按揭時段長 家庭變化多
八大攻略供你參考
按揭時間跨度少則幾年，多則幾十年，這樣漫長的時間里，各個家庭都會發(fā)生或多或少的變化。家庭情況發(fā)生變化，必然會導(dǎo)致借款人按揭需求的變化———上海交行理財之窗本期為您度身定制：按揭變化之八大攻略。
攻略一換房按揭去年，王君購買了中遠兩灣城的一套兩室戶并向交行申請了按揭貸款。不久王 君父母也希望與王君一起搬入中遠兩灣城，這樣原來的兩室戶不免顯得小了一點。于是王君向房產(chǎn)商提出換一套三室戶，經(jīng)房產(chǎn)商和交行同意后，王君辦理有關(guān)手續(xù)后順利地拿到了滿意的三室戶，這樣三代人就能一起共享天倫之樂。
攻略要點：
一、換房須同時符合下列條件：
?。?、王君須按時足額歸還交行貸款２、兩套住房房價應(yīng)基本一致；３、兩套住房屬于同一樓盤。４、房產(chǎn)商同意王君換房申請并簽訂購房合同。
二、操作流程
?。ㄒ唬┩蹙蚪恍刑岢鰮Q房申請，同時準備下列資料：
１、《購房抵押借款合同》原件；２、第一套住房的《房地產(chǎn)權(quán)證》原件（若有）；３、第二套住房《購房合同》原件，如期房，應(yīng)已辦妥預(yù)售合同預(yù)售登記手續(xù)。
?。ǘ┤缃恍袑彶橥猓嘘P(guān)當事人簽訂《變更協(xié)議》。
（三）辦理《變更協(xié)議》公證。
（四）辦理貸款保險變更手續(xù)。
（五）辦理抵押變更登記手續(xù)。
攻略二變更產(chǎn)證買房時，王君還是一個單身貴族，因此購房合同上只有他一人。一年之后，王君與顧小姐喜結(jié)秦晉之好。王君想將房屋作為夫妻雙方的共同財產(chǎn)。于是，王君向交行提出申請，希望在房產(chǎn)證上增加妻子的名字。經(jīng)交行審查同意后，王君終于如愿以償。
攻略要點：
一、增減財產(chǎn)共有人應(yīng)符合下列條件：
?。?、借款人須按時足額歸還交行貸款；２、增加財產(chǎn)共有人范圍一般僅限于借款人配偶或未婚子女；３、借款人配偶不得退出財產(chǎn)共有人范圍。
二、操作流程
?。ㄒ唬┩蹙蚪恍刑岢鲈鰷p財產(chǎn)共有人申請，同時準備下列資料：
?。?、《購房抵押借款合同》原件；２、所購住房《房地產(chǎn)權(quán)證》原件（若有）；３、若申請增加財產(chǎn)共有人的，須提供其身份證件原件和復(fù)印件、戶籍證明、婚姻證明等。若涉及未成年子女的，須提供其出生證或獨生子女證。
（二）交行審查同意后，有關(guān)當事人簽訂《變更協(xié)議》。
?。ㄈ┺k理《變更協(xié)議》公證手續(xù)。
（四）辦理變更登記手續(xù)。
攻略三縮短期限王君購買了中遠兩灣城的一套三室戶并向交行申請了４０萬元、２０年期的按揭貸款，每月需歸還按揭貸款２６００多元，約占家庭收入的一半。王君一打理財算盤，覺得尚能應(yīng)付開銷。
最近王君升職，每月收入大幅提高，他想進一步提高每月還款金額，于是他向交行提出縮短借款年限的申請，經(jīng)交行審查同意后，王君借款年限縮短為１０年，每月還款額為４２００多元，王君仍能應(yīng)付開銷。但是，縮短借款年限后，王君在整個借款期限內(nèi)可以節(jié)?。保踩f元利息支出。
攻略要點：
一、縮短借款期限須符合下列要求：
１、王君需按時足額歸還按揭貸款；２、根據(jù)縮短后借款期限計算得出的每月還款額不超過王君家庭月收入的５０％，王君須提供相應(yīng)的收入證明。
二、操作流程
?。ㄒ唬┩蹙蚪恍刑岢隹s短借款期限申請，同時需提供下列材料：
１、《購房抵押借款合同》原件；２、所購住房《房地產(chǎn)權(quán)利證明》原件（若有）。
（二）交行審查同意后，有關(guān)當事人簽訂《變更協(xié)議》。
（三）辦理《變更協(xié)議》公證。
（四）辦理借款期限變更登記手續(xù)。
攻略四延長期限李君購買一套二手房向交行申請了１０年期、２０萬按揭貸款，每月還款額２１００多元，李君覺得日子過得雖然緊了點，但還能應(yīng)付。一年以后，李君太太不幸失去了工作。李君頓覺家庭收入十分拮據(jù)，于是他向交行申請延長借款期限。經(jīng)交行審查同意后，李君借款年限延長為１５年，每月還款額為１５００多元，李君每月還款壓力大為減輕，當然延長借款年限后，李君在整個借款期限內(nèi)要多支出３萬元利息。
攻略要點：
一、延長借款期限須符合下列要求：
?。?、借款人需按時足額歸還按揭貸款；２、如借款人由于重大疾病或工作或家庭發(fā)生重大變故等原因，引起經(jīng)濟困難影響貸款償還能力的，借款人應(yīng)提供相應(yīng)的證明；３、延長后借款期限（含已借款期限）最長不得超過３０年（二手房不超過２０年）。
