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近兩個(gè)月，房企們等來(lái)的好消息有點(diǎn)多。

無(wú)論是引起熱議的“金融16條”，還是昨天剛剛出臺(tái)的保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，抑或是更早前的保交樓專項(xiàng)借款，房企們總算是久旱盼到了甘露，可以喘一口氣了。

不同于此前針對(duì)市場(chǎng)端的政策放松，這一輪被各路營(yíng)銷號(hào)戲稱為“史詩(shī)級(jí)大救市”的調(diào)控瞄準(zhǔn)的是飽受詬病的開(kāi)發(fā)商。

縱觀今年的各類政策，不難發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了LPR三降、限購(gòu)松綁、團(tuán)購(gòu)買房等等正?；螂x譜調(diào)控的輪番敲打后，樓市仍未見(jiàn)起色。11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的最新數(shù)據(jù)顯示：

1至10月份，商品房銷售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

（來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

所以，在這種背景下，既然市場(chǎng)失靈，政策失靈，那就索性轉(zhuǎn)變思路，直接托房企，條條大路通羅馬。

01

新思路之一：保函置換

這幾天政策頻出，“金融16條”昨天的文章已詳細(xì)解讀過(guò)了，今天聚焦一下保函置換。

11月14日，住建部、銀保監(jiān)會(huì)、央行等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

《通知》原文略顯晦澀，大家只需要知道這次的目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了預(yù)售監(jiān)管資金，商業(yè)銀行可以向房企開(kāi)展保函置換業(yè)務(wù)。

什么是保函？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是保證書(shū)，是一種由商業(yè)銀行出具的信用擔(dān)保憑證。保函置換的意思也就是房企可以拿著保函，申請(qǐng)置換出預(yù)售監(jiān)管資金使用。

這一放松，房企長(zhǎng)舒一口氣。預(yù)售資金是開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的重要一環(huán)，龐大的現(xiàn)金流能通過(guò)保函置換，無(wú)疑給債務(wù)緊張的房企狠狠輸了一波血。

但大膽放開(kāi)并不意味著可以盡情使用。

首先是三部門(mén)設(shè)置了一系列定語(yǔ)：“商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)?！?

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即使政策出臺(tái)，爆雷風(fēng)險(xiǎn)大的房企，還是有一定可能無(wú)法獲得商業(yè)銀行的保函。

其次，根據(jù)《通知》內(nèi)容，我們還可以總結(jié)出三條明確的“紅線”要求：

第一，保函置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

第二，確保房企要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

第三，監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

其中，第一條對(duì)于部分首付較高的地區(qū)影響較大，比如北京、上海、深圳等一線城市；第二條更多是限制資金的非法使用，限制房企撬杠桿，不過(guò)可以還債了；第三條則是限制商業(yè)銀行的資質(zhì)，避免出現(xiàn)部分規(guī)模較小商行受爆雷房企拖累的現(xiàn)象。

這一系列的限制條件，可能會(huì)給狂熱的房企澆上一盆冷水。但仔細(xì)想想，如此龐大的現(xiàn)金流，如果不加以嚴(yán)格的使用限制，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，說(shuō)不定還會(huì)出現(xiàn)更加難以收?qǐng)龅木置妗?

畢竟在此前，因?yàn)楸O(jiān)管缺位導(dǎo)致的爛尾現(xiàn)象還歷歷在目，血淋淋的教訓(xùn)讓國(guó)家不得不慎之又慎。

（來(lái)源@新浪微博截圖）

另一方面來(lái)說(shuō)，限制較嚴(yán)也是在提醒房企，現(xiàn)在決定給你們托底，但注意步子別邁太大扯到自己，更別殃及別人。

這一點(diǎn)背后的根本邏輯在于：只有救房企，才能穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定就業(yè)、穩(wěn)定財(cái)政。

02

救房企＝救房地產(chǎn)＝救經(jīng)濟(jì)

為什么說(shuō)房企如此重要？

首先，房地產(chǎn)依然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”這點(diǎn)毋庸置疑。想要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，靠工業(yè)、制造業(yè)不可能一蹴而就，只有靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、拉動(dòng)消費(fèi)，才能在最短的時(shí)間內(nèi)收效。

另外，房企作為上下游產(chǎn)業(yè)鏈最關(guān)鍵的一環(huán)，養(yǎng)活了建材、家裝、中介、維修等行業(yè)，間接創(chuàng)造了數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的就業(yè)機(jī)會(huì)。

其次，上文也談到，救市場(chǎng)，穩(wěn)成交的做法行不通，民眾收入縮水，信心缺失，所以才退而求其次，轉(zhuǎn)變?yōu)橥蟹科蟆?

理論上，通過(guò)拯救中間的房企，可以穩(wěn)定兩頭的平衡，也即一頭是市場(chǎng)，一頭是經(jīng)濟(jì)與就業(yè)。

房企得救，才有理論保交樓，才能給予市場(chǎng)信心，才能盡可能調(diào)動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇。市場(chǎng)復(fù)蘇，又會(huì)正向反饋給房企，從而反饋給就業(yè)和經(jīng)濟(jì)。

更關(guān)鍵的是，隨著爆雷房企的逐漸增多，土地收入逐漸減少，金融市場(chǎng)逐漸動(dòng)蕩，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越積越重。如果任其發(fā)展下去，會(huì)繼續(xù)拖累就業(yè)、拖累經(jīng)濟(jì)、拖累財(cái)政，保交樓難度也會(huì)加大。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)承受不起這樣的后果了。

此前本號(hào)分析過(guò)，在經(jīng)濟(jì)不明朗的大環(huán)境下，今年調(diào)控的目的并不是重新提振房地產(chǎn)，而是不讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的累贅。

而此輪政策也證明，通過(guò)大膽放松，小心限制，既對(duì)經(jīng)濟(jì)、樓市構(gòu)成較大利好，穩(wěn)住了房地產(chǎn)，也不會(huì)操之過(guò)急，引發(fā)樓市的過(guò)度興奮。

不過(guò)，歷史已無(wú)數(shù)次證明，一則利好政策傳遞到基層的執(zhí)行復(fù)雜度，依然是最大的考驗(yàn)之一。

就像保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，在此前監(jiān)管收緊的背景下，依然出現(xiàn)了許多問(wèn)題，現(xiàn)在放開(kāi)能否保證不再重蹈覆轍，不免讓人再打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

市場(chǎng)能否轉(zhuǎn)向依然很難預(yù)測(cè)，但可以肯定的是，隨著人口規(guī)模見(jiàn)頂，樓市供需長(zhǎng)期不對(duì)稱難以調(diào)節(jié)等問(wèn)題愈發(fā)顯著，未來(lái)樓市的發(fā)展必將長(zhǎng)期筑底，緩慢爬升。

但這對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，或許已經(jīng)是最好的結(jié)果了。