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　　參加房展會(huì)給你16大忠告

　　注意隔音問題

　　許多住戶在搬進(jìn)美觀寬敞的新居后，心情格外喜悅，卻沒料到，迎頭遇見噪音干擾問題。有位業(yè)主告訴記者，他甚至能聽到隔壁鄰居打噴嚏的聲音。另有一位單身女業(yè)主的情況更令人可笑，她說，一天夜里，夢(mèng)中醒來的她隱約聽到屋內(nèi)有男人說話的聲音，驚恐不已，細(xì)聽之下，卻原來是隔壁鄰居家在播放電視劇。以上兩位業(yè)主家的隔音狀況都不理想。目前，一些開發(fā)商開始選用輕質(zhì)隔墻，雖然減輕了墻體重量，卻降低了隔音效果。比較理想的做法是在墻體中間填充隔音材料，這無疑會(huì)使開發(fā)商增大建筑成本。隔音效果是與墻體的厚度成正比的，戶內(nèi)的居室隔墻厚度應(yīng)在80至90毫米以上。門與窗的隔音效果也不應(yīng)忽視，特別是位于交通干道附近的住宅。錦繡大地公寓的居室門參照了冰箱門的密封標(biāo)準(zhǔn)，雙層玻璃窗之間填充了惰性氣體氬。但這樣的樓盤目前還不多。

　　注意保暖問題

　　我國(guó)的建筑能耗狀況比發(fā)達(dá)國(guó)家大三倍以上，這是不符合可持續(xù)性發(fā)展要求的，住宅的保暖問題理應(yīng)引起購房者的關(guān)注。目前，一些樓盤還在采用落后的外墻內(nèi)保溫技術(shù)，其保溫層極易在裝修中遭到破壞，而且，由于戶內(nèi)梁柱與墻體錯(cuò)綜復(fù)雜，也會(huì)使保溫層多處斷裂，影響保溫效果。比較理想的做法是，采用外墻外保溫技術(shù)，遠(yuǎn)洋天地的外保溫層從丹麥引進(jìn)，其硬度與水泥相當(dāng)。影響保溫效果的還有窗戶，鑄鐵窗早已被淘汰，鋁合金窗雖然美觀耐用，但導(dǎo)熱系數(shù)太高，比較理想的保溫型窗戶是塑鋼窗。一些優(yōu)質(zhì)塑鋼窗還采用了斷橋型材，使保溫效果更好。

　　注意供水問題

　　城市居民日常飲用的是自來水，也許正因?yàn)樽詠硭姆奖闶谷藗兺雎粤怂闹匾浴Ｙ彿空咴谶x房時(shí)應(yīng)該特別關(guān)注樓盤的供水問題。眼下，許多樓盤紛紛進(jìn)行供水革命，采取雙路供水，或采用進(jìn)口供水管路，或配備中水處理系統(tǒng)等等，各種做法十分引人。的確，以往的傳統(tǒng)供水方式已經(jīng)落后，許多舊小區(qū)供水管道已經(jīng)老化，跑冒滴漏的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，況且，管道內(nèi)多年來積存的雜物很多，污染了水質(zhì)，不利健康。許多新樓盤采用的是先進(jìn)的銅水管，確保了水質(zhì)不受污染。目前許多樓盤下水管道還采用了消音裝置，使人們告別了因廢水沖擊管道而造成的噪音污染。其實(shí)，目前，許多樓盤采用的直飲水入戶的做法很好，造價(jià)并不高，希望能引起購房人的關(guān)注。另有些生態(tài)型樓盤采用了中水處理技術(shù)，使生活污水和雨水經(jīng)處理后，二次利用，既可澆灌草坪也可沖洗馬桶。這是符合未來發(fā)展方向的做法。也許再過若干年，沒有24小時(shí)熱水、直飲水與中水處理系統(tǒng)的樓盤就要落后了。

