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據(jù)新華社消息，十四屆全國人大一次會議開幕會5日9時在北京人民大會堂舉行。國務院總理李克強代表國務院，向十四屆全國人大一次會議作政府工作報告。

在回顧過去5年來的主要工作中，政府工作報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產(chǎn)長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

但同時，“房地產(chǎn)市場風險隱患較多”，也是當前發(fā)展面臨的諸多困難挑戰(zhàn)之一。

在今年的工作重點中，房地產(chǎn)相關工作主要被置于三個工作大項下。在“著力擴大國內(nèi)需求”的工作大項下，政府工作報告提出，實施城市更新行動。在“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”的工作大項下，政府工作報告指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。在“保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)”的工作大項之下，政府工作報告指出，加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

這也意味著，在防風險、保民生、促消費等方面，房地產(chǎn)都將承擔重要角色。這與房地產(chǎn)具備的金融、民生、消費等多重屬性有關，同時也說明，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，對今年的經(jīng)濟社會發(fā)展工作至關重要。

防風險仍是底線

近年來，“防風險”一直是房地產(chǎn)業(yè)的重要關鍵詞之一。過去多年來，不少房地產(chǎn)企業(yè)借助“高負債、高杠桿、高周轉”的模式進行發(fā)展，在實現(xiàn)快速增長的同時，也累積了不少風險。

在監(jiān)管部門的去杠桿政策下，自2021年下半年開始，一些擴張速度過快、風險抵抗力不強的房企出現(xiàn)流動性危機，加之其他內(nèi)外因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)的風險開始顯現(xiàn)，并逐漸影響到經(jīng)濟發(fā)展、金融安全、民生保障等各個方面。

此后，各級監(jiān)管部門接連出臺穩(wěn)樓市政策，在提振市場信心、穩(wěn)定住房消費的同時，也著力化解行業(yè)風險。進入2023年，隨著房屋、土地交易的復蘇，房地產(chǎn)業(yè)的流動性緊張局面也有所改善。

但對于體量龐大，且剛從筑底狀態(tài)中恢復不久的房地產(chǎn)業(yè)來說，防風險工作仍然不可放松。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金14.9萬億元，同比下降25.9%。企業(yè)層面，雖然融資環(huán)境改善，且房企采取了各種措施進行了債務展期、資金回籠等改善流動性工作，但由于發(fā)展模式的轉變并非一朝一夕，風險仍然時刻存在。

事實上，去年12月的中央經(jīng)濟工作會議上，就將房地產(chǎn)相關工作納入“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”的大項下。

今年2月16日出版的第4期《求是》雜志發(fā)表了中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平2022年12月15日在中央經(jīng)濟工作會議上重要講話的一部分《當前經(jīng)濟工作的幾個重大問題》。其中對處理房地產(chǎn)風險有著明確的表述：

“房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。要正確處理防范系統(tǒng)性風險和道德風險的關系，做好風險應對各項工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。”

文章還指出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，深入研判房地產(chǎn)市場供求關系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策，消除多年來‘高負債、高杠桿、高周轉’發(fā)展模式弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”

“防風險是2023年地產(chǎn)的主題。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經(jīng)濟報道指出，紓困企業(yè)端，目的是防止風險擴散到優(yōu)質(zhì)房企，防止風險外溢，政策重點（“三支箭”等）都是為了確保優(yōu)質(zhì)房企能穩(wěn)定下來，這是行業(yè)和市場的基本盤。對于其他出險的企業(yè)，堅持市場化原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組。至于出險企業(yè)的項目保交樓，既是各地的政治任務，也是基于民生的考量。這樣就守住了不發(fā)生風險的底線。

不僅如此，防風險還將是房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展階段的主旋律之一。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，在新的發(fā)展階段，主動調(diào)整，徹底改變“三高”（高負債、高杠桿、高周轉）發(fā)展模式，是企業(yè)應對風險、穿越周期的根本之道。

嚴躍進還指出，政府工作報告中提到的“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”，還包括地方政府債務風險，這與頭部房企風險密不可分。房地產(chǎn)風險的化解，也將有助于化解地方政府債務風險。

房地產(chǎn)如何穩(wěn)經(jīng)濟？

在防風險的底線下，房地產(chǎn)如何在經(jīng)濟增長中更好地發(fā)揮作用，同樣值得關注。

由于體量龐大、產(chǎn)業(yè)鏈長，房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟中的作用不可忽視。去年年末，監(jiān)管層就陸續(xù)釋放“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”的信號。此后，地方政府制定2023年經(jīng)濟發(fā)展目標和政策時，也將房地產(chǎn)納入其中。

雖然難以再現(xiàn)以往的快速發(fā)展階段，但從今年的政府工作報告中不難看出，無論從短期還是中長期來看，房地產(chǎn)都有著巨大的發(fā)展空間。

一方面，政府工作報告指出，過去5年來，我國常住人口城鎮(zhèn)化率從60.2%提高到65.2%。分析人士認為，這既是一個巨大的成就，同時也意味著，我國的城鎮(zhèn)化率仍有進一步提升的空間，房地產(chǎn)業(yè)也將存在新的發(fā)展機會。

另一方面，今年發(fā)展主要預期目標是，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5%左右。李宇嘉表示，這意味著房地產(chǎn)至少不能形成拖累。而要助力經(jīng)濟增長，在今年的投資、施工、消費中，房地產(chǎn)都需要有較好的表現(xiàn)。

近兩年來，監(jiān)管部門一直強調(diào)對住房消費進行支持。今年的政府工作報告也明確提出，“支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。這也被認為是今年房地產(chǎn)政策的重要方向。

分析人士普遍認為，從政策方向上，今年將繼續(xù)取消各類限制性措施，促進住房消費。只有租、購等住房消費恢復，作為重要風向標意義的市場交易才能繼續(xù)回溫，并進而對投資、拿地、建設等鏈條形成正向影響。

值得注意的是，進入2023年，價格信號已經(jīng)出現(xiàn)改善。今年1月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市有36個，數(shù)量為近17個月以來的新高；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有13個，為近6個月以來的新高。

因此，如何通過激發(fā)消費熱情，保持市場熱度，使之延續(xù)當前的回暖趨勢，將是各地的樓市政策重點。

李宇嘉指出，住房消費的主體，或者說有切實需求的，就是3億左右新市民、青年人。這部分人群已經(jīng)進入城市，但沒有體面的住所，無法在城市“扎根”，也就無法享受到城市的公共服務。因此，政策重點就是將這部分人群納入住房保障、住房消費，從而激活住房發(fā)展的可持續(xù)動力，也是擴大內(nèi)需的關鍵。

他還表示，實施城市更新行動也是提升住房消費的重要部分?！俺鞘懈聲⑵瑓^(qū)的人居環(huán)境、房屋質(zhì)量等進行提升，圍繞居住和住房的消費就會旺盛起來。在市場下行期，這樣的改造模式能起到重要的對沖作用。”

在穩(wěn)經(jīng)濟過程中，房地產(chǎn)投資的恢復也至關重要。2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.0%，明顯低于同期的GDP增速。分析人士認為，改善企業(yè)資產(chǎn)負債表、促進市場升溫、強化預期等措施，都將促進房地產(chǎn)投資的復蘇，這些措施也不會在短期內(nèi)退出。