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　　近期，由于住宅市場受系列宏觀調(diào)控措施的影響，投入成本、持有成本、出售成本相應(yīng)增高，使商業(yè)地產(chǎn)投資迎來新的契機(jī)，成為投資者競相追捧的熱點(diǎn)。對此，業(yè)內(nèi)人士提醒，很多開發(fā)商都打著“低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”的噱頭掩蓋背后風(fēng)險(xiǎn)，吸引投資者的目光，投資者一定要警惕這些商機(jī)背后可能隱藏著的投資陷阱。

　　噱頭一：超低投入成本

　　記者了解到，近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在全國各地都是炙手可熱，與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的需求也十分旺盛。在這樣的背景下，很多開發(fā)商打起了中小投資者的主意。其中，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為達(dá)到短期攬得更多投資者，快速套現(xiàn)的目的，往往打出超低前期投入成本作為宣傳噱頭。北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松告訴記者，在這樣的噱頭下，往往隱藏了一些陷阱，主要包括開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)抵押和“拆零”出售這兩種嚴(yán)重危害消費(fèi)者利益的做法，很容易導(dǎo)致投資者拿不到產(chǎn)權(quán)證，更談不上投資收益。
   
　　金育松說，有些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商承諾低首付、高回報(bào)，但實(shí)際上已經(jīng)將該項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)抵押出去。例如著名的“碧溪家居案”，由于開發(fā)商早已將產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，投資者的首付再低也不過是被套進(jìn)開發(fā)商的“變現(xiàn)資金池”，貸款審批與產(chǎn)權(quán)證下發(fā)成了投資者根本不可能得到的權(quán)益。
   
　　“拆零”出售也是投資者需要警惕的陷阱之一。由于一般的商鋪面積都比較大，導(dǎo)致總價(jià)較高，普通投資者很難承受，因此一些開發(fā)商打出了所謂“拆零”的口號，并承諾可以辦理小產(chǎn)權(quán)證。但事實(shí)上，“拆零”的前提是必須向主管部門申請，辦理審批程序，“拆零”后，還應(yīng)辦理變更登記手續(xù)方可銷售，而很多開發(fā)商根本就沒有辦理相關(guān)的手續(xù)。
   
　　針對這兩種情況，金育松提醒投資者，在決定進(jìn)行投資前，應(yīng)該對開發(fā)商的情況尤其是產(chǎn)權(quán)是否抵押進(jìn)行詳細(xì)查詢，投資者可以登錄當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易信息管理網(wǎng)查詢項(xiàng)目抵押情況。對于“拆零”出售的情況，投資者應(yīng)該首先看到變更登記文件再做出投資決定，其中，合法“拆零”的項(xiàng)目應(yīng)具備建設(shè)、規(guī)劃、消防、衛(wèi)生等管理部門辦理的報(bào)批手續(xù)。

　　噱頭二：售后包租及高回報(bào)率

　　與超低投入成本吸引投資者相似，售后包租及高回報(bào)率也是開發(fā)商為吸引投資者而在宣傳上常用的另一種噱頭。北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟說，開發(fā)商最常使用的誘惑手段就是售后包租，投資者要警惕這種承諾最終變成“空頭支票”。
   
　　她解釋說，售后包租是指開發(fā)商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)的銷售方式。這種銷售行為的實(shí)質(zhì)是以承諾售后高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的方式促銷，加快資金回籠速度或者為滾動開發(fā)提供資金支持。
   
　　常淑娟指出，售后包租等銷售形式存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患：一方面，可能存在欺詐；另一方面，開發(fā)商融資或變相融資后，可能將資金挪用到別的項(xiàng)目上。此外，由于所購商品房位置不確定，投資者無法辦理房屋所有權(quán)證。同時(shí)，由于涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，售后包租等銷售形式也極易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛。
   
　　一位業(yè)內(nèi)人士也提醒說，中小投資者應(yīng)該盡量少涉足商鋪以及寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)分割零散的商業(yè)地產(chǎn)由于定位模糊，往往很難形成商業(yè)氛圍或找到合適而穩(wěn)定的租客，可能使得投資打了水漂。該人士指出，很多情況下，開發(fā)商急于回籠資金，以優(yōu)厚的條件出售商鋪產(chǎn)權(quán)，而這些分割出售小產(chǎn)權(quán)的大型商業(yè)物業(yè)，由于在售前沒有明確的市場定位，售后缺乏專業(yè)規(guī)范的經(jīng)營管理，直接導(dǎo)致該類商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營業(yè)績慘淡，其實(shí)際回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商承諾的返租回報(bào)，從而出現(xiàn)在開發(fā)商返租合同到期后所購買的小產(chǎn)權(quán)商業(yè)物業(yè)無法出租，甚至零回報(bào)的現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士：如何投資有竅門

　　對于如何投資商業(yè)地產(chǎn)，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了具體的建議。
   
　　金育松提醒投資者，在選擇商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，要綜合考慮開發(fā)商以及經(jīng)營者的實(shí)力及信譽(yù)度，經(jīng)營方案的可行性，不要被開發(fā)商許諾的高回報(bào)率所誘惑，最好能得到銀行或者其他擔(dān)保公司的擔(dān)保。
   
　　對于初次進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的投資者，金育松建議，最好選擇二手商鋪和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)檫@樣是在出售者已取得產(chǎn)權(quán)證的基礎(chǔ)上進(jìn)行再交易，產(chǎn)權(quán)是否抵押在產(chǎn)權(quán)證上即可一目了然。同時(shí)，二手商鋪已經(jīng)過一段時(shí)間的市場檢驗(yàn)，自身的優(yōu)劣性和價(jià)值十分清楚，不會出現(xiàn)新商鋪在推出時(shí)虛張聲勢、夸大地段優(yōu)勢和前景而帶來的價(jià)格虛高等風(fēng)險(xiǎn)。
   
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)公司北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍說，商業(yè)地產(chǎn)的吸引力，就在于它的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目的投資回報(bào)率，而引發(fā)市場不安全的因素也在于此前不少項(xiàng)目的不科學(xué)承諾以及投資者的過高預(yù)期。
   
　　要成功地投資商業(yè)地產(chǎn)，主要應(yīng)把握兩點(diǎn)：一是投資者心態(tài)和目的的轉(zhuǎn)變，把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作長線的理財(cái)工具而非短線的投機(jī)產(chǎn)品；二是不要單純考慮項(xiàng)目的回報(bào)率，而是把這種回報(bào)率建立在安全性的評估基礎(chǔ)上。
   
　　常淑娟指出，在商業(yè)地產(chǎn)投資中人們往往注重地段、周邊環(huán)境及投資金額，很少去關(guān)心其商業(yè)管理，殊不知商業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)投資中也存在較大的升值空間。統(tǒng)一的形象定位，業(yè)態(tài)的合理區(qū)隔，規(guī)范的物業(yè)管理模式都能促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展，避免商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂不堪，而定期的整合推廣，更帶動了其超大客流量，增強(qiáng)其企業(yè)實(shí)力。因此，選擇一個(gè)商業(yè)管理成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也是投資者需要考慮的問題。