　　注意電梯問題

　　目前，很多高層塔樓只設(shè)兩部電梯，其中一部電梯還時(shí)時(shí)處于備用狀態(tài)。全樓兩百多戶家庭的縱向交通很不順暢，候梯時(shí)間往往長(zhǎng)達(dá)十幾分鐘。專家指出每部電梯的最大乘載量不應(yīng)超過60戶家庭，因而，高層塔樓至少應(yīng)配備三四部電梯。南城某樓盤還特別配置了一部超大型電梯，便于業(yè)主搬家時(shí)使用，同時(shí)也便于擔(dān)架進(jìn)出，為病殘人士提供了方便。購房者選房時(shí)還應(yīng)注意，臥室不能緊鄰電梯井，否則，電梯運(yùn)行的噪音會(huì)使業(yè)主日夜不寧。

　　抵押房慎出售

　　某些開發(fā)商在樓盤進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房之后，推廣力度需加大，銷售力度需加強(qiáng)，資金需求量也相應(yīng)加大，開發(fā)商為了取得銀行貸款，往往將樓盤作為抵押，然后再對(duì)購房者隱瞞實(shí)情，繼續(xù)銷售抵押房。這種做法的后果十分惡劣。一旦樓盤后期出現(xiàn)爛尾，銀行追償債務(wù)，往往將住宅拍賣，這時(shí)，購房人便會(huì)兩手空空。以往類似的例子并不鮮見。與抵押房的情況相類似的是，還有一些涉案房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)糾葛不清，按說這樣的樓盤應(yīng)禁止發(fā)售，但開發(fā)商為套取現(xiàn)金，往往欺上瞞下，然后釀成糾紛。有一位業(yè)主所購的住房便屬于抵押房，雖入住多年，但始終辦不下來產(chǎn)權(quán)證。明明是開發(fā)商拖欠銀行貸款，反倒害了業(yè)主受牽連。

　　面積縮水應(yīng)杜絕

　　從中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，關(guān)于面積縮水方面的投訴有增無減。其實(shí)，面積縮水問題不是不能杜絕的，關(guān)鍵在于開發(fā)商的責(zé)任心與工程控制能力。大連萬達(dá)多年前便向社會(huì)公開承諾“面積短缺，缺一賠三”，由其開發(fā)的樓盤，面積誤差被嚴(yán)格控制在1%以下。去年，福建省出臺(tái)有關(guān)規(guī)定，商品房面積誤差須控制在1%之內(nèi)。外省企業(yè)能做好的事情，北京開發(fā)商沒有道理做不好。從已經(jīng)發(fā)生的面積糾紛案例來看，既存在開發(fā)商有意欺詐，加大公攤面積的行為，也有開發(fā)商工程管理與控制能力太差的原因。專家指出，其實(shí)，在現(xiàn)有的施工技術(shù)條件下，將面積誤差控制在1%以下是完全沒有問題的。

　　投資回報(bào)計(jì)劃當(dāng)禁止

　　許多開發(fā)商為吸引買家，迫切地推出投資回報(bào)計(jì)劃，聲稱自家開發(fā)的樓盤在今后若干年內(nèi)可為消費(fèi)者返還10%至30%的投資回報(bào)。其實(shí)，建設(shè)部出臺(tái)的《商品房銷售管理辦法》已對(duì)投資回報(bào)行為明令禁止，當(dāng)然，此處特指的是期房。開發(fā)商應(yīng)本著誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的原則，在競(jìng)爭(zhēng)中以品質(zhì)求勝，以信譽(yù)求勝，不該盲目策動(dòng)所謂的投資回報(bào)計(jì)劃或者返本銷售等噱頭，其結(jié)果是搬起石頭來砸了自己的腳。

