽訂物業(yè)管理公約，公示物業(yè)公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗、收費標準及依據(jù)。

　　忽悠2：售后包租 誘人投資

　　類似忽悠：不僅是產(chǎn)權(quán)酒店，目前許多商鋪也正玩“售后包租”花招。如“10年包租、年收益8%”、“統(tǒng)一經(jīng)營、原價回購”、“提供每年8%的物業(yè)補貼”……

　　【典型案例】十多萬元投資 三年回報700元

　　看到投資10萬元享有京郊四星級度假酒店的產(chǎn)權(quán)，還可與全世界各地的酒店進行交換，每年更可獲得高達3萬元的客房利潤分紅廣告。2002年，動了心的石先生與延慶某假日酒店開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議。他以10萬元首付買下56平方米一個房間。合同承諾，根據(jù)經(jīng)營狀況扣掉經(jīng)營管理費、暖氣費、物業(yè)費等，60%的收益歸業(yè)主所有。該酒店在2003年投入使用，然而經(jīng)營一年，七扣八扣之后，石先生只獲得了不到700元回報。2004年，改變了回報方式，一年過后更是沒落著分文。在與開發(fā)商交涉后他得到了3.3萬元的住房券，意思是他可以用來住自己的酒店，或者賣給別人。漸漸對酒店失去信心的石先生并沒有動這些住房券，年底開發(fā)商用15%現(xiàn)金回購，最后折成的5000元他同樣也沒拿到。此時，在沒有回報的情況下，石先生停止了還貸，投資3年到現(xiàn)在，10萬元首付款外加22個月的月供，石先生一共從該酒店得到不過700元。

　　【專家解析】期房不能售后包租

　　中原地產(chǎn)副總經(jīng)理顏光茂表示，根據(jù)2001年建設部出臺的文件，期房階段不能提出售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪這樣的銷售模式。但是對于現(xiàn)房沒有這方面的限制。在市場上，很多開發(fā)商因為自身開發(fā)實力有限，希望靠大量的銷售回款完成后期的開發(fā)與建設。但是，如果后期回收到的銷售款不能滿足開發(fā)所需的話，這個項目就爛尾了，而這個風險是由小業(yè)主承擔的。

　　【律師說法】涉嫌非法集資

　　北京律師協(xié)會著名房產(chǎn)律師秦兵表示，根據(jù)2001年建設部出臺的文件，期房階段不能提出售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪這樣的銷售模式。售后包租實際上是將簡單的房產(chǎn)銷售變成了金融產(chǎn)品的銷售，而且是未經(jīng)金融主管部門審批同意銷售的金融產(chǎn)品，有非法集資之嫌。

　　忽悠3：交通方便 全是圖上計算

　　類似忽悠：離城鐵近10分鐘、身居××商圈……

　　【典型案例】車程10分鐘 原是深夜掐表

　　丁小姐買房已經(jīng)9年。她告訴記者，那時買房子不像現(xiàn)在有這么多媒體和專家給你當參謀，只能靠售樓廣告。但是，廣告上的話，千萬別當真！丁小姐買的房子是在亞運村北12公里，當時廣告說從亞運村開車十幾分鐘到。估計是開發(fā)商照地圖上的距離，以80公里／小時的速度算出來的。因為從入住到現(xiàn)在，丁小姐住那兒8年了，只有一次夜里3點開車十幾分鐘到家了。平時運氣好40分鐘到，運氣不好一堵就是幾個小時。沒辦法，丁小姐只好繞高速走，每天往返都得掏高速費。

　　【專家解析】最好親身體驗

　　通常售樓的各種宣傳材料都非常精致，語言非常動人，效果圖也極其誘人。但廣告終歸是廣告，效果圖不等于實際，里邊有些東西是模糊的、不確定的，大家在挑選的時候一定不要輕信。類似于車程的廣告其實很好識別，在不同的時間段自己開車試試就知道了，同時還能看看實際的路面寬窄、平整等。越是熱點的地區(qū)越是堵，一窩蜂的房子最好別買。

