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    據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年經(jīng)濟(jì)適用房再上市成交量同比上一年增長(zhǎng)38%，增長(zhǎng)呈月遞增趨勢(shì)。從價(jià)格方面看，據(jù)順馳經(jīng)紀(jì)資料顯示，經(jīng)濟(jì)適用房目前的銷售價(jià)格與購(gòu)買時(shí)相比都已經(jīng)有了30%左右的增長(zhǎng)，比如目前回龍觀新經(jīng)濟(jì)適用房在每平方米2600元左右，而二手經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)在每平方米4000元左右。二手經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格與同一區(qū)域的其他已購(gòu)公房?jī)r(jià)格基本接近。

    目前北京48個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房再上市買賣的典型項(xiàng)目中，朝陽(yáng)區(qū)的望馨園項(xiàng)目，從2001年的3800元/平方米躍為6084元/平方米，而1999年以4200元/平方米起價(jià)的今日家園再上市價(jià)格已經(jīng)達(dá)到6528元/平方米。 

    順馳經(jīng)紀(jì)節(jié)后營(yíng)業(yè)10天來的數(shù)據(jù)表明二手房市場(chǎng)日成交量已經(jīng)恢復(fù)到節(jié)前的80%，日成交量保持在250套左右，而經(jīng)濟(jì)適用房更是目前一個(gè)熱點(diǎn)，占到了成交量的15%，供應(yīng)與需求分別比去年同期有了很大增長(zhǎng)。而“信一天”方面，2006年1月份和2月份再上市經(jīng)濟(jì)適用房房源量增長(zhǎng)幅度較明顯，比去年同期增長(zhǎng)了23%?？蛻粜枨罅吭鲩L(zhǎng)幅度較大，漲幅近1.3倍。


    以上種種跡象，加之今年“兩會(huì)”前及“兩會(huì)”期間，透露出經(jīng)濟(jì)適用房將優(yōu)先向城八區(qū)重點(diǎn)工程拆遷居民供應(yīng)，其他人將很少有機(jī)會(huì)購(gòu)買的定向銷售政策。預(yù)計(jì)2006年經(jīng)濟(jì)適用房再上市成交量將會(huì)大幅度增長(zhǎng)。

    ■去年交易7500套再上市價(jià)格漲幅近40%

    據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料分析，2005年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上有近50個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目超過了5年期限，分布在宣武、朝陽(yáng)、石景山、海淀、房山、豐臺(tái)、昌平等七個(gè)區(qū)域，交易量達(dá)到了7500套左右，相比2004年的4100套上漲了將近82.93%。

    其中位于宣武區(qū)的蓮花晴園是四大中心城區(qū)中唯一的滿5年再上市經(jīng)濟(jì)適用房，宣武區(qū)占2005年滿5年再上市經(jīng)濟(jì)適用房總量的2%；從各區(qū)域的分布數(shù)量上看，以豐臺(tái)區(qū)占比最多，達(dá)33%；從價(jià)格漲幅上看，滿5年經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易價(jià)格比原始價(jià)格漲幅近40%。

    ■供應(yīng)量將成二手房主導(dǎo)再上市現(xiàn)存三大瓶頸 

    雖然2005年二手經(jīng)濟(jì)適用房成交量相比往年已取得了重大飛躍，但是，與2005年年底滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房15萬套左右的存量相比，交易市場(chǎng)依然不甚活躍。 

    順馳經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)部分析，主要是有兩個(gè)原因，在2005年可上市1.5萬套經(jīng)濟(jì)適用房中，有很多是自住的房屋。另外，2005年很多想出售經(jīng)濟(jì)適用房的房主期望房屋升值比較高，惜售心理比較嚴(yán)重，很多這種房屋進(jìn)入了租賃市場(chǎng)。

    而在目前這兩個(gè)問題都有了一定改變，房?jī)r(jià)漲幅在宏觀調(diào)控下放緩，可上市房源數(shù)量進(jìn)一步增加，這些都預(yù)示著今年的經(jīng)濟(jì)適用房將成為二手房市場(chǎng)的一個(gè)重要組成。而“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，影響經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易的瓶頸主要在于： 