　　虛假廣告須清理

　　廣告是開發(fā)商慣常使用的重要的推廣手段，但是令人痛心的是一些不法開發(fā)商在廣告中夸大其辭，無中生有，坑騙消費(fèi)者。令消費(fèi)者更加氣憤的是，虛假廣告并不能對(duì)開發(fā)商構(gòu)成有效制約，受到虛假廣告欺騙的消費(fèi)者不能就此打贏官司，因?yàn)閺V告還不具備法律效應(yīng)。某位業(yè)主稱，在購房前，樓盤的廣告畫面中顯示，我的窗前是一片綠地，然而入住之后，綠地卻變成了停車場(chǎng)。消費(fèi)者依法申訴，最終卻未能打贏這場(chǎng)官司。我們忠告開發(fā)商，別拿虛假廣告蒙人，以免引火燒身，毀壞品牌。

　　別拿車程當(dāng)路程

　　許多代理銷售人員在向消費(fèi)者推薦樓盤時(shí)，往往宣稱“本樓盤距某某商務(wù)區(qū)僅5分鐘車程”，或者“本樓盤距某某公園僅10分鐘車程”等。以上說法均不嚴(yán)謹(jǐn)，北京目前的交通擁堵狀況相當(dāng)嚴(yán)重，除非是在午夜時(shí)分，否則你很難如銷售人員說的那樣，在5至10分鐘內(nèi)達(dá)到指定區(qū)域。許多代理銷售人員的崗位變動(dòng)性很大，今天銷售甲樓盤，明天又跑去銷售乙樓盤，打一槍換一個(gè)地方。因此自律意識(shí)較差。

　　別拿起價(jià)蒙騙人

　　有些樓盤明明價(jià)格很高，卻標(biāo)注一個(gè)相當(dāng)?shù)偷钠饍r(jià)來吸引購房者，這樣低價(jià)格的房屋往往僅有一兩套而已，而且多是整個(gè)項(xiàng)目中最糟糕的一兩套。更為有意思的是，每當(dāng)購房人問到起價(jià)房時(shí)，代理商往往煞有介事地說：剛剛賣完。更為可氣的是，有位購房人執(zhí)意要購買起價(jià)房，代理商竟然將地下室介紹給購房人看，真是讓人哭笑不得。業(yè)內(nèi)人士指出，樓盤起價(jià)大多是噱頭，當(dāng)不得真。

　　別對(duì)買家瞎承諾

　　代理商應(yīng)遵循最起碼的職業(yè)道德，既要對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，也要對(duì)購房人負(fù)責(zé)，絕不能欺上瞞下。有些代理銷售人員為了促進(jìn)銷售，不惜編織謊言，明明社區(qū)會(huì)所收費(fèi)卻說不收費(fèi)，明明綠化率很低卻說很高，明明電梯是國(guó)產(chǎn)品牌卻說是進(jìn)口的。欺騙了購房人一時(shí)，卻終究釀成了禍根，許多物業(yè)糾紛由此而引發(fā)。代理商瞎承諾的后果也把開發(fā)商置于是非之地。

　　別拿樣板間騙人

　　樣板間往往成為開發(fā)商與代理商下大功夫精雕細(xì)琢的空間，利用燈光等裝飾效果給消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)虛幻的空間。有些開發(fā)商，往往不惜工本花大價(jià)錢聘請(qǐng)大牌設(shè)計(jì)師，選用高檔豪華的進(jìn)口材料，使樣板間富麗堂皇，美輪美奐。對(duì)于普通購房人而言，這絕對(duì)是可望而不可求的。更有甚者，竟有不法商人將樣板間的面積放大，把家具的尺度縮小，從而使其顯得很是寬敞。同時(shí)，又看不見暖氣管道等影響視覺美感的雜物。然后，代理銷售人員會(huì)指著樣板間對(duì)客戶說：看，這就是您未來的家。因此，購房人一定要當(dāng)心。

