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為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，已有多地政府部門(mén)鼓勵(lì)或直接出手回購(gòu)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩?。連日來(lái)，一則“蘇州市政府部門(mén)擬定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目”的消息再次受到廣泛關(guān)注。10月12日，新京報(bào)記者從蘇州市人民政府相關(guān)人士處了解到，此事基本屬實(shí)，但未確定收購(gòu)房源的用途。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此類(lèi)政策總體上對(duì)于提振樓市行情、加快房企資金回籠、擴(kuò)充保障房房源等都有全方位的效應(yīng)，但是，“政府直接回購(gòu)”的方式在落地時(shí)仍面臨財(cái)政壓力較大等問(wèn)題。

近日，一則“蘇州市政府部門(mén)擬定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目”的消息受到廣泛關(guān)注。

蘇州擬回購(gòu)1萬(wàn)套新房

根據(jù)上述近日廣為流傳的一份蘇州市政府部門(mén)擬“定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目”專(zhuān)家會(huì)議紀(jì)要顯示，蘇州擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購(gòu)約1萬(wàn)套新房。

新京報(bào)記者從蘇州部分樓盤(pán)及多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，相關(guān)部門(mén)確實(shí)正在回購(gòu)蘇州一些樓盤(pán)房源，有的樓盤(pán)已經(jīng)被全盤(pán)收購(gòu)，無(wú)對(duì)外在售的房源。

為了核實(shí)該消息是否屬實(shí)，10月12日，新京報(bào)記者與蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局取得聯(lián)系，相關(guān)工作人員表示不清楚相關(guān)事宜。當(dāng)天，記者又以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商身份多次與蘇州市人民政府相關(guān)處室取得聯(lián)系，工作人員向記者表示，“確實(shí)有定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目的會(huì)議紀(jì)要，但具體操作情況會(huì)安排住建局進(jìn)一步說(shuō)明?！?

“實(shí)際上，蘇州在今年9月份就推出了政府回購(gòu)房源的舉措。三季度樓市持續(xù)低迷，出臺(tái)此類(lèi)政策確實(shí)可以提振樓市，有利于進(jìn)一步去庫(kù)存。”蘇州當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸肯蛴浾呓榻B，“此次蘇州政府方面回購(gòu)的房源是否作為人才房或保障房尚無(wú)明確定論，但可以確定的是，目前政府回購(gòu)的房源基本都是有國(guó)企或本區(qū)域城投入股、操盤(pán)的項(xiàng)目?！?

多地鼓勵(lì)回購(gòu)新建商品房

事實(shí)上，蘇州此舉并非首創(chuàng)。新京報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在蘇州之前，就有多個(gè)地方政府表態(tài)鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)批量購(gòu)入新建商品房，其中包括鄭州、濟(jì)南、邯鄲磁縣等多地。

比如，7月下旬，鄭州發(fā)布消息，針對(duì)已經(jīng)建成或即將建成，但銷(xiāo)售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房作為安置房，提高存量房去化率。9月5日，濟(jì)南市國(guó)資委在官網(wǎng)發(fā)文，提及濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)將在全市收購(gòu)3000套商品房用于租賃儲(chǔ)備住房，項(xiàng)目資金來(lái)源為自籌資金。隨后在9月24日，新疆阿勒泰地區(qū)行政公署發(fā)布“房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展十五條”提到，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)市場(chǎng)房源用于保障性住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商品房投入保障性租賃住房市場(chǎng)。

部分地區(qū)鼓勵(lì)回購(gòu)商品房情況列表

表格內(nèi)容由新京報(bào)記者根據(jù)公開(kāi)信息整理。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，三季度以來(lái)，已有多城出臺(tái)鼓勵(lì)回購(gòu)商品房相關(guān)的政策，“政府部門(mén)定向回購(gòu)的方式在緩解企業(yè)資金壓力方面有一定效果，但對(duì)地方政府財(cái)政支出亦會(huì)產(chǎn)生一定壓力?！?

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前來(lái)看，“政府直接回購(gòu)房產(chǎn)”都只處于政策層面，因?yàn)槁涞仉y度較大，涉及如何定價(jià)、如何選擇房源等很多問(wèn)題，而且大部分是作為保障房、人才房，如果按照市場(chǎng)價(jià)成交，政府壓力將會(huì)很大。由此來(lái)看，鼓勵(lì)企業(yè)批量購(gòu)入新建商品房或?qū)⒊蔀橹髁鳌?

業(yè)內(nèi)：有助于提振樓市行情

不過(guò)，值得注意的是，從目前的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，在政府鼓勵(lì)或直接出手回購(gòu)商品房的城市中，部分城市出現(xiàn)成交量“應(yīng)聲而漲”的現(xiàn)象。

據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)，蘇州大市（含四縣市）2022年9月商品住宅供應(yīng)面積為118.82萬(wàn)平方米，環(huán)比增加39.10%，同比減少49.59%；成交面積為216.77萬(wàn)平方米，環(huán)比增加77.38%，同比增加55.27%。但這并非市場(chǎng)真實(shí)的成交表現(xiàn)，而是由于政府回購(gòu)房源的集中網(wǎng)簽備案造成。

克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)認(rèn)為，蘇州大市9月份真實(shí)的市場(chǎng)成交量和8月幾乎是差不多的，所以即使在政策端利好不斷釋放之下，蘇州樓市并沒(méi)有呈現(xiàn)明顯的上行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)恢復(fù)還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。價(jià)格方面，9月蘇州大市的成交均價(jià)23193元/平方米，環(huán)比上漲7.06%，同比上漲9.34%，基本屬于結(jié)構(gòu)化調(diào)整。當(dāng)下，蘇州樓市眾多樓盤(pán)正采取打折優(yōu)惠措施來(lái)以?xún)r(jià)換量，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)這種優(yōu)惠力度或?qū)⒊掷m(xù)。

另外，從鄭州、濟(jì)南樓市成交情況來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月，鄭州商品住宅成交面積61萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲71%，同比下降4%；濟(jì)南商品住宅成交面積59萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2%，同比下降12%。而該兩個(gè)城市前9個(gè)月商品住宅成交面積同比降幅分別為31%和38%。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，客觀(guān)看待政府回購(gòu)商品房的現(xiàn)象，對(duì)于理解政策操作和市場(chǎng)影響等都有積極的作用，“地方政府近期出現(xiàn)了回購(gòu)新房項(xiàng)目的操作，既實(shí)現(xiàn)了去庫(kù)存的導(dǎo)向，也有助于對(duì)保障房等房源籌集提供支持。此類(lèi)收購(gòu)使得統(tǒng)計(jì)層面的交易數(shù)據(jù)拉升，需要客觀(guān)看待各地因政府回購(gòu)而導(dǎo)致的交易數(shù)據(jù)拉升現(xiàn)象?！?

嚴(yán)躍進(jìn)表示，作為新一線(xiàn)城市蘇州及二線(xiàn)城市鄭州、濟(jì)南，進(jìn)行類(lèi)似回購(gòu)商品房的操作，客觀(guān)上可以說(shuō)明此類(lèi)城市房源庫(kù)存壓力較大，也需要通過(guò)此類(lèi)回購(gòu)來(lái)化解商品房庫(kù)存和房企銷(xiāo)售壓力。從該政策工具看，今年很多地區(qū)都在落實(shí)和實(shí)施，各地要積極做好宣傳，防范購(gòu)房者誤解。此類(lèi)政策總體上對(duì)提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴(kuò)充保障房房源等都有全方位的效應(yīng)。