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    昨晚財(cái)政部與央行出臺(tái)的樓市救市方案，盡管有諸多模糊地帶，但力度之大出乎市場(chǎng)預(yù)料，模糊之處事實(shí)上也給了商業(yè)銀行和地方政府極大的自由裁量空間。

　　如果商業(yè)銀行和地方政府“用足”這些空間，前幾年出臺(tái)的系列嚴(yán)管政策將被全面消解。

　　稅費(fèi)到底降了多少

　　從稅費(fèi)政策看，表面上的削減幅度并不驚人：對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。普通住房原來執(zhí)行的稅率是1.5%，此次只下調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)；印花稅更是只有0.5%。（千分之零點(diǎn)五），一直是被忽略不計(jì)的；土地增值稅普通住房不征收，多數(shù)城市非普通住房最高也只征收0.5%，實(shí)際操作中還有很多減免。因?yàn)槠醵悆?yōu)惠適用于90平方米以下的普通住房，而免征土地增值稅針對(duì)的是非普通住房，所以買賣雙方同時(shí)最多只能享受以上3項(xiàng)優(yōu)惠中的2種，最多也只能減少0.55%的成本。

　　二手房交易稅費(fèi)的三項(xiàng)“大頭”——1%個(gè)人所得稅、賣出不滿5年房產(chǎn)需繳納5%左右的營(yíng)業(yè)稅（各地由于附加項(xiàng)目不同，稅率在5%～5.6%之間，本文為求簡(jiǎn)便，統(tǒng)一以5%計(jì)）、非普通住宅3%的契稅，財(cái)政部并未減免。但財(cái)政部在政策中特意注明“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”，這個(gè)“暗門”意味著一些地方政府將會(huì)給予買賣雙方更大的稅費(fèi)優(yōu)惠空間，這個(gè)空間甚至?xí)^財(cái)政部稅費(fèi)“紅包”的10倍！

　　例如已經(jīng)出臺(tái)的“杭州地方版方案”：契稅、營(yíng)業(yè)稅地方政府補(bǔ)貼80%，個(gè)人所得稅補(bǔ)貼32%。如果是5年以內(nèi)的非普通住宅，出售時(shí)享受的優(yōu)惠計(jì)算如下：3%×80%+5%×80%+1%×32%＝6.72%。

　　也就是說，原來最高相當(dāng)于房?jī)r(jià)10%左右的二手房交易稅費(fèi)，在享受了財(cái)政部和地方政府雙重優(yōu)惠之后，最低有可能降至2.3%左右，下降四分之三以上。

　　當(dāng)然具體每個(gè)城市實(shí)際下降多少，還要看各地政府的優(yōu)惠力度。

　　何謂“改善型普通自住房”

　　“金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。”

　　央行和財(cái)政部在此次方案中創(chuàng)造了一個(gè)全新的詞匯——“改善型普通自住房”。這個(gè)概念的權(quán)威解釋尚待相關(guān)部門在以后給出，但目前給有“改善住房需求”購(gòu)房者的疑惑是：這是不是140平方米以下第二套房的代名詞？是不是賣掉自己的第一套房之后，購(gòu)買的第二套房才算“改善型普通自住房”？

　　此前對(duì)于第二套房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，商業(yè)銀行一開始曾經(jīng)給出過比較寬松的標(biāo)準(zhǔn)，但監(jiān)管部門嚴(yán)令：以戶為單位計(jì)算，只要有過房貸記錄以后購(gòu)買的住房都算第二套房。

　　如果此次“改善型普通自住房”的名詞解釋較為寬松，七折利率、兩成首付的享受面會(huì)大大擴(kuò)大，無(wú)疑會(huì)刺激很大一部分有房又有錢的消費(fèi)者入市。相對(duì)于至今尚未購(gòu)房的消費(fèi)者來說，這部分消費(fèi)者才是樓市真正的主力軍。寫在政策中雖然只是幾個(gè)字，帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)的卻可能是數(shù)以百億計(jì)的成交量變化。

　　即便在“普通自住房”和“改善型普通自住房”標(biāo)準(zhǔn)之外，對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件，央行也只要求金融機(jī)構(gòu)“適當(dāng)予以提高”，而并未像以往一樣，制定一個(gè)類似“貸款利率必須提高至正常利率的110%”的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　在“賦予商業(yè)銀行更大的自主決策空間”（出自央行答記者問）之后，可以預(yù)計(jì)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶，商業(yè)銀行將會(huì)在爭(zhēng)搶過程中給出自己不同的價(jià)格，這也正是央行所期望的“是利率市場(chǎng)化進(jìn)程的繼續(xù)，有利于市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制更充分地發(fā)揮作用”。

　　非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)重估

　　前幾年陸續(xù)出臺(tái)的嚴(yán)管政策，在此次救市方案出臺(tái)后，目前只剩下對(duì)非普通住宅的限制政策。即便是最后的這座堡壘，在地方政府極力救市的動(dòng)力沖擊下，也將搖搖欲墜。

　　非普通住宅的三個(gè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中，有兩個(gè)各地大同小異：在面積方面，除了青島定在120平方米以上，其他城市基本都是140或144平方米以上；在容積率方面，都是1以下（除了別墅和少量高檔低層公寓項(xiàng)目，一般公寓項(xiàng)目都會(huì)在1以上）。這2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)暫時(shí)不會(huì)調(diào)整。唯一不同的是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以上海為例，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的高于1.75萬(wàn)元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的高于1萬(wàn)元/平方米，外環(huán)線以外的高于7000元/平方米；天津則根據(jù)地段不同從6100元/平方米至3200元/平方米不等。不管哪個(gè)城市，3年前制定的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于如今的市價(jià)，同樣以上海為例，除了部分老公房，外環(huán)以內(nèi)恐怕早就不存在1萬(wàn)元/平方米以下的“普通住宅”了。

　　在2005年初次制定非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的文件中，各地政府都表示價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)半年到一年可以調(diào)整一次，但3年來幾乎沒有一個(gè)城市曾經(jīng)調(diào)整過這些標(biāo)準(zhǔn)。在獲得極大的自由裁量權(quán)之后，可以預(yù)見，很多地方政府會(huì)首次運(yùn)用這個(gè)權(quán)力。

　　救市方案還捧出了另外兩塊大“蛋糕”：公積金利率降低，個(gè)人住房貸款尚未償還部分也可與銀行重新談判。尤其是后者，資信良好的“房奴”，如果自己貸款銀行不肯優(yōu)惠，可以考慮將房貸“搬家”到其他銀行了。

　　此次國(guó)家救市力度之所以如此之大，一方面是要減輕購(gòu)房者的巨大壓力，另一方面也是要減輕樓市低迷給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的巨大壓力。但稅收和金融政策畢竟只是外因，樓市要想全面復(fù)蘇仍有待宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)以及樓市本身恢復(fù)理性。