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下半年展望

06.租賃、房產(chǎn)稅改等調(diào)控長(zhǎng)效措施出臺(tái)料將提速，供需兩端落實(shí)“三穩(wěn)”

我們認(rèn)為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制改革將步入“深水區(qū)”，尤其是租賃住房供給和房地產(chǎn)稅制改革或?qū)⑻崴?，速度和力度都要高于市?chǎng)預(yù)期，通過(guò)在供需兩端持續(xù)發(fā)力，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

供應(yīng)端主要涉及以下三點(diǎn)：其一，土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，并非代表土地財(cái)政制度的終結(jié)，土地財(cái)政仍是地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源，而是出于防范并化解地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的考量，在一定程度上限制城投平臺(tái)供地的非市場(chǎng)化行為，控制并壓降地方政府杠桿率。

其二，房企融資的“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，并將由12家試點(diǎn)房企擴(kuò)大到所有企業(yè)，嚴(yán)控房企有息負(fù)債規(guī)模，引導(dǎo)融資激進(jìn)房企降杠桿。受此影響，房企融資能力將備受考驗(yàn)，融資能力的高低或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，房企的投資經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略也將發(fā)生質(zhì)的改變，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)?duì)標(biāo)制造業(yè)，秉持有質(zhì)量增長(zhǎng)的基本原則，適當(dāng)土儲(chǔ)規(guī)模、高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)或?qū)⒊蔀橄乱浑A段的行業(yè)主旋律。

其三，集中供地城市名單有望進(jìn)一步擴(kuò)容，利于市場(chǎng)形成土地供應(yīng)充足的一致預(yù)期，進(jìn)而降低重點(diǎn)城市土拍熱度，嚴(yán)防地價(jià)上漲推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。受此影響，企業(yè)投資策略需重新調(diào)整，龍頭房企憑借全國(guó)化布局、資金渠道多最為受益，中小房企或?qū)⒈黄认蚍侵攸c(diǎn)城市下沉，行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰、企業(yè)間的兼并重組或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)常態(tài)。

需求端主要涉及以下三點(diǎn)：其一，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策常態(tài)化，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。強(qiáng)化住房的居住功能，積極支持居民自住及改善性購(gòu)房需求，弱化住房的投資屬性，熱點(diǎn)城市仍需出手重拳，嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，全面打壓投資、投機(jī)性需求。

其二，狠抓落實(shí)房貸管理的“兩道紅線”，確保居民杠桿率不再繼續(xù)上升。以房貸管理的“兩道紅線”為監(jiān)管準(zhǔn)繩，商業(yè)銀行將嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，房貸利率仍將趨勢(shì)性上移，并進(jìn)一步強(qiáng)化信貸資金用途管理，通過(guò)商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問(wèn)責(zé)，嚴(yán)防信貸資金通過(guò)各種渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其三，基于稅收法定原則，只有完成房地產(chǎn)稅立法，才能全面免征收房地產(chǎn)稅，理論上，距離房地產(chǎn)稅全面征收似乎有較長(zhǎng)時(shí)間周期。但我們認(rèn)為，在目前形勢(shì)下，房地產(chǎn)稅或?qū)⒎謩e推進(jìn)，擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍，并體現(xiàn)一定的政策力度，而這一舉措出臺(tái)的速度和力度或?qū)⑦h(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。隨著住房持有成本的大幅增加，勢(shì)必在京滬深杭等資本聚集的主要城市抑制市場(chǎng)投機(jī)投資炒作氛圍，引導(dǎo)潛在購(gòu)房群體理性購(gòu)房，逐步扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)易漲難跌的一致預(yù)期，讓資金棄虛入實(shí)，投入到其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)的研發(fā)生產(chǎn)和技術(shù)升級(jí)中，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)良性增長(zhǎng)。

07.熱點(diǎn)城市堅(jiān)持調(diào)控力度不松勁，壓力城市積極去庫(kù)存為市場(chǎng)減壓

房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，切實(shí)將穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期落到實(shí)處。

熱點(diǎn)城市仍需堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要涉及以下三點(diǎn)：

其一，調(diào)控政策難言松綁，仍需結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際變化情況，及時(shí)采取針對(duì)性的調(diào)控政策措施。而從我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，廈門、泉州、鹽城等熱點(diǎn)城市樓、地市持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)猶存一定的上漲壓力，不排除加碼調(diào)控的可能性。

其二，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，具體涉及新房實(shí)行搖號(hào)銷售，并在配售房源比例、優(yōu)先選房等環(huán)節(jié)向剛需、人才適當(dāng)傾斜。建立二手房參考價(jià)格，尤其是學(xué)區(qū)房，價(jià)格更需嚴(yán)控。并加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，各經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)及從業(yè)人員不得渲染、炒作房屋成交信息，制造市場(chǎng)恐慌情緒，嚴(yán)懲虛假銷售、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等市場(chǎng)亂象。

其三，強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期管控，具體涉及加大供地力度，調(diào)升居住用地供地比重，緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。土地出讓環(huán)節(jié)采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”等競(jìng)價(jià)方式，進(jìn)而給土拍市場(chǎng)降溫，防止地價(jià)上漲助推房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

壓力城市仍需積極去庫(kù)存，為市場(chǎng)減壓，主要涉及以下三點(diǎn)：

其一，土地供應(yīng)要有供有限，根據(jù)各區(qū)域、板塊市場(chǎng)的供求關(guān)系，針對(duì)性地調(diào)節(jié)供地計(jì)劃，熱點(diǎn)板塊適度增加土地供應(yīng)，壓力板塊則少供地乃至階段性不供地，項(xiàng)目體量更應(yīng)嚴(yán)格控制，給予市場(chǎng)喘息的良機(jī)。

其二，支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，那些需求羸弱的壓力城市更要在需求層面予以刺激，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免均是可以操作的選項(xiàng)，其對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)力或?qū)⒏鼮橹苯佑行А?

其三，棚改仍是迅速激活市場(chǎng)熱度的催化劑，棚改貨幣化安置既能創(chuàng)造不菲的增量購(gòu)房需求，又能提供較強(qiáng)購(gòu)買力支撐，利于加快樓市成交去化，緩解市場(chǎng)去庫(kù)存壓力。