    瓶頸一：買賣雙方對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易的政策不了解

    直接影響到經(jīng)濟(jì)適用房的交易順利進(jìn)行。這主要表現(xiàn)在部分已經(jīng)住滿5年，但產(chǎn)權(quán)證（或契稅完稅證明）上標(biāo)注的日期還未滿5年，然而在出售時(shí)即以市場(chǎng)價(jià)格交易，為此在稅費(fèi)繳納和產(chǎn)權(quán)過戶之時(shí)就出現(xiàn)了不能順利辦證的情況。 

    瓶頸二：投資收益偏低，投資者持房觀望 

    在眾多可以上市交易的二手經(jīng)濟(jì)適用房之中，有相當(dāng)一部分是用于投資目的的，但是從實(shí)際的經(jīng)濟(jì)適用房投資收益來看，并不是特別的理想。

    李先生2000年在回龍觀購(gòu)買了一套面積為90平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，原購(gòu)房?jī)r(jià)為2600元/平方米，總共花費(fèi)購(gòu)房款約234000元，一次性付款，并花費(fèi)了35100元裝修。2005年2月，張先生的經(jīng)濟(jì)適用房便符合“住滿”5年，可按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行出售交易。 

     目前天通苑地區(qū)的二手房市場(chǎng)價(jià)約為3650元/平方米，李先生出售這套房屋，需繳納0.5‰的印花稅及按成交價(jià)的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。若通過中介公司出售，還需繳納成交價(jià)1.5%的代理費(fèi)及1500元的中保權(quán)證代辦費(fèi)，則李先生出售此套房屋扣除相關(guān)成本后，年投資收益率僅為2%左右。正是因?yàn)槌鍪壅咝枰a(bǔ)交10%的地價(jià)款，使得投資者的投資收益明顯降低從而讓更多的投資者并不急于出手。

    瓶頸三：需求群體對(duì)價(jià)格比較敏感 

    據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，從目前購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用房的人群來看，主要是一些中低收入家庭，他們對(duì)房產(chǎn)價(jià)格因素比較敏感。 

    雖然住滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房要按市場(chǎng)成交價(jià)的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款，有一部分出售者會(huì)將這部分費(fèi)用變相轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中；但是，二手經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者并不會(huì)迎合出售者的意圖，一方面是因?yàn)樽陨淼膬r(jià)格承受能力并不是很強(qiáng)，另一方面就是隨著北京新建經(jīng)濟(jì)適用房的增多，雖然這些項(xiàng)目并不能緩解目前緊缺的供需矛盾，但是在利益權(quán)衡過程中，必然會(huì)使一部分購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用房的人向新房轉(zhuǎn)移，從而出現(xiàn)部分“有價(jià)無市”的局面。

    ●提示●

    購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用房須知 

    目前，在售的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時(shí)間以購(gòu)房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。 

    對(duì)于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)。以原價(jià)出售給有購(gòu)買資格的人后，原購(gòu)房人仍符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件者還可再次購(gòu)買他處的經(jīng)濟(jì)適用住房。 

     如何買賣已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房

    賣方：對(duì)于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。按市場(chǎng)價(jià)格出售經(jīng)濟(jì)適用住房后不能再次購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。

    買方：購(gòu)買此類經(jīng)濟(jì)適用房不需要符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件，任何購(gòu)買人群都能購(gòu)買。購(gòu)買此類二手經(jīng)濟(jì)適用房除正常繳納契稅、印花稅外，不需要再繳納成交價(jià)3%的土地出讓金。房屋上市交易的稅費(fèi)有：契稅（按成交價(jià)的1.5%繳納）、印花稅（按成交價(jià)的0.05%繳納）和綜合地價(jià)款（按成交價(jià)的10%繳納），售后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是商品房。


     如何買賣尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房

     賣方：購(gòu)買5年之內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房必須按照該套房屋的原始價(jià)格出售給具有買經(jīng)濟(jì)適用房的人，如果審批的價(jià)格大于或者小于實(shí)際成交價(jià)格，則該經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易的稅費(fèi)只有：契稅（按成交價(jià)的1.5%繳納）和印花稅（按成交價(jià)的0.05%繳納），售后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟(jì)適用房。

    買方：購(gòu)買此類已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，首先必須滿足普通經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買條件；其次購(gòu)房人還需辦理經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格審核手續(xù)。若所購(gòu)置的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房超過核定最高購(gòu)房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以外部分，則需補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款并所購(gòu)房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。