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　　  　為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不少發(fā)展商讓購(gòu)房者先交首期后簽合同，這對(duì)購(gòu)房者存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　拿預(yù)售證10天開(kāi)盤(pán)還是不行

　　7月初，建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局聯(lián)合發(fā)出《通知》要求：加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。據(jù)記者觀(guān)察，雖然現(xiàn)在大部分樓盤(pán)實(shí)際上并不能做到拿到預(yù)售證10日內(nèi)一定開(kāi)盤(pán)，不過(guò)，開(kāi)盤(pán)的速度的確已經(jīng)比以往有所提早。

　　拿到預(yù)售證卻遲遲不開(kāi)盤(pán)

　　案例：張小姐一直留意著工作單位旁邊的某樓盤(pán)，一天，張小姐在“陽(yáng)光家緣”看到該樓盤(pán)已經(jīng)取得預(yù)售證的消息。因此，第二天，張小姐就跑去該樓盤(pán)做了登記。滿(mǎn)以為10天后就能收到該樓盤(pán)開(kāi)售的消息，卻足足等了大半個(gè)月，張小姐才等到該樓盤(pán)正式發(fā)售的通知。她問(wèn)銷(xiāo)售人員，為何之前不開(kāi)賣(mài)，銷(xiāo)售人員說(shuō)公司還未制定出銷(xiāo)售方案和價(jià)格，因此不可能一拿到預(yù)售證就賣(mài)樓。張小姐又問(wèn)，不是政府規(guī)定拿到預(yù)售證后10日內(nèi)就要開(kāi)賣(mài)嗎？銷(xiāo)售人員笑著說(shuō)道：“要不是有這個(gè)規(guī)定，樓盤(pán)不會(huì)那么早就開(kāi)賣(mài)?，F(xiàn)在我們才等了10多天就正式發(fā)售，已經(jīng)比以前提早了很多。”

　　溫馨提示：其實(shí)上有政策，下有對(duì)策。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其實(shí)如果開(kāi)發(fā)商不想那么快開(kāi)盤(pán)，只要不那么早申請(qǐng)預(yù)售證就行了。甚至可以等房子基本建好了再申請(qǐng)預(yù)售證。因此，所謂拿到預(yù)售證后10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售，很容易就被規(guī)避了。另外，也有的開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)很早來(lái)買(mǎi)房的客戶(hù)報(bào)明顯偏高的價(jià)格，嚇退那些一看到預(yù)售證就想買(mǎi)房的客戶(hù)。因此，即便看到某樓盤(pán)已經(jīng)拿到預(yù)售證，市民也應(yīng)該留意該樓盤(pán)正式的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，如果該樓盤(pán)遲遲不開(kāi)售，市民可以向房管局舉報(bào)此違規(guī)行為。

　　誠(chéng)意金越收越高3萬(wàn)元是行價(jià)

　　在新政后，即便是已經(jīng)取得預(yù)售證的項(xiàng)目，依然還是在走先收誠(chéng)意金的老路。與以往不同的是，2005年下半年的誠(chéng)意金只是1萬(wàn)元，而現(xiàn)在的樓盤(pán)，不管是不是豪宅樓盤(pán)，都發(fā)狠似的把誠(chéng)意金的價(jià)碼提高到了3萬(wàn)元或以上。

　　案例：王先生看到報(bào)紙廣告后，前往某樓盤(pán)看樓。他向銷(xiāo)售人員咨詢(xún)?nèi)绾钨I(mǎi)房，銷(xiāo)售人員說(shuō)，必須要先下3萬(wàn)元的誠(chéng)意金才能予以登記。同時(shí)表示，如果到時(shí)買(mǎi)不到樓，這3萬(wàn)元是可以退還的。

　　溫馨提示：有業(yè)內(nèi)人士透露，由于宏觀(guān)調(diào)控政策的實(shí)施，開(kāi)發(fā)商手里能夠掌握和挪用的資金已經(jīng)越來(lái)越少了。特別是購(gòu)房款也要自己到銀行存到監(jiān)控賬戶(hù)后，開(kāi)發(fā)商能夠拿到的現(xiàn)錢(qián)就更加少了。為了支付營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商自然要在誠(chéng)意金上動(dòng)腦筋。

