在二手房買賣中，越來越多地出現(xiàn)了上家尚有部分銀行貸款沒有還清的情況，如果下家的購房資金不足，也需要銀行的資金支持，就出現(xiàn)了通常所說的“轉(zhuǎn)按揭”交易。但是，在目前轉(zhuǎn)按揭的操作模式中，因種種原因?qū)е陆灰走^戶失敗。這時，上家的貸款已經(jīng)提前結(jié)清，下家的貸款無法發(fā)放，或是發(fā)放后未能抵押成功，由此而引發(fā)的糾紛很難解決。
目前通行的轉(zhuǎn)按揭操作模式主要有兩種，一是上下家能夠籌措到一筆現(xiàn)金，或是找第三方參與墊資，自行解決上家的還款；二是由擔(dān)保公司的擔(dān)保來完成。但是，這兩種模式都隱含一定的風(fēng)險。
模式一：籌集資金→上家還貸→注銷抵押→交易過戶及抵押→下家銀行放貸。
如果是上家自行還貸，一般是上家先自籌資金，或由第三方參與墊資，結(jié)清剩余貸款，注銷抵押后進行交易過戶及抵押登記，再由下家銀行放貸，完成房款交接。在上家結(jié)清貸款后，如果下家違約，致使交易不再進行，這時上家和銀行之間又不能恢復(fù)抵押貸款，如何歸還這筆自籌或第三方墊付的資金就成了問題。如果上家不能籌措到資金，就要由下家先支付大部分房款，代上家還清銀行貸款，此時一旦出現(xiàn)上家違約或房產(chǎn)被查封而不能交易，那么就給下家?guī)磔^大的資金風(fēng)險。下家如果通過訴訟要求上家返回房款，能不能全額拿回，還是一個漫長的過程。
模式二：下家銀行放貸→擔(dān)保公司→上家還貸→注銷抵押→交易過戶及抵押。
這種模式需要擔(dān)保公司的擔(dān)保才能進行，但擔(dān)保公司并不是對每一筆貸款都愿意擔(dān)保，只有對上下家的情況進行綜合判斷后，才可能出具擔(dān)保函。在擔(dān)保公司的擔(dān)保下，下家銀行先放貸款到擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司將其中部分或全部款項代上家還貸，也有下家銀行直接放款到上家的還貸帳戶替上家還貸，這樣操作成本相對較低，通常為下家貸款額的6‰左右。如果下家的貸款金額超過上家的貸款余額比較多時，多余部分就一直由擔(dān)保公司保管著，變相提高了轉(zhuǎn)按揭成本。另外，這種操作的時間周期較長，下家銀行從放款起，就開始對下家計息，在房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移到下家之前一個月左右，下家就開始支付貸款的利息了。如果交易失敗，仍然存在著資金風(fēng)險，只是這一風(fēng)險被轉(zhuǎn)嫁給擔(dān)保公司而已。
上述兩種模式都是在交易之前上家先結(jié)清貸款余額，這一過程是不可逆轉(zhuǎn)的，一旦結(jié)清貸款就無法再恢復(fù)。其實，資金風(fēng)險發(fā)生的時間就是在上家注銷抵押至完成交易過戶及下家抵押成功這個時間段里。防范風(fēng)險的關(guān)鍵，就是如何在下家抵押成功之前保持上家的抵押，直到交易成功，下家放款和上家注銷抵押同步。
《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》第四十五條規(guī)定，抵押人在抵押期間可以轉(zhuǎn)讓抵押物，轉(zhuǎn)讓所得的價款，抵押人可以與抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán)。筆者提出這樣一個設(shè)想，即對整個轉(zhuǎn)按揭流程進行一下調(diào)整，使上家結(jié)清和下家放貸同步進行，即在下家銀行審核同意貸款的前提下，上家銀行有條件同意抵押的房地產(chǎn)先行注銷抵押且交易過戶登記，完成交易及抵押給下家銀行后，下家銀行將應(yīng)該發(fā)放的貸款中的部分或全部直接轉(zhuǎn)入上家銀行，結(jié)清上家貸款。
當(dāng)然，這個設(shè)想可能牽涉到各銀行之間的利益和協(xié)調(diào)。如轉(zhuǎn)帳當(dāng)日的貸款余額及利息等必須精確計算；上下家銀行之間的轉(zhuǎn)帳要充分協(xié)調(diào)好；如果下家貸款金額小于上家的貸款余額，上家銀行還要確保差額資金的安全等。此外，還要得到房地產(chǎn)交易中心的積極配合，上家注銷抵押、交易過戶、下家抵押三項登記要同時進行。
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