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　　如果房?jī)r(jià)12個(gè)月內(nèi)下跌30％，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款可能激升到1．02萬(wàn)億元，銀行的不良資產(chǎn)率將上升3．2個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)政府而言，由此增加的負(fù)擔(dān)相當(dāng)于建行、中行改制上市的全部花費(fèi)；對(duì)居民而言，大致相當(dāng)于14％的家庭財(cái)產(chǎn)被蒸發(fā)。

　　房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題變得如此敏感，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)雪崩式的價(jià)格下跌，我們能夠收獲什么？在此，崩盤(pán)被定義為：12個(gè)月內(nèi)，一手和二手房交易價(jià)格下跌30％以上，以及其余未交易的物業(yè)存量的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值也下跌30％以上。

　　先看銀行系統(tǒng)承受的沖擊。目前銀行系統(tǒng)中，與房地產(chǎn)相關(guān)的大約有6類：土地開(kāi)發(fā)貸款、對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款、對(duì)建筑施工企業(yè)的貸款、對(duì)個(gè)人的住房抵押貸款、混入到個(gè)人消費(fèi)貸款的裝修貸款和政策性住房貸款。累計(jì)起來(lái)，中國(guó)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的金融支持大約在3．51萬(wàn)億元。如果遭遇房地產(chǎn)行業(yè)崩盤(pán)，這些信貸會(huì)遭受怎樣的損失？

　　關(guān)于土地開(kāi)發(fā)貸款，考慮到各地土地儲(chǔ)備中心資本金匱乏，運(yùn)作杠桿極高，也考慮到土地開(kāi)發(fā)中征地拆遷安置等投入，對(duì)銀行而言既毫無(wú)流動(dòng)性也缺乏回收變現(xiàn)可能，處置成本和難度極高。日本房地產(chǎn)泡沫崩潰后，地價(jià)一度下跌了80％，因此如果房地產(chǎn)崩盤(pán)，我們傾向于認(rèn)為此類貸款將完全損失。

　　關(guān)于對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，如果遭遇房地產(chǎn)崩盤(pán)，總體上將有90％的開(kāi)發(fā)商將因行業(yè)崩盤(pán)而不復(fù)存在，這也是中國(guó)20世紀(jì)90年代那一輪房地產(chǎn)熱潮的經(jīng)驗(yàn)值。進(jìn)一步推算，如果房地產(chǎn)行業(yè)崩盤(pán)，9200億元開(kāi)發(fā)商貸款形成可疑和不良貸款的總額大約為6110億元。。 

　　關(guān)于對(duì)建筑施工企業(yè)的貸款，目前大型建筑施工企業(yè)都是大型央企，較小規(guī)模的企業(yè)往往是通過(guò)層層分包獲得項(xiàng)目。因此對(duì)其2000億元貸款，遭遇行業(yè)崩盤(pán)時(shí)可能會(huì)有一半形成不良資產(chǎn)，但其中損失類貸款占比較低。

　　關(guān)于個(gè)人按揭貸款，在過(guò)去7年，中國(guó)居民的收入增長(zhǎng)一直維持在10％至12％的區(qū)間之內(nèi)，工資剛性決定個(gè)人按揭貸款較之其他類型的貸款更能耐受經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)。如果行業(yè)崩盤(pán)和個(gè)人按揭貸款利率大幅度上升兩種災(zāi)難性情況沒(méi)有同時(shí)發(fā)生，那么居民還款能力就大致不受損害。

　　關(guān)于個(gè)人裝修貸款，這部分貸款或者通過(guò)購(gòu)房者的價(jià)格虛報(bào)，被納入到按揭貸款中；或者由于其貸款周期短而風(fēng)險(xiǎn)容易控制，因此此類貸款形成不良的可能性也不大。

　　關(guān)于政策性住房貸款，其中2300億元公積金貸款可能會(huì)遭受比商業(yè)貸款高得多的資產(chǎn)損失。一是公積金貸款人的住房需求往往是拆遷安置造成的被動(dòng)需求，其還款人本身能力較弱；二是對(duì)公積金貸款人的還款約束、催收等難度較大，更容易遭受來(lái)自社會(huì)安定方面的考慮。因此如果行業(yè)崩盤(pán)，此類貸款達(dá)到25％左右的不良率并不為過(guò)，其余500億元政策性住房貸款則可能全部成為不良貸款，因此這一塊的不良余額可能在1070億元。

　　累加上述各項(xiàng)，大致粗略的估計(jì)是：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的3．51萬(wàn)億元貸款而言，如果12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)下跌30％，那么不良貸款可能激升到1．02萬(wàn)億的水平，不良率大約為29．1％。中國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)的整體不良率將因此上升3．2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的8．3％重新惡化到11．5％。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使地方政府每年收獲了5000多億元的土地出讓金，使中央政府每年收獲了數(shù)千億稅收，當(dāng)然也使中國(guó)收獲了蔚為壯觀的開(kāi)發(fā)商富豪榜單。如何計(jì)算行業(yè)崩盤(pán)的結(jié)局？房地產(chǎn)行業(yè)的悲劇，對(duì)政府而言，大約相當(dāng)于其未來(lái)再處置中國(guó)建設(shè)銀行加上中國(guó)銀行改制上市過(guò)程中的同等不良資產(chǎn)負(fù)擔(dān)；對(duì)居民而言，大致相當(dāng)于其14％的家庭財(cái)產(chǎn)全部蒸發(fā)。

　　因此，對(duì)中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，各方應(yīng)有理性的預(yù)期，調(diào)控是完全必要的，但絕不意味我們應(yīng)該希望樓市崩盤(pán)。