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    假如你跟我一樣，30歲上下的年紀(jì)，是否考慮過(guò)現(xiàn)在該不該貸款買房呢？這個(gè)問(wèn)題因人而宜，其實(shí)沒(méi)有最佳答案。但是，有能力或者說(shuō)有資格從銀行貸款買房的人，還是不該浪費(fèi)這個(gè)貸款買房的機(jī)會(huì)，道理很簡(jiǎn)單，保持合理的負(fù)債率可以令自己資產(chǎn)增值的速度加快，而把辛苦積攢的錢拿去提前還貸，無(wú)異于扼殺財(cái)富的"種子"。
　　今年樓市交易量萎縮、樓價(jià)下跌已是不爭(zhēng)的事實(shí)，大家都抱著"靜觀其變"的心態(tài)等待著房子甩賣?？墒?，就像抄股市大底一樣，真正能抄到樓市大底的人恐怕極少。眼下，趁樓市處于買方市場(chǎng)，買家具有談價(jià)主動(dòng)權(quán)時(shí)，具備購(gòu)房實(shí)力的人還是應(yīng)該積極"淘房"，遇到價(jià)位合理的房子（一般低于市場(chǎng)成交均價(jià)20%到30%）就該果斷出手，并且盡量用足銀行貸款完成交易。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍將長(zhǎng)期向漲，現(xiàn)在的情況是全球遭遇金融動(dòng)蕩，房?jī)r(jià)走勢(shì)圖難免出現(xiàn)下滑曲線，至于曲線的"谷底"會(huì)有多長(zhǎng)，這就仁者見(jiàn)仁了。
　　從今年10月起，我就開(kāi)始關(guān)注上海樓市，原因并非是想抄底，恰好相反，我們都覺(jué)得上海樓價(jià)下滑還將持續(xù)一段時(shí)間。原本我們有一套自住房，但小區(qū)環(huán)境并不理想，而且看著女兒一點(diǎn)點(diǎn)長(zhǎng)大，我們還是想盡量給她營(yíng)造一個(gè)相對(duì)舒適的生活環(huán)境。
　　在這次房貸新政出爐后，我們改善購(gòu)房的愿望就更加強(qiáng)烈了，因?yàn)樾乱?guī)明確支持像我們這種"改善型"購(gòu)房需求，利率和貸款成數(shù)都達(dá)到了最優(yōu)惠的地步。從某種程度來(lái)說(shuō)，改善型購(gòu)房也是剛性需求的一大塊，置業(yè)升級(jí)對(duì)于像我們30左右歲的人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)普遍性的問(wèn)題。如果這部分人的購(gòu)買需求被調(diào)動(dòng)起來(lái)，樓市前景還是可以期待的。
　　從貸款買房角度來(lái)看，30到40歲之間的這部分人群屬于銀行的優(yōu)質(zhì)客戶群體。銀行信貸經(jīng)理告訴我，如果有住房無(wú)貸款的，還可以通過(guò)過(guò)戶貸款或者抵押消費(fèi)貸款進(jìn)行置業(yè)升級(jí)，一般情況下貸款年限也能夠貸到20年，銀行放貸的額度也是隨著借款人購(gòu)買的房屋條件而相應(yīng)變化的，總之，銀行還是比較愿意放貸給這部分借款人的。
　　現(xiàn)在，每個(gè)周末"淘房"幾乎成為我和老婆的主要"休閑"活動(dòng)。我們的心態(tài)很好，好房子如果價(jià)格不到位，肯定不出手。一位要好的朋友對(duì)投資樓市頗有心得，他覺(jué)得，樓市下跌才是機(jī)會(huì)，用好貸款，才能讓機(jī)會(huì)變?yōu)樨?cái)富。反正早晚要改善住房環(huán)境，為何不趁樓價(jià)下跌時(shí)慢慢"淘"呢？
　　趁新政果斷賣房
　　2008以來(lái)樓市萎靡，尤其是6月份以來(lái)二手房?jī)r(jià)格降幅明顯。早在年初，我就將一套此前出租的小房子（66平方米兩室戶）掛牌，準(zhǔn)備把收回的資金還掉一部分目前自住房的商業(yè)貸款。半年內(nèi)看房的人倒是挺多，但砍價(jià)太離譜，始終沒(méi)找到買家。