　　【律師說法】廣告用語不受保護

　　仁和律師事務所孟憲生律師告訴記者，廣告在法律上屬于要約邀請，開發(fā)企業(yè)并不受此約束。廣告的目的就是吸引潛在的客戶來洽談、簽約。只有簽訂的合同才對雙方具有約束力。關于距離的表述的廣告用語是按照最理想狀態(tài)或者直線距離標定，客戶不能輕信，應當進行一些實地調(diào)查再做決定。

　　忽悠4：僅剩兩套 假象欺人

　　類似忽悠：邀請意向性客戶開盤前進行“價格競猜”。填表登記排號，其中暗含價格調(diào)查。

　　【典型案例】三期售罄 其實還剩數(shù)百套

　　以前，售樓員可以用“現(xiàn)在這個戶型只剩兩套了 ”來虛報銷量，進行銷控。自從2005年3月15日市建委執(zhí)行“網(wǎng)上簽約與公示”制度后，雖然可以遏制虛報銷量，但卻無法制約“封樓”、“封盤”以及“推遲開盤日期”等以制造稀缺為目的的銷控手段。

　　以××城為例，今年4月上旬就開始進入了“封盤”狀態(tài)。該樓盤銷售人員稱，三期已經(jīng)售罄，四期將從5月中下旬開始銷售。記者了解到，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，三期除去22套認購之外，在1號地1至12號樓中尚有305套房屋處在可售狀態(tài)。其中，1、2號樓只有兩套認購。

　　據(jù)了解，該項目三期開盤時的銷售均價僅為5300元／平方米，四期的價格雖然還尚未確定，但銷售人員堅稱不會低于6800元／平方米。果然，在記者發(fā)稿前夕，該項目四期均價公開，果然沒有低于6800元／平方米。

　　【專家解析】認真調(diào)查 嚴挑毛病

　　百橋地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理牟鑫提醒消費者，在排號期間多挑挑房子的毛病，哪怕對這房子很滿意，也不要過多地表現(xiàn)出來，以防被開發(fā)商利用。尤其要謹慎對待任何機構(gòu)對房價方面的調(diào)查。對廣大工薪階層而言，在選擇第一居所時，經(jīng)濟型戶型是居住的首選。經(jīng)濟型戶型要具備功能較齊全、緊湊實用、空間浪費少的特點，可以比較直觀地理解為面積小、房間多，比如80平方米左右的兩居和110平方米以下的三居。

　　【律師說法】相信自己 不要輕信假象

　　一般的項目都利用消費者的從眾心理，制造缺貨的假象促成交易。仁和律師事務所孟憲生律師提醒消費者，購房時應當謹慎分析自己的購買能力，理性地挑選?！?/p>

　　忽悠5：樣板間不樣板

　　類似忽悠：裝修標準不低于×××元／平方米。

　　【典型案例】經(jīng)典餐廳是過道

　　某國際公寓業(yè)主賈先生告訴記者，買房時售樓代表介紹，今后實際交房與樣板房相比，除面積增大3平方米以外，其他裝修標準和結(jié)構(gòu)沒有任何差別。這也是本樓座的“經(jīng)典珍藏保留戶型”。

　　可目前實際交付的房屋，原來應有的餐廳區(qū)變成了過道，餐廳區(qū)根本無法擺放餐桌。因為不到7平方米的餐廳，卻有5個門！而當初看到的樣板間只有4個門，面積也要比這個餐廳大許多，目測應該在10平方米左右。樣板間的餐廳放了個直徑大約為1米的圓形餐桌。

　　【專家解析】戶型不要貪大求全

　　對于普通消費者，戶型沒必要貪大求全。以90平方米兩居為例，百橋地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理牟鑫指出， 一般而言，客廳約20平方米，主臥約15平方米，次臥約10平方米，餐廳8平方米，廚房6平方米，衛(wèi)生間5平方米。陽臺應該有兩個，一個功能陽臺與客廳相連，另一個生活陽臺與廚房相連。有的戶型還配備了儲藏室、衣帽間等。

