作為本次利率調(diào)整的一部分，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的1.71％調(diào)整為1.80%，個人住房公積金貸款利率則保持不變。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張躍慶表示，這是人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整的一個配套政策，傳遞出政府對自用住宅消費(fèi)市場鼓勵的信號。
利用公積金制度體現(xiàn)政策傾斜已非首次。4月28日，央行上調(diào)各檔次貸款基準(zhǔn)利率，個人住房公積金貸款利率雖也相應(yīng)上調(diào)了0.18個百分點(diǎn)，但調(diào)整幅度小于商業(yè)性貸款利率。目前，5年以上個人住房公積金貸款利率為4.59％，與商業(yè)貸款之間的利差已進(jìn)一步擴(kuò)大到2.25個百分點(diǎn)，也就是說，在同等金額和期限的情況下，通過公積金貸款可少支出利息近1/3。
除了資金成本上的優(yōu)惠外，多年不變的公積金制度積極通過自身調(diào)整，以求更好地支持自住需求，引導(dǎo)合理消費(fèi)，其中尤以上海的改革為最典型：
2005年2月，上海市住房公積金限額進(jìn)行了建制8年以來的第一次微調(diào)，補(bǔ)充公積金額度由3萬元提高至10萬元，加上常規(guī)公積金10萬元的貸款額度，公積金總貸款上限達(dá)到20萬元。
2005年8月，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于提高本市住房公積金貸款額度上限的通知》，將常規(guī)公積金貸款額度上限提高至20萬元。加上此前已經(jīng)調(diào)整的補(bǔ)充公積金，全部貸款額度達(dá)到30萬。
2006年初，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》，規(guī)定自3月1日起，借款人申請住房公積金個人購房貸款，其所購房屋的竣工年限在5年以內(nèi)（含5年）的，參照一手住房的貸款條件，即住房公積金貸款額不超過總房價的80%，最長期限為30年。而在此前，上海二手房公積金貸款額規(guī)定不超過總房價的70％，最長期限為15年。
2006年4月，上海進(jìn)一步將公積金貸款的使用范圍從自住購房擴(kuò)展至大修和裝修，也就是說，購房者在正常的公積金購房貸款之外，還可以按每平方米房屋面積1000元的上限申請裝修貸款（兩者相加，公積金貸款總額不得超過房屋總價的70%）。浦東、松江、閘北、黃浦、虹口等區(qū)均已進(jìn)行此項試點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，就實際效果而言，此舉可幫助市民突破公積金貸款30萬元上限。
貸款戶數(shù)萎縮
“政府調(diào)控需要把局部的市場變化和全局性普遍性的問題分開，每一個城市供和求對比關(guān)系的特點(diǎn)并不相同，不存在給全國所有的城市吃都管事的藥。進(jìn)一步地因地制宜，將是2006年政策調(diào)整中引人注意的一個動向。”建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為。
上海的情況確實有著特殊之處。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一段時間以來，上海樓盤成交量大幅下跌，6月份上海全部簽約房源共16245套，較上月暴跌35.6%，7月份的成交量又在此基礎(chǔ)上再度下跌一成。此外，從房屋價格來看，7月份，全國房價同比上漲幅度達(dá)到5.7%。深圳以13.6%的漲幅成為全國房價上漲最快的城市，而上海則繼續(xù)成為房產(chǎn)交易價格下降最明顯的城市，價格比去年同月下降3.5%。
這還只是問題的一個方面。去年9月，上海市公積金管理中心宣布，住房公積金累計歸集總額突破1000億元，上海成為了全國首個歸集破千億的城市，其中累計提取金額528.57億元，85.3萬戶家庭獲得了共計755.38億元的公積金貸款。上海市公積金管理中心副主任李朝興透露，近年來，上海市住房公積金歸集量的年增幅達(dá)到18%以上。
該中心某工作人員解釋稱：“房屋總價居高不下，同時市場長期成交低靡，隨之而來的就是公積金放貸量持續(xù)萎縮，歸集量不斷增加?！?/p>
