房地產(chǎn)交易通常分為預售和現(xiàn)售兩種。為了促銷，不論是預售或是現(xiàn)售，發(fā)展商都需要利用各種媒介進行廣告宣傳，尤其是在預售階段，廣告宣傳就顯得更為重要。生動、形象的廣告宣傳可以有效地推出銷售工作，所以，不管是發(fā)展商還是代理商，都會遺余力地作房地產(chǎn)廣告。
但是，不切實際的廣告和夸大其詞的廣告往往會給購房人帶來極大的經(jīng)濟損失。有的廣告與其說是夸張的宣傳，還不如說是虛假廣告或是騙人廣告。這些虛假的廣告會出自不同的渠道：
一、來自發(fā)展商。有的發(fā)展商售房心切，在制作廣告時不按實事求是的原則去辦事，而是片面追求表面文章，誘導購房人的購買欲望，如把房屋坐落的位置或離某個建筑物的距離描繪得好像近在咫尺，“某某花園距某某地僅15分鐘車程”等，實際上也許半個小時也到不了。有的發(fā)展商作完廣告后并不遵守廣告上的承諾，而是隨便改變建筑格局或裝飾材料等。
二、來自代理商。應該說，在房地產(chǎn)交易過程中，大總值發(fā)發(fā)展商在作廣告時還是遵守廣告內(nèi)容要真實的原則的。但在代理商方面，暴露的問題相對就多一些，房地產(chǎn)銷售代理這個行當在我國還屬新鮮事物，相應的有關法規(guī)政策也不完善，難免某些代理商為了追求高銷售額，去作富有刺激性的廣告。在房地產(chǎn)交易中，代理商的活動可以說是短期的，或者說是一時性的，購房人認購房產(chǎn)并簽訂了認購書后，代理商的任務就是基本完成，這種情況使得代理商比較容易采用夸大其詞的廣告有的代理商在報紙上或在介紹材料中還會宣傳許多項發(fā)展商從來沒有打算提供給購房人的條件，例如裝修的標準、提供的服務等等。
三、來自廣告公司，無論是發(fā)展商或者是代理商，都有可能直接請廣告公司作售樓廣告，有的廣告公司往往從廣告的效應出發(fā)，不考慮房地產(chǎn)廣告的實際后果。廣告公司通過電視、報紙、雜志或其他各種宣傳媒體，在廣告中極有誘惑力地大肆渲染，使許多購房者誤入歧途。
作為購房者，特別是期房的購買者。不可能像在商店里買東西一樣看到實際商品再買，大都是憑文選的宣傳去認購房地產(chǎn)。售房廣告的宣傳或是承諾，誘導他們作出購買的選擇，一旦他們付了樓價款，等房屋竣工交付使用時他們會發(fā)現(xiàn)，實際情況與當初的售樓廣告或介紹材料相距甚遠。出現(xiàn)這種情況時，購房人找發(fā)展商詢問原因，發(fā)展商會將責任推到代理商身上或廣告公司身上。也有的發(fā)展商或代理商會解釋說廣告只不過是宣傳而已。
根據(jù)我國廣告法有關規(guī)定，發(fā)布虛假廣告使消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任，廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者明知或者應知廣告虛假仍設計、制作、發(fā)布的，應當貪污承擔連帶責任。所以，不管虛假廣告來自哪一條渠道，最終發(fā)展商都要負法律責任，因為發(fā)展商有責任、有義務對所有廣告最后把關，所有的受到虛假廣告欺騙的購房人最終都可以把責任歸到發(fā)展商身上。
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