　　【律師說法】買房不是搞收藏

　　購房者購買的應當是適用的房屋，不是建筑收藏，仁和律師事務所孟憲生律師奉勸，應當從自己的需求出發(fā)選擇適用的房屋。

　　忽悠6：豪華會所承諾降格

　　類似忽悠：公共綠地變收費停車場，公立學校遲遲無蹤影……

　　【典型案例】游泳館變超市 高檔會所牙醫(yī)把門

　　彭先生2004年3月份在奧運村附近定了一套房子，買房時開發(fā)商的樓書及沙盤上都陳列著漂亮的會所及相關設施，售樓小姐更是承諾說本樓盤未來的會所設施是多么齊全，什么游泳館、健身房、spa(水療健身)、氧吧、雪茄吧、葡萄酒行等等，彭先生愛游泳 ，這個樓盤雖比旁邊的那家貴了點，但開發(fā)商承諾的高檔會所讓彭先生的心偏向了這套房子?？墒侨缃袼讶胱∫荒甓?，原來售樓小姐口口聲聲講的設備齊全的游泳館變成了一個超市，原來會所的大門變成一個牙醫(yī)診所，更不見什么雪茄吧呀、葡萄酒行呀等等。

　　【專家解析】不打無準備之仗

　　千萬家專業(yè)人士提醒您，通常廣告商的文案寫得語言非常動人，效果圖設計得非常精美。售樓小姐的嘴巴更是像蜜糖一樣，但大家在挑選的時候一定不要輕信。開發(fā)商承諾的，在簽合同的時候可以要求簽補充條款，但因為目前都是格式合同，一般開發(fā)商不愿意更改，消費者在購房的時候：1.盡可能選大的開發(fā)商或資金有實力的甲方；2.看看代理公司的實力與口碑，及銷售人員的素質(zhì)。3.多收集沙盤宣傳樓書，查看項目整體規(guī)劃圖，并備份，好在日后開發(fā)商不對現(xiàn)時提供證據(jù)。然后在入住一年后盡快成立業(yè)主委員會進行維權(quán)。

　　【律師說法】商家承諾要寫進合同中

　　北京大地律師事務所李強律師提示：房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房預售中，為謀取更大利益，在售樓時會出現(xiàn)夸大宣傳、虛假宣傳的行為。購房者在購房時，在無法核實這種宣傳的時候，律師建議：首先，在與開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》時，一定要把這些承諾寫進合同中的補充協(xié)議里，以防日后開發(fā)商在項目竣工后，在沒有兌現(xiàn)承諾時，沒有書面證據(jù)導致購房者處于不利地位。其次，該項目竣工后，在交房時，購房者可根據(jù)預售合同約定內(nèi)容驗收房屋。如發(fā)現(xiàn)與合同約定不一致時可拒絕收房，并根據(jù)《合同法》相關規(guī)定，購房者有權(quán)要求開發(fā)商承擔違約責任，同時可要求繼續(xù)履行合同。如果能夠證明開發(fā)商有欺詐行為時，根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》可要求開發(fā)商雙倍返還房款。

　　忽悠7：臭水溝成自然水系

　　類似忽悠：親近自然，景觀住宅……有什么弊??？就是不告訴你。

　　【典型案例】警惕“親水”變“惡水”

　　丁先生在水景住宅熱銷一時之際，選擇購買了清河某項目。由于項目強調(diào)了“親水”賣點，房子的價格也因此比周邊貴了不少，但是丁先生想到臨水而居的生活質(zhì)量，理所當然地“欣然接受”了。但居住幾年之后，特別是夏天將近，丁先生反而憂心忡忡，不為別的，就是因為“親水”。丁先生告訴記者：“清河”不“清”。河水污濁，從春末夏初直到秋天，相當長的一段時間要忍受著令人作嘔的惡臭氣味，特別是炎夏，傍晚原本是沿河散步的愜意時光，除了眼睛和鼻子比較痛苦之外，蚊蠅活動異常猖獗，所以晚上很少見小區(qū)居民散步、運動?，F(xiàn)在居民由原來的“親水情結(jié)”轉(zhuǎn)變成“惡水情結(jié)”，加之屬“自然水系”，不能做地理位移，所以，花不菲的房價只能“無奈”地生活在“親水人家”中。

