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　　地產(chǎn)新政追蹤報(bào)道

　　地產(chǎn)新政實(shí)施已經(jīng)一個(gè)多月，經(jīng)歷了最初的“震動(dòng)”后，無論是開發(fā)商還是真正的消費(fèi)者都在進(jìn)行著相應(yīng)的調(diào)試。而在地產(chǎn)新政下，另一個(gè)受影響巨大的“群落”———“炒房人”又如何呢？記者在對(duì)幾位“典型炒房人”采訪后發(fā)現(xiàn)，對(duì)于打擊過去幾年中盛行的不正常的“炒房”現(xiàn)象，地產(chǎn)新政的作用是明顯的。新政之下，即便是一些“幸存”下來的“炒房人”，也在思考轉(zhuǎn)變?yōu)橐砸环N較為理性的方式進(jìn)行合規(guī)的房地產(chǎn)投資。

　　政策篇

　　地產(chǎn)新政“封殺”炒房人？

　　“去年‘期房限轉(zhuǎn)’的新政已經(jīng)套住了很多人，今年的新政策則徹底封殺了房子的‘5年青春期’，北京的房子往后真的是沒什么好‘炒’的了！”在萬達(dá)廣場(chǎng)4號(hào)樓內(nèi)一套三居室改成的辦公室內(nèi)，半倚在沙發(fā)上的于先生抬高語氣向記者強(qiáng)調(diào)。

　　于先生是在2003年、2004年這兩年中，借著北京房?jī)r(jià)的快速上漲、外地有錢人大批進(jìn)京購房的浪潮，幾乎是一夜之間從炒房的“散戶”變成了“炒房莊家”———在東部某樓盤購買了50多套住宅后，他的角色由一般買主變成了“一個(gè)優(yōu)良產(chǎn)品的中間批發(fā)商”，開始替一批“跟進(jìn)”他的“散戶”代銷房子。除了自有資金“炒房”的收入外，他還從替別人的炒房交易中每筆從中抽取2%的代理費(fèi)。

　　這種如魚得水的炒房生活在去年開始發(fā)生變化。于先生說，去年中央出臺(tái)的新老“國八條”以及上海樓市的變化讓他看到了北京炒房環(huán)境的變化。在他看來，北京炒房主要有兩種盈利模式：一是靠市場(chǎng)整體價(jià)格的提升，二是通過差價(jià)獲取收益。前者適用于城區(qū)的住房———因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕?，城里的新房子?huì)越來越少；后者主要看包括政策在內(nèi)的住宅市場(chǎng)整體氛圍。而去年的新老“國八條”對(duì)“期房限轉(zhuǎn)”的政策無疑對(duì)他的“炒房經(jīng)”產(chǎn)生了關(guān)鍵的影響。

　　“在這兩種炒房模式下，北京炒房和其他城市不同，是有‘青春期’的！最佳2年出手，利潤(rùn)最大；5年是最后的期限，擱手里5年，再好的房子也炒不熱了?！?

　　和北京“土生土長(zhǎng)”的于先生看法不同的是，從2000年開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)長(zhǎng)三角各主要城市“炒房”，去年才北上進(jìn)京的溫州投資客陳先生依然看好北京的升值空間。