　　因此，市民在登記繳納誠(chéng)意金時(shí)，最好先看清楚誠(chéng)意金金額或者先打電話(huà)咨詢(xún)樓盤(pán)。由于現(xiàn)在還沒(méi)規(guī)定不允許開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售證后，不準(zhǔn)收取誠(chéng)意金?？磥?lái)，收取高額誠(chéng)意金的做法，在一定時(shí)期內(nèi)還將有可能繼續(xù)下去。

　　交款環(huán)節(jié)一不小心就中招

　　簽合同、交樓款是買(mǎi)樓過(guò)程中極其重要的一步，由于走到這一步不少消費(fèi)者大有水到渠成之感，所以雖然小心翼翼，但有時(shí)還是會(huì)被發(fā)展商牽著鼻子走，不小心就上當(dāng)吃虧。

　　辨別真假監(jiān)控賬戶(hù)需留心

　　案例：日前，蘇先生打算交納首期款，被發(fā)展商告知可以繳存在兩個(gè)監(jiān)控賬戶(hù)中。留了個(gè)心眼的蘇先生發(fā)現(xiàn)，其樓盤(pán)預(yù)售證上只有一個(gè)監(jiān)控賬戶(hù)，就按照預(yù)售證上的賬戶(hù)打入了首期款。事后，蘇先生才知道，原來(lái)預(yù)售證上的才是監(jiān)控賬戶(hù)，發(fā)展商提供了兩個(gè)賬戶(hù)，容易讓消費(fèi)者在搞不清楚情況的時(shí)候，將錢(qián)存入非監(jiān)控賬戶(hù)中，也為挪用購(gòu)房款提供了方便。

　　溫馨提示：據(jù)房管局預(yù)售款監(jiān)控部的有關(guān)人士介紹，商品房預(yù)售款監(jiān)控就是要求開(kāi)發(fā)商在指定銀行設(shè)立樓盤(pán)的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，售樓所得全部入此賬戶(hù)，每項(xiàng)支出都要接受?chē)?guó)土房管局和銀行的監(jiān)控，以保證專(zhuān)款專(zhuān)用。一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售款監(jiān)控賬戶(hù)可以是一個(gè)，也可以有多個(gè)監(jiān)控賬戶(hù)。究竟如何判斷，要以懸掛在售樓部現(xiàn)場(chǎng)的預(yù)售證為準(zhǔn)，消費(fèi)者將購(gòu)房款存入任何一個(gè)監(jiān)控賬戶(hù)都是安全的。但由于不少消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)，發(fā)展商要他把購(gòu)房款存入什么賬戶(hù)，他就存在那個(gè)賬戶(hù)里，而購(gòu)房款進(jìn)了非監(jiān)控賬戶(hù)，就很容易發(fā)生被挪用的情況。所以消費(fèi)者在交款時(shí)需要多留個(gè)心眼，注意留意預(yù)售證上的有關(guān)信息。

　　簽合同前要交首期款嗎？

　　案例：陳小姐日前前往建行某支行繳納購(gòu)房款，由于遺失了交款憑條，銀行拒絕了陳小姐交款，陳小姐只好通知開(kāi)發(fā)商重新補(bǔ)打交款憑條才順利交款。

　　溫馨提示：有這樣的情況是因?yàn)橘?gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)上簽訂購(gòu)房合同，同時(shí)可以獲得網(wǎng)上打印的《商品房預(yù)售款繳款通知書(shū)》，通知書(shū)上有監(jiān)控賬戶(hù)、交款銀行、交款時(shí)間、交款金額等內(nèi)容。購(gòu)房者必須憑該通知書(shū)到銀行交款，然后憑《通知書(shū)回執(zhí)》及銀行進(jìn)賬單向開(kāi)發(fā)商換領(lǐng)交款票據(jù)。如果按照流程，購(gòu)房人實(shí)際只支付了定金就可簽訂購(gòu)房合同，但在現(xiàn)實(shí)操作中，不少消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)會(huì)被要求先繳納首期款。

　　由于消費(fèi)者簽完合同后，不及時(shí)支付首期房款，會(huì)使發(fā)展商面臨無(wú)法收取款項(xiàng)、房屋也無(wú)法繼續(xù)銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，目前仍有不少發(fā)展商讓購(gòu)房者先將首期存到指定賬戶(hù)，簽完合同后一兩天內(nèi)再轉(zhuǎn)到監(jiān)控賬戶(hù)。而這樣的變通操作自然也容易滋生挪用房款的問(wèn)題。