　　【專家解析】“二查一約”少風險

　　水資源的稀缺，使很多消費者追捧水景住宅項目，而真正意義上的臨水而居，確實能讓居民得到“高消費”后的滿足感和滿意感。不過，由于我們的商品房項目多采取的是預售制，因此，開發(fā)商在借“水”之宣傳攻勢上不遺余力。中大恒基動產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述提醒消費者，購房前要“二查一約”。“二查”是指，其一現(xiàn)場勘查，看一下水景的現(xiàn)狀情況，將現(xiàn)狀與宣傳作一個比較；其二是查閱城市規(guī)劃，看看在入住之日項目宣傳的水景藍圖能否兌現(xiàn)?！耙患s”就是將水景藍圖中宣傳相關的內(nèi)容落實到購房合同中，為消費者維護自己的合法利益做好物質(zhì)準備。

　　【律師說法】細察合同防“貨不對板”

　　北京大地律師事務所李強律師提示：購房者挑選帶有水景的樓盤時須注意幾點。首先，購房者在簽合同時，先要求開發(fā)商提供該項目的《規(guī)劃意見書及附圖》，這主要是看水景位于小區(qū)的具體位置，規(guī)劃的規(guī)模是多少等相關數(shù)據(jù)，以便根據(jù)水景所處位置選購觀景最佳角度的住房；其次，在與開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》時，需把開發(fā)商如改變規(guī)劃條件應經(jīng)購房者同意的相關條款寫進合同中。最后，在交房時，購房者按照原《規(guī)劃意見書》上的規(guī)劃條件以及《商品房預售合同》的相關內(nèi)容仔細核對，以防“貨不對板”。

　　忽悠8：本公物 假意贈送

　　類似忽悠：公共綠地大變身，拿規(guī)劃紅線說事

　　【典型案例】贈送花園被無償征用

　　李女士于前年看通州某小區(qū)一套位于二樓的住房。在李女士看房時，接待李女士的售樓小姐介紹：“買一樓的房子可以免費獲贈樓前面7平方米的花園?！彪m然首層的價格要比其他樓層略高30元／平方米，但因為李女士十分喜歡門前的花園，便毫不猶豫地交了定金?？稍谫彿亢贤?，房屋面積并未加上花園面積，李女士對此并沒在意。入住后不久，小區(qū)外的道路要拓寬，李女士的花園將被有關部門征用。當李女士去拆遷處咨詢關于有關拆遷補償?shù)膯栴}時，卻被告知，李女士對開發(fā)商贈送的花園不享有產(chǎn)權(quán)，也無法辦理產(chǎn)權(quán)，所以不考慮賠償。

　　【專家解析】誘人贈送麻煩多

　　中原地產(chǎn)副總經(jīng)理顏光茂表示，對購買首層的客戶許諾附贈一定面積的花園，即是開發(fā)商經(jīng)常采用的促銷手段之一。首層因為潮濕、管道返水、采光易受影響、噪聲干擾較多等原因，按目前房地產(chǎn)市場的商品房定價原則，在樓層差價固定的前提下，首層戶型的價格一般比其他層低。開發(fā)商將首層毗鄰的花園贈送給首層住戶，反而使首層商品房受到很多業(yè)主(尤其是有老人的家庭)的青睞，其價格也因此上升。但是，在這種看似誘人的贈送背后卻隱藏著諸多法律問題，并由此引發(fā)出諸多糾紛。

　　【律師說法】開發(fā)商無權(quán)送公物

　　北京律師協(xié)會著名律師表示，開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權(quán)，而建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應承擔相應的違約責任和侵權(quán)責任。