　　10月底，傳說(shuō)中的政府救市政策終于出來(lái)了。此次兩部委針對(duì)樓市低迷所采取的救市措施，對(duì)于二手房市場(chǎng)是極大的利好，尤其上海出臺(tái)的"14條"將直接影響房屋契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收開(kāi)支。根據(jù)新政，"外環(huán)線以外九十八萬(wàn)元/套以下"的商品房在"普通住宅"之列，可以享受相關(guān)的房產(chǎn)稅減免。我那套準(zhǔn)備出手的小房子剛好符合政策，屬于普通住宅。當(dāng)初我掛牌60萬(wàn)元，除去約9%的各種稅費(fèi)，到手價(jià)約55萬(wàn)元，可是買方一直接受不了這個(gè)價(jià)格。
　　不過(guò)，按照新政，買方購(gòu)買普通住宅，契稅由3%下調(diào)到1.5%，即由此前的1.8萬(wàn)元降到0.9萬(wàn)元。對(duì)于出售一方，營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%、個(gè)人所得稅2%、0.05%的印花稅以及0.5%的土地增值稅全部減免，共節(jié)省4萬(wàn)多元，二者加上相當(dāng)于節(jié)省了5萬(wàn)元。也就是說(shuō)，我的房子還賣55萬(wàn)凈到手，可是買家在新政下只需要支付56萬(wàn)元左右，而不是此前的65萬(wàn)元。
　　于是，一周前，房子終于找到買家。我計(jì)算了一下：現(xiàn)有一套自住房，商業(yè)貸款80余萬(wàn)元，按照目前的貸款利率，每月還款6000多元；這套賣出的房子相比4年前的買入價(jià)還是能有約30萬(wàn)元的盈利，用這筆錢提前還一部分商業(yè)貸款后，每月的還款額頓時(shí)降到4000元左右。
　　買房，能等還是再等等
　　房產(chǎn)減稅新政的積極面，的確值得重視。第一，以后對(duì)大面積房子的稅收，可能會(huì)有減半、減免的利好。第二，不少上海"土著"在換房過(guò)程中，也確實(shí)可能會(huì)得到實(shí)惠。上世紀(jì)80年代的上海青年，男女雙方家里一般都會(huì)有一套90以下平方米的老公房。這是上一輪福利分房的產(chǎn)物，這樣的老公房也會(huì)是年輕人買新房的首付積累。
　　作為上海"土著"青年中的一位，我最近也去房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)很多人在房產(chǎn)新政出臺(tái)后的確調(diào)低了售價(jià)。原來(lái)我住的上南一帶靠近世博園區(qū)，去年最高時(shí)1980年的老公房都要1.5萬(wàn)元/平方米。最近我發(fā)現(xiàn)，中介們由羞答答地進(jìn)屋談價(jià)改為公開(kāi)調(diào)價(jià)，1.3萬(wàn)元/平方米的房子隨處可見(jiàn)，有的掛牌價(jià)甚至到了1.2萬(wàn)元/平方米。雖然房產(chǎn)市場(chǎng)整體處于價(jià)跌量縮階段，但老公房的換手率依然比較樂(lè)觀。我們家那幢樓24戶人家，幾乎每隔半年都會(huì)迎來(lái)2、3戶新住戶，嘈雜的裝修噪音，擾得四鄰沒(méi)法好好休息。
　　話說(shuō)回來(lái)，減稅的政策，對(duì)于大部分想買一套過(guò)渡性房子的人有利，但對(duì)我這樣想買房一步到位的人來(lái)說(shuō)，實(shí)在沒(méi)有太大的意思。
　　按照現(xiàn)在上海家庭的結(jié)構(gòu)，90平方米以下的房子，很難把父母、孩子一塊安頓好。在雙方父母健全的情況下，起碼需要2套90平方米以下的房子才能容得下。再者，90平方米以下的房子，多半是老公房，小區(qū)環(huán)境、房型結(jié)構(gòu)通常不讓會(huì)年輕人滿意。所以，想明白這些道理后，我的看房之路還將繼續(xù)走下去。
　　按照我之前的一系列思路，房?jī)r(jià)合理的調(diào)整區(qū)間，應(yīng)該在內(nèi)環(huán)30%、外環(huán)50%左右，這也是中國(guó)香港歷次房產(chǎn)泡沫后的調(diào)整位?，F(xiàn)在嘛，能等就還是再等等吧。
　　逆市買房但求慧眼識(shí)珠
　　現(xiàn)在看來(lái)，只有頭腦發(fā)熱才會(huì)在今年三四月份買房，那時(shí)貸款利率高、稅收高、房?jī)r(jià)更是奇高，最可氣的還有那些薄嘴唇的房產(chǎn)中介銷售員--仰著脖子、向前弓著一條腿，眼看天花板，滿不在乎地說(shuō)一句："還等漲到哪個(gè)價(jià)位才出手?。?
