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加碼調(diào)控與信貸嚴(yán)管落實(shí)“三穩(wěn)”，租賃、稅改等長(zhǎng)效措施料將加快

上半年總結(jié)

01.中央繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒、因城施策，約談13城監(jiān)督落實(shí)“三穩(wěn)”

上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，中央從全局角度出發(fā)，全面、精準(zhǔn)把控全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并針對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱的城市適時(shí)預(yù)警、及時(shí)糾偏，確保穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)落到實(shí)處。

上半年，中央就房地產(chǎn)市場(chǎng)密集發(fā)聲，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的政策主基調(diào)。

1月6日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽強(qiáng)調(diào)，要牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

3月5日，全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告，提出要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

4月30日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，并首提防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。

6月10日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清既發(fā)表“房地產(chǎn)是最大灰犀?！毖哉摵笤俅晤A(yù)警樓市，稱押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)。

與此同時(shí)，住建部實(shí)地調(diào)研北京、上海、深圳、杭州、無(wú)錫等13個(gè)熱點(diǎn)城市，要求夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，必要情況下采取針對(duì)性的調(diào)控政策措施，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

具體而言，1、2月，住建部副部長(zhǎng)倪虹率隊(duì)赴上海、北京、深圳調(diào)研。3月3日，住建部副部長(zhǎng)赴杭州、無(wú)錫調(diào)研，要求城市政府充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，引導(dǎo)好預(yù)期，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。3月22日，住建部再赴成都、西安調(diào)研，要求落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，建立“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題，及時(shí)采取措施。

3月23日，住建部就變相放開(kāi)限購(gòu)問(wèn)題約談南昌市政府，并派出督導(dǎo)組赴南昌現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)。4月8日，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求切實(shí)提高政治站位，扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

02.土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，長(zhǎng)期利于控制并壓降地方政府杠桿率

03.以嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸為主、調(diào)升房貸利率為輔，信貸資金管控全面趨緊

上半年，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度效果日漸顯現(xiàn)。銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)8年來(lái)新低，6家大型國(guó)有銀行全部實(shí)現(xiàn)集中度下降。體現(xiàn)在城市層面，上半年核心一、二線城市以及熱點(diǎn)三四線城市，紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)現(xiàn)象。

信貸資金用途合規(guī)性審查趨嚴(yán)，謹(jǐn)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部和央行三部委全面收緊經(jīng)營(yíng)貸監(jiān)管，強(qiáng)化貸前、貸中貸后、銀行內(nèi)部、中介機(jī)構(gòu)等多領(lǐng)域管理，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市。各地開(kāi)展個(gè)人住房信貸管理自查，監(jiān)督檢查力度有所加大，3月，北京自查發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)金額約3.4億元，占自查業(yè)務(wù)量0.35%，4月，上海銀保監(jiān)局稽核發(fā)現(xiàn)123筆、3.39億元經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸涉嫌被挪用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，6月，廈門房管局查實(shí)2725筆共計(jì)17.93億元貸款違規(guī)流入樓市，其中確認(rèn)被“炒房”組織直接套取共計(jì)1.01億元。

此外，監(jiān)管覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，6月重慶、內(nèi)蒙、廣州、深圳等多地監(jiān)管部門，就“過(guò)橋貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)，對(duì)小貸公司、融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)展開(kāi)約談和監(jiān)控，意味著監(jiān)管對(duì)象擴(kuò)展到非銀行類金融機(jī)構(gòu)。

受信貸收緊影響，2月開(kāi)始，全國(guó)房貸利率止跌回升，并趨勢(shì)性上移。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，全國(guó)首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。

熱點(diǎn)城市房貸利率調(diào)整尤為頻繁，5月，深圳、廣州、蘇州、寧波、杭州等相繼上調(diào)首套房、二套房貸款利率。深圳建行上調(diào)房貸利率，首套房貸款利率5.10%，二套房貸利率5.60%。廣州房貸額度告急，四大行統(tǒng)一上調(diào)利率，首套房貸款利率從二月初的5.2%，普遍上調(diào)到5.3%-5.4%，二套房貸利率普遍從5.4%調(diào)到5.5%。蘇州四大銀行首套房貸利率全部上調(diào)至5.70%起，二套房貸利率6.00%起。寧波地區(qū)工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行等主流銀行將住房按揭貸款利率上調(diào)10BP，首套房調(diào)到5.45%，二套房調(diào)至5.7%。杭州多家銀行上調(diào)首套、二套房貸利率，調(diào)整后，首套房利率5.4%，二套房5.5%。

04.西安、合肥等24城升級(jí)調(diào)控并下沉到縣市，上海連番7次加碼

（本節(jié)有刪減）

上半年，各地政府落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、綜合施治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24市相繼升級(jí)調(diào)控，主要涉及升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、設(shè)立二手房參考價(jià)格、新房積分搖號(hào)等內(nèi)容。

上半年地方調(diào)控政策還呈現(xiàn)三大特征：其一，調(diào)控下沉到縣市，政策嚴(yán)苛程度甚至超過(guò)主城區(qū)；其二，上海儼然是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，上半年政策連番7次加碼；其三，成都、南通、衢州等政策力度相對(duì)溫和，難以實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

其一，調(diào)控下沉到縣市，義烏、江山、龍游等縣市出臺(tái)調(diào)控新政，政策嚴(yán)苛程度甚至超過(guò)主城區(qū)。典型如義烏，3月落地限售，新房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年內(nèi)不得出讓，而金華主城尚未實(shí)行限售。

其二，上海仍然是近期房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向標(biāo)，上半年政策連番7次加碼。1月21日，上海率先出臺(tái)“滬十條”，封堵假離婚購(gòu)房漏洞，將增值稅征免年限由2年上調(diào)至5年，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理。1月25日，上海又將法拍房納入限購(gòu)范圍。2月6日，上海新房認(rèn)購(gòu)積分搖號(hào)制度正式施行。3月3日，“滬七條”發(fā)布，規(guī)定按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的商品房限售5年，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。3月12日，上海市房管局發(fā)出公告，2021年上海將主要采取集中批量入市的方式供應(yīng)新建商品房。5月28日，上海進(jìn)一步理清購(gòu)房條件，獲得新房認(rèn)購(gòu)資格即認(rèn)定為名下購(gòu)房套數(shù)。

其三，成都、南通、衢州等政策力度相對(duì)溫和，難以實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。典型如南通，4月8日被住建部約談，4月20日緊急出臺(tái)十條調(diào)控舉措，但僅限于供應(yīng)端有所收緊，并未涉及限購(gòu)、限貸、限售等需求端調(diào)節(jié)，實(shí)難根本性扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

05.22城集中供地以期平抑地價(jià)，上海、武漢試行新房集中供應(yīng)以穩(wěn)預(yù)期