　　因此，對(duì)于發(fā)展商的要求，購(gòu)房者要多問(wèn)幾個(gè)為什么。至于發(fā)展商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而采取某些做法，如果通過(guò)協(xié)商也無(wú)法改變，也要盡量為自己爭(zhēng)取權(quán)益，比如簽訂補(bǔ)充條款，約定若首期款不能在指定時(shí)間進(jìn)入監(jiān)控賬戶(hù)，將有哪些懲罰措施。

　　簽合同辦房產(chǎn)證都有時(shí)間限定

　　合同鑒證8個(gè)工作日可以辦好

　　案例：林先生五一前購(gòu)買(mǎi)了一套兩房單位，5月中旬與開(kāi)發(fā)商簽訂了合同。但至今兩個(gè)多月過(guò)去了，房款林先生也已交了不少了，但合同一事如石沉大海。截至記者發(fā)稿時(shí)，林先生還是沒(méi)拿到合同。而林先生登錄“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)絕大部分業(yè)主都已拿到了合同，只剩下少數(shù)人和自己一樣沒(méi)有拿到合同。

　　溫馨提示：合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商必須拿打印的合同到房管局辦理鑒證，通常是8個(gè)工作日可以辦好。若買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的房屋已經(jīng)在“陽(yáng)光家緣”上，一旦鑒證完成，該套商品房的狀態(tài)就變?yōu)楸硎尽耙褌浒浮钡淖厣＿@時(shí)，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)及時(shí)通知業(yè)主領(lǐng)回合同。若買(mǎi)家是一次性付款，那領(lǐng)回的將是合同原件。若買(mǎi)家是按揭購(gòu)房，在“陽(yáng)光家緣”上該套商品房的狀態(tài)除了呈棕色外，還將有一個(gè)黑色的菱形圖案，表示是被抵押的，而買(mǎi)家領(lǐng)回的則是合同復(fù)印件。

　　同時(shí)，買(mǎi)家還可登錄廣州市國(guó)土房管局官方網(wǎng)站，在登記備案一欄輸入合同的合同號(hào)，查詢(xún)?cè)摲课莸膫浒傅怯浨闆r。

　　廣州伯方律師事務(wù)所副主任陳敏律師表示，一般在合同條款里，買(mǎi)家和開(kāi)發(fā)商會(huì)約定在一定的時(shí)間期限內(nèi)完成合同鑒證。如果超過(guò)時(shí)間期限，買(mǎi)家有權(quán)利依據(jù)合同向開(kāi)發(fā)商要求索賠。

　　交樓720天內(nèi)必須辦好房產(chǎn)證

　　案例：王小姐剛剛買(mǎi)了一套商品房，購(gòu)房合同規(guī)定今年10月1日交樓，交樓后720天內(nèi)辦房產(chǎn)證。按照“未取得房產(chǎn)證的房子禁止轉(zhuǎn)讓”的新規(guī)定，如果王小姐想賣(mài)掉這套房子，至少要等到2008年10月1日以后。

　　溫馨提示：一般而言，合同約定辦理房產(chǎn)證的時(shí)間期限是交樓后720天之內(nèi)。業(yè)主通常有三種方式了解自己的房產(chǎn)證辦理情況：第一，業(yè)主可以攜帶商品房買(mǎi)賣(mài)合同或合同號(hào)碼，到廣州市房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)自己的單位是否已經(jīng)出證。其次，業(yè)主可以先向開(kāi)發(fā)商了解是否已經(jīng)出證，或是否已送件辦理。若開(kāi)發(fā)商說(shuō)已送件辦理，業(yè)主可向開(kāi)發(fā)商索要送件編號(hào)，再用這個(gè)編號(hào)到廣州市房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)房產(chǎn)證的辦理情況。另外，業(yè)主還可登錄市國(guó)土房管局網(wǎng)站，輸入單位所屬的預(yù)售證號(hào)碼查詢(xún)。

　　為避免開(kāi)發(fā)商挪用契稅而導(dǎo)致不能按時(shí)拿到房產(chǎn)證的情況發(fā)生，新的購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不妨選擇自己繳納契稅。也就是說(shuō)，在開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主繳納契稅時(shí)，業(yè)主可自行到廣州市房地產(chǎn)交易中心繳納契稅。同時(shí)，購(gòu)房者還可以在新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，選擇第18條的第二款:乙方辦理。即在甲方辦結(jié)初始登記的前提下，乙方自行辦理產(chǎn)權(quán)登記的，甲方應(yīng)在商品房交付使用后某日內(nèi)將登記機(jī)關(guān)要求的需甲方提供的證件資料提交乙方。