　　那時(shí)候，房?jī)r(jià)每天都在爬高，月漲10%、幾個(gè)月翻番在好些地段不是什么新鮮事。賣方牛氣、中介傲慢，面對(duì)"剛性需求"的買房者，他們毫無(wú)顧忌地"仗勢(shì)欺人"！
　　跟蹤房?jī)r(jià)已很久，但我并非是"剛性需求"，想買房只因住房公積金賬戶沉睡太久，在理財(cái)風(fēng)潮的感召下，才決定選擇樓市伺機(jī)出手。
　　問(wèn)題是樓價(jià)已高，還有投資的價(jià)值嗎？我認(rèn)為，是否有投資價(jià)值不在于平均樓價(jià)是否足夠高，而是看你要買的房子是不是值這個(gè)價(jià)，這要求一定要有超脫的觀念和眼光，不能被時(shí)下和周邊的信息數(shù)據(jù)干擾。即便在所謂逆市中，我也堅(jiān)持價(jià)值投資，認(rèn)為區(qū)域是決定樓價(jià)的最根本因素，樓盤質(zhì)量再好、小區(qū)規(guī)劃再漂亮，如果它位于未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的偏隅或死角，那么它不會(huì)有好的前景。一段時(shí)間來(lái)，我一直看好浦東某些區(qū)域樓盤的升值潛力，可原本鎖定的多個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)，在不到一年的時(shí)間里迅速完成了"補(bǔ)漲"、"預(yù)漲"的過(guò)程，價(jià)格甚至已經(jīng)壓過(guò)浦西同等區(qū)域。我的目標(biāo)從內(nèi)中環(huán)間移向中外環(huán)，再移向外環(huán)一線，可往往是我的目力剛剛涉及，那些有潛力的區(qū)域和樓盤，馬上就被媒體、中介輪番炒作，一網(wǎng)打盡，價(jià)格忽地抬升到令人咂舌的地步。身為媒體人，媒體好像偏偏和我過(guò)不去！
　　一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，看到一處樓盤廣告，它不提中環(huán)、外環(huán)概念，也沒(méi)有了地鐵沿線利好，只是畫了一片藍(lán)藍(lán)的海。我感到莫名興奮，結(jié)合這么多年的本地新聞采編經(jīng)驗(yàn)，冥冥中感到那不是一般的規(guī)劃--處女地上崛起一片新城，全球最大的海港，全國(guó)最大的空港，這是什么概念?。?guó)家和地方政府光前期投資就幾百億，把自己的小小身家綁定國(guó)家能不安全嗎？可以設(shè)想，隨著人流、物流的激增，未來(lái)那就是上海通向世界的?？拯S金道?。≈劣诰幼…h(huán)境，海上的上海想必就不用多說(shuō)了。
　　拿起電話這就預(yù)約，次日去看房，第三天訂金交好合同就簽了（一個(gè)月后我的房子上漲了10%）。我的投資就這樣高效完成，之所以這么堅(jiān)定，我相信我買到的房?jī)r(jià)是合理的，是與其價(jià)值相適應(yīng)的，即便未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)會(huì)向下波動(dòng)，它也只會(huì)在我的頭頂上，不會(huì)波及我的腰，更不會(huì)漫到我的腳。