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　　購(gòu)房者稱(chēng)，中介公司的合同五花八門(mén)，而不少初次購(gòu)房的人，根本搞不懂哪些方面要注意，哪些條款必須約定，結(jié)果導(dǎo)致出現(xiàn)問(wèn)題后，常常無(wú)法索取賠償。如果二手房交易也像商品房交易一樣，使用統(tǒng)一規(guī)范的合同文本。肯定可以在一定程度上減少交易過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛，對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)而言，具有積極意義。

　　規(guī)范二手房合同成都走在全國(guó)前列

　　月初，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家工商總局發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，通知中規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用房地產(chǎn)、工商管理部門(mén)制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名?！锻ㄖ分敝付址拷灰资袌?chǎng)的文本規(guī)范問(wèn)題，消息披露后，引起了購(gòu)房者廣泛關(guān)注。正當(dāng)購(gòu)房者翹首以待成都的反應(yīng)時(shí)，市場(chǎng)上已傳出新的消息：成都市二手房交易市場(chǎng)已率先試用二手房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本達(dá)半年之久。值得注意的是，這份文本早在2000年就已有初版，經(jīng)過(guò)多次審核修改后，正在進(jìn)行會(huì)審。目前只是在成都二手房市場(chǎng)內(nèi)試用。成都市二手房交易市場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，出于規(guī)范市場(chǎng)，目前30多家進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)的品牌中介企業(yè)已普遍試用這一文本，目的就是為了盡可能規(guī)避交易過(guò)程中因合同疏漏而引起的不必要的糾紛。這位負(fù)責(zé)人表示，在規(guī)范二手房市場(chǎng)次序，規(guī)范交易文本方面，成都走在了全國(guó)前列。成都市二手房交易市場(chǎng)作為區(qū)域內(nèi)惟一的二手房交易市場(chǎng)，管理方此前曾多次出臺(tái)過(guò)類(lèi)似保障交易安全和便利的措施，比如針對(duì)二手房交易市場(chǎng)內(nèi)的業(yè)務(wù)，開(kāi)辟了24小時(shí)取件的快速綠色通道；對(duì)所有進(jìn)入市場(chǎng)的公司收取保證金，以便及時(shí)賠償購(gòu)房者；對(duì)入市公司進(jìn)行資質(zhì)審核等措施。

　　市場(chǎng)反應(yīng)積極 合同范本將普遍推廣

　　本報(bào)上周報(bào)道二手房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本露面二手房交易市場(chǎng)后，立即成為購(gòu)房者關(guān)注焦點(diǎn)。尤其是一些曾經(jīng)在二手房交易過(guò)程中產(chǎn)生過(guò)糾紛的購(gòu)房者，希望能夠了解到在什么地方可以索取合同示范文本，成都市場(chǎng)什么時(shí)候可以全面推行統(tǒng)一規(guī)范的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。一何姓購(gòu)房者打進(jìn)熱線說(shuō)，自己兩個(gè)月前在紫荊南路的一家中介公司買(mǎi)了一套房子，經(jīng)過(guò)層層審查后，交了定金，并與中介公司約定證件齊全，就打全款。結(jié)果在進(jìn)行辦證時(shí)發(fā)現(xiàn)，對(duì)方?jīng)]有國(guó)土證，何先生立即提出終止交易，但中介方以國(guó)土證不影響交易為由拒絕退中介費(fèi)，由于合同沒(méi)有明確約定，何先生只有損失數(shù)千元不了了之。讀者打進(jìn)熱線反映的類(lèi)似糾紛不在少數(shù)，對(duì)此，成都市二手房交易市相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新的合同范本詳細(xì)的約定了不能成交的責(zé)任方，類(lèi)似糾紛發(fā)生的機(jī)會(huì)很小。這位負(fù)責(zé)人透露，目前這份合同范本已經(jīng)在工商局進(jìn)行會(huì)審，相信普遍推廣的時(shí)間不會(huì)等太久。如果購(gòu)房者和中介公司需要合同范本，可以到成都市二手房交易市場(chǎng)索取，最好能在交易市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行交易。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)內(nèi)已經(jīng)全面試用新的合同。

　　購(gòu)房者要求本報(bào)詳解合同范本

　　不少購(gòu)房者打進(jìn)熱線時(shí)表示，希望本報(bào)能對(duì)合同的一些新的內(nèi)容進(jìn)行提示和解讀，讓購(gòu)房者在以后的交易中學(xué)會(huì)維護(hù)自己的權(quán)益。為此，本報(bào)走訪了成都市二手房交易市場(chǎng)管理辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人和四川君合律師事務(wù)所鄧律師。鄧律師表示，設(shè)立三方主體是新試用的合同范本最典型的特點(diǎn)，以前的合同多數(shù)只針對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方，并不利于保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方和中介方的利益，對(duì)中介方的權(quán)利和義務(wù)也沒(méi)有明確約定；由于違約責(zé)任規(guī)定很簡(jiǎn)單，但違約的情況、種類(lèi)很多，中介公司自己的合同很難界定，新文本對(duì)違約責(zé)任作了明確規(guī)定；對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)及支付方式有明確約定，便于交易雙方交易之前進(jìn)行準(zhǔn)備和衡量。

　　內(nèi)容解讀

　　合同的前面設(shè)置了買(mǎi)方、賣(mài)方、中介方的詳細(xì)情況，必須填寫(xiě)。避免不規(guī)范的中介欺騙消費(fèi)者。就二手房合同內(nèi)容，律師總結(jié)出了12項(xiàng)要點(diǎn)。

