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　對于普通的市民來說，看到價格漲得快，就越想買地產(chǎn)增值。但其中跟風的多，很少有人會真正算上一筆賬。只是感覺有升值預(yù)期就買顯然是有風險的，那些精明的投資者往往都會尋找略低于市場價格的房屋進行投資。那么，在現(xiàn)階段的市場價位上買入房屋，怎樣才能“回本”呢？

　　按揭莫忘利息支出

　　據(jù)了解，除了一次性付款的投資外，房產(chǎn)投資成本包括：首期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險費、公證費、契稅、二手房交易費用，還包括首付款和按揭還款的利息損失（即機會成本）等。首付款目前大多都需要三成，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險費根據(jù)按揭年限計算，提前還清貸款可以按年限退還。房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契稅。

　　因此，計算房地產(chǎn)投資收益可以概括為：收益＝賣出價-買入合同總價-交易費用-按揭利息支出-首付款利息損失＋租金收入。

　　從上述公式可以看到，減少按揭利息支出就可以降低成本、增加收益。由于等額還款法是還款期內(nèi)遞增還本金、遞減還利息；而等本金還款法則是每期償還的本金固定，按實際貸款余額計息。所以，相同一筆銀行按揭，采用等額還款法的利息支出要大于采用等本金還款法，但等額還款法前期償還的本金要少于等本金還款法。

　　因此，如果是準備提前還貸的投資者就應(yīng)采用“等本金還款法”，減少利息支出。

　　投資成本主要是首付

　　以投資一套50萬元的商品房，首付15萬元，其余35萬元按揭20年商業(yè)性貸款的情況為例，等額還款法的第一年利息支出約為19038元，等本金還款法的第一年利息支出約為18836元，相差202元，以后年份相差更大。另外，在辦理按揭也需要交納按揭費用和保險費，雖然目前出現(xiàn)直客式按揭等多種貸款業(yè)務(wù)，但畢竟未全部普及，為保守計算，還要將按揭費和保險費等計算在內(nèi)。

　　其次，由于投資成本最主要是首付款，因此在計算投資成本時不能忽略投入首付款后的利息損失。一般參照銀行利息計算，如按照一年期定期利率2.25%計算，15萬元首付款的年利息損失約3375元。

　　再次，還需要估算一買一賣的交易費用，包括契稅、中介費、個人所得稅、營業(yè)稅等。一般來說，一套50萬元的商品房，如果在買入兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手，交易費用約在4.1萬元左右；在買入兩年后不到5年內(nèi)轉(zhuǎn)手，交易費用約在1.4萬元左右。

　　空置出租收益不同

　　如果投資者在投資期內(nèi)將物業(yè)出租，那么租金收入也該算入投資收益內(nèi)，但如果投資期內(nèi)物業(yè)空置，則租金收入為零，同時投資成本要增加物業(yè)管理費等項目。按照總價50萬的物業(yè)租金水平平均在2500元/月為參考，物業(yè)管理費約2.5元/平方米·月。

　　空置房“回本”房價一年至少漲10.5%，經(jīng)過收益計算，在以上按揭貸款條件下，投資者要在投資前三年保本，房價每年比原來必須要有以下的漲幅：

　　第一年 第二 年 第三年

　　空置 15％ 19.6％ 18.6％

　　出租 10.9％7.9 ％ 2.1％

　　在一次性付款的情況下，投資者要在前三年保本，房價每年分別比原來要有以下增幅：

　　第一年 第二 年 第三年

　　空置 10.5％12.7 ％ 9.6％

　　出租 5％ 1.7％ —

　　也就是說，如果房價上漲低于上述幅度或出現(xiàn)下跌，房產(chǎn)投資者將出現(xiàn)虧損。以上計算都忽略了通貨膨脹等干擾因素，即是房租在三年內(nèi)也沒有上漲?！?/p>