　　陳先生告訴記者：“北京的房產(chǎn)升值空間還很大，遠(yuǎn)不是北京的投資人所認(rèn)為的只有‘5年青春期’?！卑凑贞愊壬恼f法，“新出臺(tái)的‘國六條’和九部委的15條，對(duì)溫州人而言，是在北京的機(jī)會(huì)。”陳先生的分析是，調(diào)控政策對(duì)投資者而言，是雙刃劍。首先，新政有關(guān)90平方米戶型限制政策和別墅項(xiàng)目的停辦手續(xù)等的規(guī)定，給了大戶型和別墅等高檔樓盤一個(gè)好的“遠(yuǎn)景”———物以稀為貴，這樣的房子現(xiàn)在開始限制供應(yīng)了，那么現(xiàn)有的大戶型或者別墅以后升值的機(jī)會(huì)就來了。其次，和5月新政策出臺(tái)前北京房?jī)r(jià)快速上漲不同的是，現(xiàn)在因?yàn)楹芏嗳嗽诘戎靶抡?xì)則”，而使北京整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅下降甚至停滯的局面，而這對(duì)現(xiàn)在進(jìn)入的購買人而言，就是一個(gè)和開發(fā)商談優(yōu)惠的條件。“但和以前不同的是，今后北京炒房的機(jī)會(huì)肯定不是眼下的，肯定是需要‘養(yǎng)’的。”陳進(jìn)一步解釋，所謂的需要“養(yǎng)”，是指需要長(zhǎng)期持有，要等5年甚至更長(zhǎng)，要把房子當(dāng)作一個(gè)投資產(chǎn)品來看。“新政策下，如果你有足夠的實(shí)力，趕緊趁機(jī)‘進(jìn)倉’。”

　　現(xiàn)狀篇

　　200萬的別墅拆成7個(gè)單間出租

　　“我怎么想的？投資本來就是有賠有賺的，否則怎么叫投資？”現(xiàn)居上海淞江的李先生對(duì)記者說。李把200多萬元購買的別墅隔成7個(gè)單間、以每間500元/月的價(jià)格出租給當(dāng)?shù)卮蚬と耍f起這件事的時(shí)候，他一點(diǎn)都不尷尬。

　　和上述的陳先生不同，李先生不是溫州炒房群體中的幫著一批人決策投資方向的“掌舵人”，而是“跟風(fēng)”的“散戶”。

　　在此前眼看著溫州很多炒房人“翻著倍兒”把溫州當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)炒得不亦樂乎的時(shí)候，2004年，身為小企業(yè)主、身家500萬的李先生終于跟著親戚一行6人加入了上海的炒房團(tuán)。

　　“我進(jìn)入上海不算早，也不算晚，2004年年底和2005年春節(jié)之前，我是掙錢的。”李先生回憶，“2005年春節(jié)以后，所有的都變了。之前，其實(shí)我們已經(jīng)有所準(zhǔn)備，但沒有想到，形勢(shì)變化得如此之快?！崩钕壬f。而他在上海淞江這套如今被他拆割成單間出租的別墅就是“砸”在手里的。根據(jù)李先生的解釋，他的這套沒能加價(jià)出手的別墅，去年年中收房后，為了降低損失，經(jīng)過一番考察后，他花了2萬元裝修，拆割成7個(gè)空間，以500元/月的價(jià)格出租給了當(dāng)?shù)卮蚬ふ?。?00元一間，價(jià)格便宜，不會(huì)出現(xiàn)空置，一個(gè)月就是3500元，幾乎和我的月供持平。起碼我不虧了。雖說資金擱在這兒了，但我不擔(dān)心，我相信隨著別墅停建，過幾年，我的這套房子會(huì)升值。”

　　“我還不算慘的。”李先生說，最慘的是那些在2004年年底和2005年跟進(jìn)的那些溫州“炒房客”?！罢{(diào)控考驗(yàn)的是投資人的資金實(shí)力，只要我能扛過這幾年，我這套別墅最終還是會(huì)掙錢的。而這批人不一樣，他們是真正意義上的一些跟風(fēng)者，是注定要吃虧的。”

　　李先生對(duì)他的話進(jìn)行了解釋：“那些糊里糊涂看樓市熱鬧撞進(jìn)來的真正的散戶‘炒家’———有很多是上海人，是高房?jī)r(jià)的接盤者，他們被套是真正意義上的被套，因?yàn)樗麄円话愣际怯勉y行按揭接的盤。目前的局勢(shì)下，如果他們資金實(shí)力不能撐到有人接盤，他們就是真正的被套人。”李先生說，像他這樣在變著法子，用盡可能小的代價(jià)———哪怕是把別墅拆散了出租以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、等待下一輪上海房地產(chǎn)春天的溫州人不少。

　　觀察篇

　　溫州炒房團(tuán)面臨“生存”課題

　　上文“政策篇”中的陳先生這幾天正在和溫州機(jī)構(gòu)商談，準(zhǔn)備在8月以前，選6到10家有實(shí)力、有品牌的大戶型高檔住宅樓盤去溫州開場(chǎng)投資推介會(huì)。這是他為他身后的那批跟著他的溫州人籌備的。“我這次要組織北京樓盤南下溫州，和2004年80多個(gè)北京樓盤主動(dòng)‘殺’到溫州不是一回事，我們已經(jīng)變被動(dòng)為主動(dòng)，是有選擇的投資，而不是當(dāng)年的投機(jī)了?！?