　　忽悠9：超低房價有價無房

　　類似忽悠：均價多少，超低價格。說白了就是讓購房者去售樓處，售樓小姐總有忽悠住你的辦法。

　　【典型案例】起價房“僅有一套”

　　劉先生在東四環(huán)邊上看到一個房地產(chǎn)廣告牌，廣告牌顯著位置標著東四環(huán)水岸景觀大宅6800元／平方米。來到售樓處，售樓小姐的回答卻是：“只有1套，早賣了。”

　　劉先生發(fā)現(xiàn)，這套房子位于該項目一個比較差樓座的最底層，朝向也很差。隨后，吳小姐向劉先生推薦了另一座樓房，最底層每平方米7600元，高的則要每平方米9000多元。

　　【專家解析】“起價”缺乏科學性

　　北京鏈家市場研究總監(jiān)金育松指出，“起價”缺乏科學性、代表性，它一般指該樓盤內(nèi)樓層、朝向等最差，從而價位也最低的那套房，這些房大多是不規(guī)則房，首層、頂層房甚至半地下房，這些房的價位盡管不具有普遍性，但其相對低的價位在廣告中卻能起到聚攏購房者注意力的效果。普通樓房的價位早超越了所謂的起價和均價。

　　【律師說法】起價噱頭是誤導

　　北京信杰律師事務所的尹秀超律師指出，標稱的起價若與實際不符，涉嫌違反有關法律法規(guī)?！斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第九條、《價格法》第十三條和原國家計委《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》，都對虛假、模糊的定價下了禁令。起價房是有價無房，根本就沒有以起價售賣的房子，起價之類的廣告噱頭根本就是一種價格誤導。

　　忽悠10：借“顧問”個名頭

　　類似忽悠：1.××名人為本樓盤形象代言人；2.××外國名國際建筑公司設計。

　　【典型案例】知名物業(yè)公司當“顧問”

　　現(xiàn)在買房子，很多消費者都已經(jīng)不會忽視今后的物業(yè)管理。諸如物業(yè)費是多少、物業(yè)管理公司是哪家等問題，也成為買房人必定要問的問題?？捎行┦蹣菑V告上沒有物業(yè)管理公司的名稱，打出的卻是“物業(yè)管理顧問——xx公司”或“物業(yè)顧問——xx公司”，甚至，有個廣告稱“a公司作為物業(yè)顧問，b公司專業(yè)執(zhí)行每個細節(jié)”。既然“專業(yè)”，為什么還要請同行做“顧問”呢？

　　在對有物業(yè)顧問的項目一一詢問后，記者發(fā)現(xiàn)這些顧問公司都是知名物業(yè)管理公司，而該項目的實際物業(yè)管理公司要么是“無名小輩”，要么就是開發(fā)商參股或全資的物業(yè)管理公司，有些甚至暫時還沒確定物業(yè)公司。并且，當問到物業(yè)管理公司時，售樓員一般不會直接告訴你物業(yè)管理是哪家公司，而只強調(diào)某知名物業(yè)管理公司是小區(qū)的物業(yè)顧問。

　　【專家解析】借名攬客

　　知名置業(yè)專家舒可心先生認為，銷售員的行為有誤導消費者的嫌疑。當然，從法律上看，沒有明文規(guī)定廣告上出現(xiàn)“物業(yè)管理顧問”時必須同時標明“物業(yè)管理公司”。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，有兩個可能：一是開發(fā)商想幫業(yè)主省錢，讓業(yè)主在支付普通物業(yè)管理公司費用的情況下，又受到知名物業(yè)管理公司的監(jiān)督。畢竟顧問企業(yè)也要對被顧問社區(qū)物業(yè)管理的好壞，承擔名聲上的后果；二是開發(fā)商有意魚目混珠，利用知名物業(yè)管理公司的名氣來招攬買房人。

　　【律師說法】查驗物業(yè)管理合同

　　仁和律師事務所孟憲生律師建議，購房前要查驗開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理合同，清楚自己在物業(yè)管理過程中的權(quán)利與義務。因為前期物業(yè)管理合同確定的權(quán)利與義務購房人要承受。