據(jù)了解，去年以來，上海公積金貸款戶數(shù)一直處于下降狀態(tài)，單單去年1至7月，貸款戶數(shù)就已降至4.5萬戶，同比減少23%。整個2005年，上海共發(fā)放公積金房貸89.73億元，而2004年數(shù)字是104.78億元，2003年的數(shù)字是114.29億元。很顯然，在缺乏其他投資渠道的情況下，加大貸款額度、拓展貸款用途，幾乎成為了提高資金效率的惟一出路。
“1996年起至2005年的9年時間里，上海房價一路上升，但普通公積金貸款額度卻一直沒有提高?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉認(rèn)為，放寬公積金貸款限制，是公積金管理政策調(diào)整的必然趨勢。“與其讓公積金成為投資工具，不如把有限的公積金用在需要真正購房的市民中，如低于100平方米以內(nèi)的，總價在80萬左右的房子，可以貸到30萬至50萬元，再譬如家庭收入低于某一限額，可以多貸一些，殘障人士等，還可以再多貸一些等?！?/p>
繼續(xù)松綁大勢所趨
除了觀望心態(tài)外，導(dǎo)致上海樓市縮量盤整的最主要因素，仍在支付能力不足。來自上海有關(guān)機(jī)構(gòu)組織的“上海百姓2006年生活期望”抽樣調(diào)查顯示，“新上海人”以及月收入在3000元到4000元的“老上海人”，購房愿望分別達(dá)到36.4%和37.5%。由此可見，自用住房背后的需求是剛性的。
上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長印堃華這樣評價公積金制度的調(diào)整：“可以感受到政府希望緩解低收入居民買房難的愿望，但由于近年來房價上漲過快，公積金貸款額度的增加只是杯水車薪。”
上海公積金管理中心某工作人員表示了同樣的意思，他介紹說：“1996年時，一套房價15萬元的房產(chǎn)，公積金最多可以貸到10萬元。公積金貸款比例達(dá)到70%。現(xiàn)在普通公積金貸款的最高額度盡管達(dá)到了20萬元，但是原來賣15萬元的房子，可能已經(jīng)漲到了80萬元。公積金貸款的比例下降到了25%?！?/p>
針對這一問題，坊間盛傳，進(jìn)一步大規(guī)模地調(diào)整公積金制度正在醞釀之中，其中包括以戶為單位的公積金貸款將改為以個人為單位貸款、擴(kuò)大公積金使用范圍，滿足人生不同階段的居住需求、用公積金優(yōu)先還銀行房貸、對購買中低價房或重大工程配套商品房的市民，除自籌資金外，將提供全額住房公積金貸款等。
“有關(guān)計算貸款額度單位由戶到人的政策，確實正在研究和制定過程中”上海市公積金管理中心政策法規(guī)處處長沈亮指出，市場上關(guān)于公積金貸款額度會提高一倍的說法，并不十分準(zhǔn)確?！熬唧w的計算方式還沒有確定，但總的公積金貸款額度肯定突破目前最高30萬元的上限”。
對于此，該中心主任萬曾煒表示，公積金貸款的額度取決于兩個因素，一是上海市公積金的歸集總量，二是上海市貸款職工的總數(shù)?！澳壳肮e金管理中心正在對上海房地產(chǎn)市場進(jìn)行觀測，如果市場平穩(wěn)，購房人數(shù)遞減，資金總量更為寬裕的話，貸款額度有可能進(jìn)一步得到提高。”此外，他還透露說，上海正在研究提取部分公積金用作首付款，以支持自住型購房消費(fèi)。
業(yè)內(nèi)人士指出，上海的這一取向并非單騎突進(jìn)，今年以來，北京、杭州等地也都紛紛拓寬公積金房貸的額度及覆蓋范圍，提高公積金繳納人群的首次購房能力，降低購房成本，促進(jìn)本地房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整，利于自住者購房置業(yè)。
而財政部、國家稅務(wù)總局日前發(fā)布的《關(guān)于基本養(yǎng)老保險費(fèi)基本醫(yī)療保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、住房公積金有關(guān)個人所得稅政策的通知》指出，各企事業(yè)單位按規(guī)定比例繳付的“三險一金”免征個人所得稅，上海財經(jīng)大學(xué)胡怡建教授認(rèn)為，免稅在一定程度起到了暗示的作用，鼓勵提高公積金繳款比例。
“擺脫公積金使用單一模式，擴(kuò)大公積金使用范圍是大勢所趨?！庇胰A表示，隨著政策放寬，會有越來越多的人提取公積金用于還貸、醫(yī)療、養(yǎng)老、補(bǔ)充失業(yè)金等。公積金的功能會進(jìn)一步完善和多元化。
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