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    最近廣州市為了完成本年度的土地出讓計(jì)劃，突然發(fā)力接連推出四幅土地。其中珠江新城D1-2地塊起拍價(jià)為1.8251億，占地面積為4477平方米，建筑面積不小于30417平方米，深圳深融投資有限公司以2.34億拍下，成交樓面地價(jià)為7693元/平方米。

    據(jù)說奧園集團(tuán)也參與了此次珠江新城地塊的競拍，在拍賣前奧園集團(tuán)的報(bào)價(jià)是最高的，但最終還是被深圳深融地產(chǎn)拍下；廣州大道港口機(jī)械廠地塊起拍價(jià)為7781萬，占地面積5544平米，總的建筑面積為19407平方米，底價(jià)成交樓面地價(jià)為4009元/平方米，由廣州本地企業(yè)廣州嘉達(dá)實(shí)業(yè)有限公司拍得。

    有專家認(rèn)為越秀地塊的面積相對比較小，以底價(jià)成交是非常合理的；而珠江新城的得標(biāo)企業(yè)可能是外企，對廣州現(xiàn)在的樓市狀況不是很熟悉，雖然拍賣價(jià)格相對于去年有所回落，但是以現(xiàn)在的樓市而言，這樣的價(jià)格也是市場合理反應(yīng)。

    但我認(rèn)為珠江新城拍出的樓面地價(jià)7693元/平米，比底價(jià)高出1700元/平米，還是有些偏高。其實(shí)，去年上半年珠江新城還有一兩幅商業(yè)用地是按3000元/平米左右的底價(jià)成交的。只是5月和7月才分別拍出樓面地價(jià)9000多和11000多元的記錄，加上年底獵德村拍出8000多元樓面地價(jià)，總共就是幾幅土地的地價(jià)超過8000元樓面地價(jià)，其他未開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)大都在3000-4000元左右。

    但廣州甲級寫字樓兩年前還只有1.1-1.2萬元左右的售價(jià)，最低的時(shí)候只有7000-8000元左右，甚至與住宅售價(jià)倒掛，要是市道不小心回到那個(gè)價(jià)格水平，7700元地價(jià)的項(xiàng)目顯然是沒辦法與那些地價(jià)不超過4000元地價(jià)的項(xiàng)目競爭的。

    而繼成功賣出上述兩地后，蘿崗區(qū)日前也推出兩幅大型住宅地，是位于未來蘿崗區(qū)政府附近的兩幅水西環(huán)路地塊，都以略高于保密底價(jià)順利成交，樓面地價(jià)分別為1700元/平方米、2271元/平方米。

    相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這次的地價(jià)比較合理，相比附近龍光限價(jià)房樓面地價(jià)1400元/平方米左右還是高了點(diǎn)，就相對目前的情況來說蘿崗新區(qū)能達(dá)到這樣的地價(jià)還算是滿意的，價(jià)格比較合理穩(wěn)健，現(xiàn)在住宅地塊能不流拍就已經(jīng)是成功的。

    我比較認(rèn)同這一看法，在目前的條件下拿地要遠(yuǎn)比前兩年高地價(jià)時(shí)拿地要?jiǎng)澦?。其?shí)，蘿崗這兩幅住宅用地樓面地價(jià)只有1700元和2271元，雖然比龍光限價(jià)地1300多元要高，但卻比萬科限價(jià)地2600元要低。

    也就是說，現(xiàn)在拿地要比高峰期拿限價(jià)地還要?jiǎng)澦?。值得注意的是，這幾幅商住用地都是被中小企業(yè)甚至是外來的、不知名的企業(yè)拿下的。如果那些大開發(fā)商不要在高峰期過多拿地，而是逆向運(yùn)作現(xiàn)在才出手拿地，就輪不到那些不知名的企業(yè)現(xiàn)在拿地了。這也是整定的事情，要不中小企業(yè)哪有活路呢？

    常言道：思路決定出路。像萬通馮侖和恒隆陳啟宗那樣擁有逆向思維和反周期運(yùn)作思路的企業(yè)家畢竟是少數(shù)，要能做到這點(diǎn)的幾乎都是“超人”——能夠超越人性弱點(diǎn)的人。