　　要點(diǎn)1：詳細(xì)規(guī)定了房屋基本概況。包括房屋坐落、產(chǎn)品、書(shū)證號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)、房號(hào)、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在樓層、建筑面積、設(shè)計(jì)用途、共有人、土地情況、租賃情況、抵押情況、使用年限等。目的在于提醒交易三房詳細(xì)了解房屋的各方面情況，尤其是以前容易忽略的租賃情況、抵押情況等方面，避免交易后發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)出租，而承租方不配合的情況出現(xiàn)，也避免所交易的房屋屬于抵押資產(chǎn)。

　　要點(diǎn)2：房屋成交價(jià)格中，明確規(guī)定價(jià)格為按套轉(zhuǎn)讓價(jià)格，包括房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備、物品等。這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)二手房的公灘較小，有的存在使用面積超過(guò)產(chǎn)權(quán)面積的情況，所以約定按套轉(zhuǎn)讓。此外，以前的二手房交易經(jīng)常出現(xiàn)交易成功后，賣(mài)方搬走所有家具，甚至包括門(mén)窗等附屬物品的問(wèn)題，新的合同則明確約定了哪些東西是隨房屋一起交易的設(shè)施、設(shè)備、物品。避免過(guò)多的糾紛。

　　要點(diǎn)3：明確規(guī)定了房屋所有權(quán)證過(guò)戶方式及稅費(fèi)支付的具體方式、辦證所需提交的資料，以及辦證時(shí)間，辦證責(zé)任方。如果交易因?yàn)槲茨芗皶r(shí)辦證而失敗，可以明確責(zé)任方。

　　要點(diǎn)4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、擔(dān)保貸款三種方式，明確支付金額、支付時(shí)間、付款條件、余款支付時(shí)間、甲方提供貸款資料時(shí)間等內(nèi)容。同時(shí)規(guī)定了甲方逾期付款的違約責(zé)任，以及違約處理情況，違約金的具體比例或者金額。避免因?yàn)榧s束不清，而產(chǎn)生三方因房款無(wú)法及時(shí)支付、貸款無(wú)法按時(shí)辦理等問(wèn)題引起的糾紛。

　　要點(diǎn)5：房屋支付。明確規(guī)定雙方必須填寫(xiě)交房時(shí)間，房屋一經(jīng)交付，乙方和丙方不再承擔(dān)任何維修責(zé)任。約定了交房的三種方式；同時(shí)約定交付內(nèi)容：乙方遷出房屋，結(jié)清已發(fā)生的全部水、電、氣、電話、收視費(fèi)、寬帶、物管費(fèi)等，交付房屋鑰匙；約定了乙方逾期交房的違約責(zé)任，以及具體處理方式，違約金比例或者金額，甲方有權(quán)要求是否繼續(xù)合同等。有效防止乙方故意延遲交房等問(wèn)題引起的糾紛。

　　要點(diǎn)6：傭金。明確要求甲方和乙方都必須填寫(xiě)支付傭金的金額，以提醒乙方也有責(zé)任支付傭金，而以前成都的二手房交易多數(shù)都是約定成俗由甲方獨(dú)自承擔(dān)。

　　要點(diǎn)7：規(guī)定了合同履行期間任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知相對(duì)方，并征得相對(duì)方的同意后，在約定的時(shí)限內(nèi)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，注明變更事項(xiàng)。并明確規(guī)定了擅自變更合同的責(zé)任承擔(dān)方。

　　要點(diǎn)8：違約責(zé)任。1、明確規(guī)定當(dāng)丙方發(fā)生無(wú)正當(dāng)理由解除合同；與他人或其中一方私下溝通，損害委托方利益；其他因丙方過(guò)失，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行三種情況時(shí)，丙方必須對(duì)甲、乙方承擔(dān)違約責(zé)任：全額退還傭金、所代收的房款及各項(xiàng)費(fèi)用、文件資料，同時(shí)規(guī)定了賠償金額或比例。2、當(dāng)甲、乙方發(fā)生無(wú)正當(dāng)理由解除合同；相互或與他人私下溝通，損害丙方利益；為按照合同約定提供必要的文件資料和配合手續(xù)，造成丙方無(wú)法履行合同；其他因甲、乙雙方造成丙方無(wú)法完成委托事項(xiàng)或無(wú)法繼續(xù)履行合同等情況時(shí)，甲、乙方對(duì)丙方承擔(dān)違約責(zé)任，全額退還所收取各項(xiàng)費(fèi)用、文件資料，同時(shí)由違約方支付傭金給丙方，同時(shí)約定追加賠償方式。3、約定了甲、乙雙方之間的違約情況和賠償方式和比例、金額。

　　要點(diǎn)9：規(guī)定了三方免責(zé)的情況。1、因不可抗力致使合同無(wú)法履行的；2、因相關(guān)政策、法規(guī)變動(dòng)致使合同無(wú)法履行的。

　　要點(diǎn)10：約定了合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的兩種解決方式。

　　要點(diǎn)11：提醒合同未盡事宜采取附件形式補(bǔ)充，避免因合同為約束到的問(wèn)題引起糾紛。

　　要點(diǎn)12：合同規(guī)定一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　合同范本最后明確規(guī)定甲、乙、丙三方必須填寫(xiě)相關(guān)負(fù)責(zé)人名字、電話，并分別簽章，丙方必須填寫(xiě)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人名字、注冊(cè)號(hào)、協(xié)理、協(xié)理號(hào)，以保障合同的安全性。