如今，銀行的住房貸款品種日益豐富多彩，百姓購房的需求也與日俱增。但由于金融產(chǎn)品有很強(qiáng)的專業(yè)性，消費(fèi)者在選擇、使用時會經(jīng)常碰到這樣、那樣的問題。究竟哪些住房金融服務(wù)能滿足自己的特殊需求，哪些按揭品種最適合自己呢大多數(shù)消費(fèi)者會感到很困惑。為了使您能熟練、合理地使用金融工具，我們編輯了１０個與您關(guān)系最為密切的問題，請工商銀行上海市分行的專家予以解答，希望這些能助您一臂之力。
買房時申請貸款合算嗎
這個問題的答案是因人而異的，關(guān)鍵要看個人的投資渠道與投資水平。很多市民有足夠的財(cái)力，可以一次性付清全部房款，但是他們?nèi)匀贿x擇住房按揭貸款。因?yàn)?，借款人可以把自己已有資金用作其他投資項(xiàng)目，只要能取得高于貸款利率的投資收益，就是合算的。您在買房時，最好先對自己的資產(chǎn)進(jìn)行一下衡量，對預(yù)期收支進(jìn)行測算。一些市民因不愿承擔(dān)利息支出，不想負(fù)債，而將自己所有的積蓄一并取出，一次性付清了房款?？墒谴课萁桓妒褂脮r，又想申請貸款裝修新家或另有其他大額支出，這時再進(jìn)行融資就很不劃算。因?yàn)閭€人信用貸款要承擔(dān)期限貸款利率，其１０年期的貸款利率為６．２１％。若借款人在購房時就申請個人住房貸款，其１０年期的貸款利率為５．５８％，利率比期限利率低０．６３％，以１０萬元貸款為例，１０年里將少支出利息３７８６元?！ ?br>
同時，買房是一個較復(fù)雜的商業(yè)行為，而通過申請貸款，銀行可以幫借款人對房地產(chǎn)項(xiàng)目作初步的調(diào)查和審查，這就為借款買房人把了一道房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)抵押的政策關(guān)、法律關(guān)，降低了購房人的風(fēng)險(xiǎn)。
哪一種個人住房貸款品種利率最低
目前個人金融產(chǎn)品中，個人住房公積金貸款的利率最低，１—５年的年利率為４．１４％，６—３０年的為４．５９％。雖然公積金貸款利率最低，但并非人人可以申請，它要求 申請人在申請貸款前必須累計(jì)繳存住房公積金滿２年，連續(xù)繳存達(dá)６個月，并且公積金貸款 最高額度為１０萬元，加上補(bǔ)充公積金的３萬元，最高只可申請貸款１３萬元。
公積金貸款的額度是按借款人配偶或同戶成員住房公積金儲存余額的１５倍，補(bǔ)充公積金余額的２倍計(jì)算的。因此，對于有補(bǔ)充公積金的個人來說，想申請補(bǔ)充公積金貸款額度的，在申請前千萬不要動用，一旦提取過補(bǔ)充公積金的，就不再計(jì)算額度。除此之外，個人住房商業(yè)性貸款的利率是個人消費(fèi)貸款中最低的，其１—５年的年利率為５．３１％，６—３０年為５．５８％。
借款時如何選擇還款方式
個人住房貸款還款方式目前基本上有兩種，一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。就拿等額還款方式來說，采用此還款方式，在整個還款期的每個月，還款額將保持不變遇調(diào)整利率除外，在還款初期，利息占每月還款總額的大部分。隨著時間的推移，還款額中利息的比重將不斷減少，而隨著本金的逐漸攤還，還款額中本金比重將不斷增加，此種還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭的收支。
而采用等額本金還款方式，其本金在整個還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按未還本金余額逐日計(jì)算，并與本金一起償還。對于借款人來說，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。應(yīng)該說，這種還款方式較適合于還款初期還款能力較強(qiáng)、并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以此減少利息支出的個人。
房產(chǎn)已經(jīng)抵押，但仍需要資金、可否再抵押、再貸款可以。有的銀行如建行稱其為“加按”，有的銀行如工行稱其為個人家居組合貸款。向上海工行申請個人家居組合貸款，其個人家居組合貸款額與其未清償?shù)膫€人住房貸款本金之和最高不超過抵押物評估價的７０％。也就是說，只要借款人的貸款余額不足７成，就可以將原房產(chǎn)再抵押獲得家居組合貸款，而且家居組合貸款是以現(xiàn)金方式發(fā)放到借款人的存款賬戶，借款人可以將其用作裝修住房、購置家具、家用電器等家居支出。當(dāng)然申請個人家居組合貸款，必須是原工行的借款人，并
且信用良好。借款人只需提供原抵押物的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》和有處分權(quán)人同意抵押的證明文件及原個人住房貸款的借款合同復(fù)印件，前往原貸款行即可申請貸款。
貸款未還清時轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，貸款是否可以隨之轉(zhuǎn)讓可以。