　　無證樓盤禁止參展

　　以往舉辦的多次房展會(huì)中，都潛藏著一些無證樓盤灰暗的身影，他們魚目混珠，照樣銷售不誤，收取客戶定金，須知，這是國(guó)家明文禁止的。辦展者往往為了中飽私囊而失去了職業(yè)道德。這樣的現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲禁止。辦展者在招展之初就應(yīng)認(rèn)真查驗(yàn)樓盤的“五證”是否齊全，參展樓盤是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛，從源頭上加以控制，凈化房展會(huì)空間。同時(shí)，還應(yīng)要求所有參展樓盤在醒目位置懸掛出項(xiàng)目“五證”，以便購房人一目了然，心中有底。上海的辦展者早已在這方面先行一步，受到同行的稱贊。

　　成交數(shù)字勿謊報(bào)

　　幾年來，房展會(huì)的次數(shù)越來越多，頻率越來越密，規(guī)模越來越大，競(jìng)爭(zhēng)越來越烈，同時(shí)另外一個(gè)現(xiàn)象也在引起我們的注意，房展會(huì)的成交數(shù)據(jù)越來越高，甚至幾天的展會(huì)過程中，成交額度已逾十幾億元以上。某些樓盤更是爆出成交上百套的天文數(shù)字。其實(shí)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此均心照不宣，展會(huì)上的成交數(shù)字飄渺如煙，毫無根由，純屬商業(yè)炒作，只是哄騙了善良的消費(fèi)者。展會(huì)上的成交數(shù)字如同大躍進(jìn)時(shí)期的糧食產(chǎn)量，你高我更高，反正吹牛不上稅。若果真如此，北京市只需多搞幾次房展會(huì)，一年的樓市成交量突破數(shù)千萬平方米不成問題。其實(shí)，展會(huì)上不搞銷售排行榜也罷。買房畢竟不像買菜，消費(fèi)者當(dāng)然是三思而后行，發(fā)展商的目的主要在于展示形象，宣傳品牌，至于能否當(dāng)場(chǎng)成交從來不敢奢求。

　　取締非法小廣告

　　以往的歷次房展會(huì)中，伴隨著熙熙攘攘的人流，總有一些“地下游擊隊(duì)”竄到購房人身邊強(qiáng)拉硬拽，或者散發(fā)小廣告，嚴(yán)重干擾了展會(huì)秩序，破壞展會(huì)環(huán)境。辦展者應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這股“地下游擊隊(duì)”的打擊力度，增派保安人員，抓住一個(gè)治理一個(gè)，同時(shí)還應(yīng)增派保潔人員，及時(shí)清理會(huì)場(chǎng)內(nèi)隨處散落的小廣告。以往的房展會(huì)曾多次出現(xiàn)小廣告俯拾皆是、滿地狼藉的局面。取締小廣告，是確保展會(huì)秩序的必要前提。

　　展會(huì)不是越大越好

　　眼下房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入專業(yè)化發(fā)展時(shí)期，房展會(huì)也該順應(yīng)這種潮流，在專業(yè)性和服務(wù)性上下功夫。目前，北京缺乏的恰恰是專業(yè)性很強(qiáng)的房展會(huì)，現(xiàn)在的房展會(huì)片面求大求全，參展樓盤越來越多，展示面積越來越大，以至人滿為患，展會(huì)里面亂哄哄的，如同大車店。辦展者應(yīng)考慮將不同類型的樓盤區(qū)分開來，比如低價(jià)位樓盤展示會(huì)，比如商務(wù)樓宇展示會(huì)，針對(duì)不同的客戶層開展專業(yè)化服務(wù)。這樣做的結(jié)果當(dāng)然會(huì)使辦展者的收益降低，似乎也不及綜合類房展會(huì)人氣足，但很可能是市場(chǎng)更需要的。已有許多開發(fā)商反映，有些大而全的房展會(huì)效果并不好，往往使購房人眼花繚亂，單個(gè)樓盤的優(yōu)點(diǎn)反倒不易被發(fā)現(xiàn)。