二、操作流程
（一）借款人向交行提出延長借款期限申請，同時需提供下列材料：
１、《購房抵押借款合同》原件；２、所購住房《房地產(chǎn)權(quán)利證明》原件（若有）。
（二）交行審查同意后，有關(guān)當事人簽訂《變更協(xié)議》。
?。ㄈ┺k理《變更協(xié)議》公證。
?。ㄋ模┺k理增補保險手續(xù)。
?。ㄎ澹┺k理借款期限變更登記手續(xù)。
攻略五變更借款人徐先生兩年前與兒子一起買了一套住房并向交行申請住房按揭貸款，當時是由徐先生出面向交行借款的。今年徐先生因年滿６０歲而退休。徐先生與家人商量后決定由兒子繼續(xù)負責(zé)每月還款，因此，徐先生向交行提出變更借款人申請，經(jīng)交行同意后，徐先生順利辦妥了手續(xù)并安度晚年。
攻略要點：
一、變更借款人應(yīng)同時符合下列條件：
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上載明的購房人之一；２、新借款人應(yīng)具備借款資質(zhì)和還款能力；３、借款人按時足額歸還借款。
操作流程：
一、向交行提出變更借款人申請，同時提供下列資料：
?。薄ⅰ秱€人購房抵押借款合同》原件。２、《房地產(chǎn)權(quán)證》（若有）。
二、如交行審核同意的，有關(guān)當事人簽訂《變更協(xié)議》。
三、辦理《變更協(xié)議》公證手續(xù)。
四、辦理貸款保險變更手續(xù)。
五、辦理抵押登記變更手續(xù)。
攻略六出售房屋張先生是房產(chǎn)投資者，前兩年他買了一套兩室戶，房屋總價３８萬元，張先生自籌８萬元，向交行申請了３０萬元按揭貸款。隨著房地產(chǎn)形勢看好，張先生投資也有了回報，近日李先生愿意以４５萬元購入張先生這套住房，于是，張先生和李先生向交行申請轉(zhuǎn)按揭貸款。經(jīng)交行審批同意后，張先生和李先生順利地辦妥了轉(zhuǎn)按揭貸款并成交了房屋買賣。
攻略要點：
一、申請轉(zhuǎn)按貸款須符合下列條件：
１、原借款人無拖欠貸款款項。２、住房原則上應(yīng)為現(xiàn)房。３、新借款人符合二手房借款條件要求，借款比例、金額、利率、期限按照二手房貸款標準執(zhí)行。４、住房價值一般無須評估，住房價值按照原購房價與現(xiàn)出售價格孰低原則掌握，并以此確定借款比例和金額上限；５、新借款人借款金額必須大于原借款人剩余的貸款本息之和（按照全部提前還款測算所得金額），如小于剩余貸款本息之和，原借款人先辦理部分提前還款手續(xù)，以達到此項要求。
操作流程：
一、借款人向交行提出轉(zhuǎn)按申請，同時提交下列材料：
１、《房屋買賣合同》原件；２原借款人或房屋買賣中介機構(gòu)出具的新借款人首付款收據(jù)，首付款金額不低于購房款３０％的比例；３、新購房人個人資料。
二、如交行審核同意，交行與新借款人簽訂新的《個人購房抵押借款合同》。
三、新借款人辦理貸款保險手續(xù)。
四、辦理原貸款抵押登記注銷、購房買賣合同登記和新貸款抵押登記生效等變更登記手續(xù)。
五、抵押登記手續(xù)辦妥以后，交行發(fā)放轉(zhuǎn)按揭貸款。
六、交行將原借款人的貸款保險單正本交原借款人，原借款人自行辦理退保手續(xù)。
攻略七變更還款方式
王君當初向交行申請按揭貸款時確定的借款還款方式是按月等額本息還款法，借款金額４０萬元，期限１５年，如按照貸款年利率５．０４％計算，每月還款金額為３１７１．５２元，１５年共需還款５７０８７２．８元。王君升職后，計劃先期多還一點以降低利息支出，于是他向交行申請變更還款方式，將按月等額本息還款法變更為按月等額本金還款法，經(jīng)交行審核同意后，王君辦妥了有關(guān)手續(xù)，僅此一項王君共可減少利息支出近２萬元。當然，王君前期還款壓力有所增加。
攻略要點：
變更申請應(yīng)符合下列條件：
一、借款人無拖欠款項；
二、變更方式僅限于等額本息還款法和等額本金還款法之間的互換；三、借款人每年只能申請一次變更還款方式，申請截止日為當年最后一期還款日之前；四、變更還款方式自次年第一期還款起生效。
操作流程：
一、借款人向交行提出變更借款還款方式的申請，同時提供《個人購房抵押借款合同》原件。
二、如交行審核同意，有關(guān)當事人簽訂《變更協(xié)議》。
三、在借款人歸還當年最后一期還款并無拖欠應(yīng)還貸款現(xiàn)象后，新的借款還款方式自次年第一期還款起生效。
[責(zé)任編輯：佚名]