目前本市工行、建行、農(nóng)行均有此業(yè)務(wù)，俗稱“轉(zhuǎn)按”、“轉(zhuǎn)貸款”。在借款期間，借款人可以在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的同時轉(zhuǎn)讓自己的貸款，即將全部的未還貸款本金余額轉(zhuǎn)讓給新的購房人，只要其能通過貸款銀行的審批。轉(zhuǎn)貸款業(yè)務(wù)，解決了房地產(chǎn)三級市場交易的難題，方便了借款人的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也降低了其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成本，減輕了壓力，解決了借款人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的后顧之憂。
將房子抵押能否申請貸款工行近期擴(kuò)大了個人家居組合貸款品種的受理范圍，對于擁有產(chǎn)權(quán)住房的個人來說，可以采取將自有產(chǎn)權(quán)住房抵押給工商銀行的辦法，獲得貸款。貸款額度為抵押物評估價值的６成，期限最長為２０年，利率為期限利率。個人家居組合貸款是以個人的自有房產(chǎn)作為抵押的個人融資新途徑，并且，貸款是以現(xiàn)金方式發(fā)放的。
退休職工可以申請貸款嗎
若向工行申請個人住房貸款，借款人的貸款期限可計(jì)算至７０周歲，這就意味著退休職工可以申請期限為１０年左右的貸款。工商銀行是最近剛放寬對貸款最高年齡的限制的原來是６５周歲。此舉一方面擴(kuò)大了貸款對象，另一方面將貸款期限延長，降低了廣大工薪階層的還貸壓力，同時由此也增加了廣大退休職工的可貸額度。
下崗了，還可以申請貸款嗎
若借款人暫時下崗了，或認(rèn)為單位開具的收入證明不足以全面反映自己的償債能力時，只要借款人在工商銀行有定期存款，并且是在申請貸款前３個月存入的，就可去工行申請開列“存款證明書”，工行將其作為對借款人償債能力綜合考察的依據(jù)。借款人可貸款的額度為不超過按家庭月收入測算的最高可貸額與存款金額之和。當(dāng)然，開列存款證明書的“存款起息日”需為證明開列日前３個月，存款資金凍結(jié)期也為３個月。對于那些在工行有存款的
個人，由于在以前存入的資金辦理提前還款利息要損失，借款人可以先申請貸款，待存款到期后，再辦理部分提前還款或全部提前還款。
單位經(jīng)濟(jì)效益差，住房公積金繳存比例可否下調(diào)
在１９９９年７月１日之前，上海所有應(yīng)參加住房公積金制度的單位和職工的住房公積金繳存比例都是統(tǒng)一的。１９９９年３月，國務(wù)院頒布了《管理?xiàng)l例》，明確了住房公積金繳存比例實(shí)行分地區(qū)指導(dǎo)、分類指導(dǎo)的原則?！豆芾?xiàng)l例》第十八條規(guī)定：“職工和單位的住房公積金繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的５％；有條件的城市可以適當(dāng)提高繳存比例?！钡诙畻l規(guī)定：“對于繳存住房公積金確有困難的單位，經(jīng)本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經(jīng)住房公積金管理中心審核，報(bào)住房委員會批準(zhǔn)后，可以降低繳存比例或者緩繳；待單位經(jīng)濟(jì)效益好轉(zhuǎn)后，再提高繳存比例或者補(bǔ)繳緩繳?！鄙虾８鶕?jù)國務(wù)院《管理?xiàng)l件》的規(guī)定精神，結(jié)合上海企業(yè)的實(shí)際情況，在確定１９９９年度住房公積金繳存比例時，也實(shí)行了分類指導(dǎo)的原則，即：凡經(jīng)濟(jì)效益較差，職工本人和單位執(zhí)行各７％住房公積金繳存比例確有困難的企業(yè)，可以提出降低住房公積金繳存比例的申請。具體繳存比例原則上不低于各５％。企業(yè)申請降低住房公積金繳存比例的最長期限不得超過住房公積金的一個繳存年度。
申請降低住房公積金繳存比例的程序如下：
首先，由企業(yè)法定代表人提出，并提交職工代表大會或者工會討論通過無職代會或工會組織的，需向全體職工征求意見，須經(jīng)職工本人同意。其次，企業(yè)要經(jīng)主管區(qū)、縣、局、控股集團(tuán)公司批準(zhǔn)，報(bào)市公積金管理中心備案；無主管區(qū)、縣、局、控股集團(tuán)公司的企業(yè)，需經(jīng)市公積金管理中心審批。
企業(yè)在提出降低住房公積金繳存比例申請時，應(yīng)向主管區(qū)、縣、局、控股集團(tuán)公司或者市公積金管理中心提供下列材料：
１企業(yè)申請降低住房公積金繳存比例的報(bào)告。
２由企業(yè)填寫的《申請降低住房公積金繳存比例審批表》。
３由同級財(cái)政財(cái)稅專管員審核同意的單位上一年度財(cái)務(wù)決算報(bào)表。
住房公積金月繳存額如何計(jì)算
職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比 例。職工住房公積金月繳存額計(jì)算到元，元以下四舍五入。
單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金月繳存額計(jì)算到元，元以下四舍五入。
職工住房公積金月繳存額和單位為職工繳存的住房公積金月繳存額相加，即為該職工的住房公積金月應(yīng)繳額。
[責(zé)任編輯：佚名]
