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　　在當(dāng)今房地產(chǎn)購買的熱潮中，越來越多的未成年人成為房產(chǎn)證上的主人。在杭州，這種現(xiàn)象也是屢見不鮮，并且呈現(xiàn)逐步上升的趨勢。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，1997年以未成年人名義購房的成交量僅為14宗，到約2000年成交量達到了184宗，到2003年更是達到了445宗。但資深業(yè)內(nèi)人士和法律專家一致提醒，以未成年人名義購買房產(chǎn)必須保持謹慎。

　　未成年人購房的n個理由

　　在我們的實踐中發(fā)現(xiàn)，未成年人購房主要有幾大方面的原因。其中重要的一點是為規(guī)避相關(guān)稅費。

　　很多人為規(guī)避可能開征的遺產(chǎn)稅而選擇了在房產(chǎn)證上寫子女的名字。目前世界上有一百多個國家開征了遺產(chǎn)稅，我國雖然還沒有開征遺產(chǎn)稅，但有關(guān)部門卻一直在研究起草遺產(chǎn)稅暫行條例。遺產(chǎn)稅稅率通常設(shè)計為累進制，越是富戶實際的稅賦越高。美國遺產(chǎn)稅的最高稅率是55％，起征點是60萬美元。不少市民擔(dān)心一旦開征遺產(chǎn)稅，稅率過高，自己辛苦一輩子買下的房子，繼承到孩子手上時會大打折扣。因此，盡管不乏專業(yè)人士認為，遺產(chǎn)稅的起征點將設(shè)置得比較高，普通市民的房子可能不在征收范圍之內(nèi)，但很多人還是抱著寧可信其有，不可信其無的觀點，從防患于未然的角度，讓孩子成為房子的主人，以此來規(guī)避可能開征的遺產(chǎn)稅。

　　另外，許多人也是為了規(guī)避房產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅費。如果父母是房屋所有權(quán)人，將來就必然要牽扯到房屋產(chǎn)權(quán)過戶等一系列問題，這不僅要辦理手續(xù)，而且還要交納交易手續(xù)費、契稅等其他稅費。如果直接以孩子的名義買房，將來就免除了這一系列的問題。

　　第二個重要原因是出于父母為子女提供更多生活保障的想法。中華民族五千年的歷史形成了自己獨特的傳統(tǒng)文化，孩子是每個家庭的中心，盡己所能地為子女提供一切保障，讓其生活得幸福，是所有父母最大的心愿。在經(jīng)濟能力允許的情況下，讓子女擁有其名下的獨立房產(chǎn)也是父母的驕傲。在這種情況下，以子女名義購房自然是順理成章的事。

　　而這也能為孩子提供更多、更好的入學(xué)機會。目前，我國普及的九年制義務(wù)教育是采取就近入學(xué)的政策，如果戶籍所在地區(qū)域內(nèi)有理想的學(xué)校，孩子可就近直接入學(xué)，否則很有可能根本沒有進入該校就讀的機會。因此，學(xué)區(qū)房成了最炙手可熱的房產(chǎn)，不少父母都把學(xué)區(qū)房作為首選。

　　隨著社會變革和人們觀念的變化，婚姻生活的不穩(wěn)定也使一些父母選擇以子女名義購房。隨著婚姻財產(chǎn)糾紛案件的逐漸增多，有的夫妻對未來婚姻前景信心不足，為避免因婚姻不穩(wěn)定而導(dǎo)致孩子生活缺乏保障，許多父母選擇了以孩子名義購房。

　　需說明的隱患

　　以未成年人名義購房，說明了“幕后業(yè)主”們對房產(chǎn)權(quán)屬觀念及經(jīng)濟行為前瞻意識的提高，但他們大多數(shù)人在做出為自己未成年子女購房辦證決定時，對購房中容易產(chǎn)生的問題以及日后可能出現(xiàn)的糾紛并未仔細思考，大多缺乏考慮或者估計不足。

　　首先必須說明的是，以未成年人的名義購房，這就意味著父母不再具有該房產(chǎn)的隨意處置權(quán)。

　　作為未成年人的法定監(jiān)護人，父母的職責(zé)是：擔(dān)任被監(jiān)護人的法律代理人，代理被監(jiān)護人進行民事活動、實施法律行為；保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及合法權(quán)益。除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理該財產(chǎn)。

