出讓金是國有土地所有權的經(jīng)濟體現(xiàn)，屬地租性質(zhì)。對商品房來說，當一個房地產(chǎn)開發(fā)商辦理了合法的立項開發(fā)手續(xù)后，必須辦理土地出讓手續(xù)。此時，國家按照土地總體規(guī)劃的要求，將一定面積的國有土地使用權有期限、有條件地轉讓土地使用者，并按規(guī)定收取土地出讓金和使用稅（費）。
土地使用權的出讓主要有兩種方式：一是國家對已經(jīng)取得土地使用權的城鎮(zhèn)土地使用者，按其使用土地的數(shù)量與等級，依法逐年收取土地使用稅。二是對新的用地者，通過市場調(diào)節(jié)，包括協(xié)議、招標和公開拍賣的形式，出讓一定期限的土地使用權，并一次性收取土地出讓金和土地使用費（稅）。
對于商品房而言，開發(fā)商以出讓方式取得土地使用權時，必須按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金后才能進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。所以，開發(fā)商在銷售商品房時，會將相應面積的土地出讓金列入建房成本并按比例分攤給房屋購買人，也就是說，商品房購買者所付的房款中已包括了土地出讓金。
由于根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，居住用地的國有土地使用權出讓的最高年限為70年，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用后的使用年限。因此房屋購買人通過購買而取得的產(chǎn)權是完全意義上的產(chǎn)權，即在合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后剩余的年限內(nèi)享有完全意義上的產(chǎn)權。所以，購買二手商品房，無須交納土地出讓金。
購買首次上市交易的房改房應交土地出讓金
自從我國公房上市的政策出臺，二手房中存在大量的房改房，其取得土地使用權有兩種方式：出讓方式和劃撥方式。如果是以劃撥方式取得的，則用地者無權處理，必須要報政府審批，由轉讓關系中的受讓方來辦理土地使用權出讓手續(xù)，并按規(guī)定交納土地使用權出讓金，實現(xiàn)土地使用權從無償?shù)接袃數(shù)淖兓?。如果是出讓方式取得，則土地出讓金已由原產(chǎn)權單位交付。但無論哪種方式，都應在購房時由購買方向房屋管理部門交付土地出讓金。
在此特別提醒購房者，一些中介公司，特別是一些沒有資質(zhì)的經(jīng)營不規(guī)范的小公司，往往利用一些居民對房產(chǎn)交易政策不懂、對有關法律法規(guī)不熟的情況，從中非法牟利。購房者應注意這種現(xiàn)象，學習相關法律法規(guī)知識，并選擇那些正規(guī)的有信譽的中介公司去代理買賣房屋。
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