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    事件 "以房養(yǎng)老"養(yǎng)出房產(chǎn)糾紛

    對于石家莊市頤養(yǎng)園老年公寓負(fù)責(zé)人曹玉可來說,一年多的官司打下來,只能用一個字形容———"累"。

    更讓她頭疼的是,這場"以房養(yǎng)老"引發(fā)的房產(chǎn)糾紛看上去還得長期繼續(xù)下去。

    2005年1月,石家莊市的郎玉琴老人入住頤養(yǎng)園老年公寓。老人婚后無子女,其與老伴劉鄉(xiāng)甫曾于1990年與侄孫女、侄孫女婿簽訂了遺贈扶養(yǎng)協(xié)議,并辦理了公證。可在2001年老伴去世后,郎玉琴老人又辦理了解除此遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的公證。

    據(jù)曹玉可介紹,曾當(dāng)過老師的郎玉琴老人素質(zhì)比較高,社交活動比較活躍,與老年公寓的工作人員及她本人相處得不錯。有一次,因自己那段時間正忙于"試水"居家養(yǎng)老,幾天沒去老年公寓,老人知道她一時脫不開身,還特地打的前去看她。

    2006年2月,郎玉琴老人與頤養(yǎng)園老年公寓簽訂了一份贈與托養(yǎng)書。托養(yǎng)書中稱,她和老伴于1999年12月以成本價購得河北師大房產(chǎn)一套。她將此房產(chǎn)贈與頤養(yǎng)園老年公寓,其工資收入則作為自己的零花錢,不再向老年公寓交納各種養(yǎng)老費(fèi)用,公寓負(fù)責(zé)為其養(yǎng)老送終。如果發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用超過房屋的市場經(jīng)濟(jì)價值,老年公寓將無條件承擔(dān);如有剩余,則歸老年公寓所有。

    2006年10月16日,郎玉琴因病住院治療。21日,老人去世。據(jù)曹玉可稱,在此之前,為辦理贈與公證,她與老人曾多次找河北師大,想辦理房產(chǎn)證,但未辦下來。2006年12月,曹玉可一紙訴狀將河北師大告上法庭,要求該房產(chǎn)歸其所有。一審時,郎玉琴的侄孫女、侄孫女婿及弟弟、妹妹作為此案第三人也均到庭參加訴訟。

    2007年10月,石家莊市裕華區(qū)人民法院一審判決:郎玉琴老伴劉鄉(xiāng)甫1999年以成本價購得的師大住房一套歸頤養(yǎng)園老年公寓所有,鑒于第三人郎玉琴的侄孫女、侄孫女婿已支付了郎玉琴的醫(yī)療費(fèi)426.23元及喪葬費(fèi)1496元,老年公寓應(yīng)予以給付。

    郎玉琴的侄孫女、侄孫女婿對此判決不服,提起上訴。2008年5月,石家莊市中級人民法院將該案發(fā)回重審。

    觀點(diǎn) "以房養(yǎng)老"難解法律與親情沖突?

    在一審法庭上,雙方爭議的焦點(diǎn)是2006年2月6日頤養(yǎng)園老年公寓與郎玉琴簽訂的遺贈托養(yǎng)書是否合法有效。

    老年公寓認(rèn)為,該遺贈托養(yǎng)書是郎玉琴的真實(shí)意思表示,上有郎玉琴所寫"以上內(nèi)容是我真實(shí)意愿"并有其簽名;郎玉琴是訴爭房產(chǎn)的所有人,依法有權(quán)處分訴爭房產(chǎn);由醫(yī)院出具的證明及部分醫(yī)療票據(jù)證實(shí)老年公寓按約定履行了義務(wù)。被告方則認(rèn)為,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,郎玉琴應(yīng)與原告辦理贈與公證,但雙方未辦理贈與公證;遺贈托養(yǎng)書從內(nèi)容上是贈與協(xié)議,該協(xié)議的標(biāo)的物是學(xué)校的房改房,按相關(guān)規(guī)定不可贈與;另外,郎玉琴的贈與行為是否為其真實(shí)意思表示無第三人證實(shí),并對到庭證人老年公寓工作人員于某的證言有異議;郎玉琴的醫(yī)療票據(jù)并不能證明老年公寓履行了相應(yīng)義務(wù),且老人后事的處理是其親屬承擔(dān)的。

    對此,河北正巖律師事務(wù)所律師尹慧明認(rèn)為,"以房養(yǎng)老"法律既然不禁止,就可以行使這種行為。當(dāng)老人有意愿以房養(yǎng)老時,如房子所有權(quán)尚難以完全確定,最好簽訂一個遺贈扶養(yǎng)協(xié)議,不要把房子產(chǎn)權(quán)作為標(biāo)的物,而是把附著在房子上的利益作為標(biāo)的物,這樣可以避免一些糾紛的發(fā)生。

    他建議,想以房養(yǎng)老的老人簽訂相關(guān)協(xié)議時,一定要把本人意愿明確細(xì)致地表達(dá)清楚,并讓律師見證或到公證部門進(jìn)行公證。

    省老齡委綜合處副調(diào)研員于連軍認(rèn)為,人口老齡化給養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)等方面帶來了很大的壓力。一些老人尤其是孤寡老人通過以房養(yǎng)老來提高其晚年生活質(zhì)量,不失為一條可探討的養(yǎng)老途徑。

"    不過,老人在采取以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式時,必須三思而后行,否則易引發(fā)糾紛,影響親人之間的感情。"于連軍告訴筆者,從目前來看,以房養(yǎng)老并不是值得倡導(dǎo)的養(yǎng)老模式,以后應(yīng)該也不會成為養(yǎng)老的主流。據(jù)他介紹,目前以房養(yǎng)老主要有兩種方式,一是老年人將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專門提供養(yǎng)老保險服務(wù)的機(jī)構(gòu),按月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。老人身故后,由該機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣。二是老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老院,然后住到福利機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老院享受服務(wù)。如果是孤寡老人,操作起來相對簡單一些,但也有可能涉及到產(chǎn)權(quán)歸屬問題;如果是有子女的老人,更會涉及很多糾紛。而且,以房養(yǎng)老過程中,會碰到許多市場難以預(yù)期的風(fēng)險,怎么來平衡這種關(guān)系,也是一個問題。

    河北三和時代律師事務(wù)所律師趙偉也建議,老人如打算以房養(yǎng)老,應(yīng)事前和家人溝通好。在簽訂相關(guān)協(xié)議前,一定要事先對房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查。為了保證自己的養(yǎng)老質(zhì)量,簽訂相關(guān)協(xié)議時應(yīng)該明確養(yǎng)老服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和,最好能夠不要對房屋所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。他認(rèn)為,租房養(yǎng)老目前相對來說比較現(xiàn)實(shí),既可提高老人的晚年生活質(zhì)量,又可保留住房產(chǎn)權(quán),還不影響與家人的關(guān)系。