　　換句話說，父母作為監(jiān)護人，具有代理處置權(quán)，但不能隨意處置未成年人的財產(chǎn)。在2000年就有這樣一個案例：張先生和他未成年的女兒，在一房產(chǎn)公司買了一套商品房。2001年1月，他同意向銀行提供該房產(chǎn)作為抵押物，為某公司貸款的50萬元作擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù)。后來，該公司到期沒有按約還款，于是銀行向法院提起訴訟，要求處分抵押房產(chǎn)清償貸款。法院一審二審確立在判該公司還款的同時，駁回了銀行處分抵押物、實現(xiàn)抵押權(quán)的訴訟請求。導(dǎo)致這一結(jié)果的重要原因是，張先生在這一過程中違反了《民法通則》第18條———關(guān)于監(jiān)護人“除為被監(jiān)護人利益外，不得處分被監(jiān)護人財產(chǎn)”的規(guī)定，侵害了未成年人的合法權(quán)益。《未成年人保護法》第十二條規(guī)定：父母或者其他監(jiān)護人不履行監(jiān)護職責(zé)，或者侵害被監(jiān)護的未成年人合法權(quán)益的，應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。第四十七條規(guī)定：侵害未成年人合法權(quán)益，對其造成財產(chǎn)損失、損害的，應(yīng)當(dāng)依法賠償或者承擔(dān)其他民事責(zé)任。也就是說，如果不有利于未成年人合法權(quán)益，父母處置房產(chǎn)的行為，不但會侵犯孩子的合法權(quán)益，還要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　而換個角度去思考的話，為未成年人購房置業(yè)，并不一定能保證父母對子女健康成長的期盼，如果子女長大后，倚仗產(chǎn)權(quán)在握而對父母不孝，父母也是無能為力。另外，巨額財產(chǎn)對未成年人的負面影響也值得思考。社會學(xué)界人士認為，在孩子還未成年時就給他如此龐大的財產(chǎn)，對孩子的發(fā)展會有哪些負面影響是一個必須慎重考慮的問題。

　　管理部門的努力

　　雖說以未成年人名義購房的初衷，對大多數(shù)父母來說，是為了給孩子今后的生活提供更多的保障，但從為孩子購房辦證到孩子成年為止，這中間有相當(dāng)長的一段時間。由于未來的不可預(yù)知性，在此期間，或許會有這樣或那樣的因素導(dǎo)致父母不得不處置未成年子女名下的房產(chǎn)。處置未成年人名下房產(chǎn)，不僅涉及交易雙方，在辦理交易過程中還要涉及諸多相關(guān)部門，因此十分有必要了解產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)在具體操作中的相關(guān)規(guī)定。

　　杭州市房管部門在登記過程中采取了以下幾個方面的措施：

　　一是根據(jù)民法通則第十二條規(guī)定，未成年人屬于無民事能力或限制民事能力人。因此，對于以未成年人名義進行產(chǎn)權(quán)登記的，應(yīng)當(dāng)由其法定的監(jiān)護人代理，產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)要求提供對未成年人具有合法監(jiān)護資格的相關(guān)證明文件，并且在購房合同及房地產(chǎn)登記部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證上，不但記載房屋所有權(quán)人（即未成年人的姓名），而且記載未成年人法定代理人的姓名，但法定代理人并不因此享有房屋所有權(quán)。

　　二是在辦理涉及未成年人按揭購房登記時也有詳細規(guī)定。為了更加有效地保護交易雙方的合法權(quán)益，尤其是未成年人的合法權(quán)益，產(chǎn)權(quán)部門在辦理涉及未成年人按揭購房（包括預(yù)購商品房和存量房）登記時，要求抵押人聲明其明知該房產(chǎn)屬無民事行為能力人、限制民事行為能力人所有或共有，以后因此引發(fā)的糾紛概由雙方當(dāng)事人自行負責(zé)（該書面聲明由產(chǎn)權(quán)登記部門在其申請登記時提供樣稿，由抵押權(quán)人填寫并簽章）。

　　三是涉及未成年人的房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移、抵押等登記手續(xù)時的規(guī)定。產(chǎn)權(quán)登記部門在日常工作中嚴格遵循“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的房產(chǎn)（包括個人所有及與他人共有)的處置都從嚴控制，除用于撫養(yǎng)或教育等為其利益外，監(jiān)護人一般不得處分其房產(chǎn)”的原則。如因無民事行為能力人、限制民事行為能力人的撫養(yǎng)、教育、醫(yī)療等受益行為的問題，其監(jiān)護人確需要通過轉(zhuǎn)讓、抵押等處置房產(chǎn)的，要求其書面說明該行為的理由、所得款項的具體用途，并對上述說明辦理公證手續(xù)。同時由受讓人、抵押權(quán)人書面聲明其明知該房產(chǎn)屬于無民事行為能力、限制民事行為能力人所有，以后因此而引發(fā)的糾紛概由轉(zhuǎn)讓或抵押的有關(guān)當(dāng)事人自行負責(zé)。在提供上述證明文件后，登記部門還需以嚴格審查，個案處理。

　　另外，在未成年人或精神病人等無民事行為能力人、限制民事行為能力人的房產(chǎn)登記中，如其父母作為法定監(jiān)護人的，除父母其中一方死亡或司法文書中確定只有一方監(jiān)護外，在登記時均由其父母雙方共同代理處置，一方不得擅自代理處置。

　　這項工作還需要加強和法院、公證等相關(guān)部門的聯(lián)系，達成共識。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為中，涉及辦理公證手續(xù)、在處置過程中涉及法院的認定等等，為了保證產(chǎn)權(quán)登記的規(guī)范性、合法性，與相關(guān)部門的溝通與合作就尤為重要。

　　房屋所有權(quán)證是所有權(quán)人擁有房屋所有權(quán)，并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一憑證，它并不僅僅代表一筆財富，更重要的是其所代表的各種權(quán)益。因此，它的重要性毋庸置疑。未成年人購房辦證，父母應(yīng)當(dāng)三思而后行。