　　收樓后巧對(duì)維修“拖”字訣

　　大多數(shù)的樓盤(pán)在交樓時(shí)，業(yè)主只需要與管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，同意遵守管理公司的各項(xiàng)規(guī)定及具體要求就行了，也有些樓盤(pán)要求買(mǎi)家簽訂管理公約、業(yè)主公約、住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)等等。而大部分樓盤(pán)的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議都已經(jīng)成文，業(yè)主即使有什么不滿(mǎn)意，也難以更改，而且更多的業(yè)主關(guān)注的是房子本身的質(zhì)量。因此，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容，許多業(yè)主最多是有粗略的了解，有些甚至對(duì)此協(xié)議書(shū)只是翻一下，就趕緊簽上了大名。

　　所以，作為業(yè)主，通常在收樓的第一天，只要是發(fā)展商交付的單位沒(méi)有太多的瑕疵，業(yè)主往往都是興高采烈的，更不會(huì)對(duì)簽名的過(guò)程感到不耐煩，也不會(huì)計(jì)較簽名次數(shù)的多少。不過(guò)，當(dāng)收了樓后，假如房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的話(huà)，業(yè)主回過(guò)頭來(lái)仔細(xì)研究物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然不能說(shuō)它是一紙空文，但實(shí)際上真的是形式重于內(nèi)容。

　　最好簽詳盡質(zhì)量保障協(xié)議

　　案例：去年底，張小姐在天河一小區(qū)買(mǎi)的房子順利交付使用了。收樓后不到兩個(gè)月，張小姐就發(fā)現(xiàn)房屋的空調(diào)機(jī)位旁有滲水現(xiàn)象，令主臥室的墻體濕了一片。把問(wèn)題反映給管理公司，物業(yè)管理人員答應(yīng)馬上派人查看。第二天，果真有管理人員上門(mén)檢查了一番，但查歸查，卻沒(méi)有了維修的下文。張小姐追問(wèn)管理人員，得到的答復(fù)是要等天不下雨了，才能從外墻維修。這一等就是近兩個(gè)月，房子也從只有小片的水跡，發(fā)展成霉了一大片。終于有了維修人員在外墻進(jìn)行維修了，然后又進(jìn)入一個(gè)月的等待期。最終才盼來(lái)維修人員修理屋內(nèi)的發(fā)霉處，鏟灰、補(bǔ)灰后，又沒(méi)有了聲息。張小姐氣急敗壞地說(shuō)，其實(shí)就只剩下漆涂料最后一道工序了，但不知為啥還是要一再地等，而且維修人員上門(mén)時(shí)，自己還涼茶、冷飲、盒飯地招呼齊全了呢。翻開(kāi)住宅質(zhì)量保證書(shū)，發(fā)現(xiàn)自己房屋的問(wèn)題也是在保修范圍內(nèi)的，真不知管理者為何處理一個(gè)小問(wèn)題都這么拖拉。

　　溫馨提示：買(mǎi)家在收樓時(shí)，最好能與管理者簽訂一份詳盡的質(zhì)量保障協(xié)議，具體說(shuō)明哪些質(zhì)量問(wèn)題是由管理者承擔(dān)的，并要明確維修補(bǔ)償?shù)募?xì)則。否則單憑一張質(zhì)量保證書(shū)實(shí)在是難以完全保障業(yè)主的權(quán)益。

　　此外，遇到質(zhì)量問(wèn)題就應(yīng)該找管理處及時(shí)解決，假如對(duì)方總是只使用“拖”字訣的話(huà)，可以找管理公司的領(lǐng)導(dǎo)反映情況，也可以要求對(duì)方明確給出書(shū)面的承諾。更有買(mǎi)家支招說(shuō)，若有空閑時(shí)間的話(huà)，也可以像上班那樣每天準(zhǔn)時(shí)到管理處去報(bào)到，對(duì)管理處的人員實(shí)施“騷擾”政策。在這種情況下，通常，管理公司也會(huì)顧及自己的顏面，會(huì)及時(shí)解決業(yè)主所遇到的問(wèn)題。