　　在陳先生的幫助下，記者還找到了和他一起籌備溫州投資會(huì)的溫州當(dāng)?shù)赜忻某捶繄F(tuán)組織人袁先生。“溫州炒房團(tuán)要調(diào)整思路，要轉(zhuǎn)型，否則溫州的炒房團(tuán)要全軍覆沒的。”這是袁先生的第一句話。也正是如此，袁先生認(rèn)為，眼下，溫州炒房團(tuán)面臨一個(gè)不變，和兩個(gè)轉(zhuǎn)變。

　　不變的是對(duì)北京、上海等大城市房產(chǎn)的投資?！敖衲曜C券市場(chǎng)的變化再次證明，股市投資要謹(jǐn)慎；黃金、期貨、炒匯等也都不太靠得住，盡管樓市的政策一變?cè)僮儯鄬?duì)前幾種投資渠道，對(duì)有很多資金在手的溫州人而言，樓市卻算得上是好的，最起碼，投資不成你還可以持有，能看得見摸得著。關(guān)鍵的問題是，形勢(shì)在變，政策在變，我們的投資方式方法也要變?！边@是他們幾個(gè)“掌舵人”的一致共識(shí)。

　　第一個(gè)要變的是戰(zhàn)略上要由過去的投機(jī)到今后的投資。“如果還要在這個(gè)市場(chǎng)賺錢，必需改變戰(zhàn)略，由過去的快進(jìn)快出的投機(jī)模式調(diào)整為長(zhǎng)線持有的投資模式。否則就是自取滅亡?！?

　　“第二個(gè)要轉(zhuǎn)變的是戰(zhàn)術(shù)?！痹壬f，“具體有兩點(diǎn)：一個(gè)是由過去熱衷于住宅向商業(yè)轉(zhuǎn)型，二是在住宅投資上，由過去單純看區(qū)域變成選‘精品’住宅樓盤?！?

　　由住宅到商業(yè)，袁先生的分析是：“住宅市場(chǎng)變數(shù)太多，在中國，房?jī)r(jià)不僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題，這幾年中央的調(diào)控措施幾乎全都集中在住宅市場(chǎng)，而相對(duì)而言，商業(yè)物業(yè)的政策很穩(wěn)定；另外，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及上海、北京陸續(xù)出臺(tái)政策，限制住宅樓內(nèi)開公司等政策的出臺(tái)，包括商鋪、底商在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)升值空間也越來越大。最重要的是，商業(yè)物業(yè)一旦投資成功，會(huì)越‘老’越值錢，不像多數(shù)住宅，會(huì)有折舊、設(shè)備設(shè)施落后等之說?！?

　　而對(duì)第二個(gè)轉(zhuǎn)變，袁先生的分析是：小戶型的調(diào)控政策說明，國家在重視解決中低收入家庭的住房困難的同時(shí)，也開始考慮到土地等的集約利用，而這將意味著今后舒適型的房子———有著較大戶型空間、優(yōu)良綠化環(huán)境等的樓盤會(huì)越來越少，而在投資層面上，供應(yīng)的“少”則意味著未來升值空間的“多”。

　　而在后者上，他們更為看好的是北京。“北京的房?jī)r(jià)相對(duì)上海而言，這幾年要漲得少；而北京作為首都，其吸引力對(duì)全國全世界的人而言都是魅力永存，不管是經(jīng)商、子女教育還是其他！”不難看出，溫州人在醞釀著對(duì)北京樓市新一輪的投資。