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01現(xiàn)房銷售制度，正式亮相

3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡稱《通知》)。海南省省長曾說：“以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴”，如今正成為現(xiàn)實?！锻ㄖ分赋?，海南省要改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。記者了解到，為進一步遏制投機炒房行為，回歸住房民生和居住屬性，同時為防止占用過多社會公共資源，為自貿(mào)港建設(shè)提供充分的空間要素保障，參照國內(nèi)部分城市的做法，《通知》提出本地居民購買多套住房的限購政策，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。同時，為解決商品住房預(yù)售制度帶來質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

據(jù)了解，自1994年起，商品房預(yù)售制度在我國已經(jīng)實施約26年。

取消預(yù)售終于還是來了，開發(fā)商的日子更加艱難了

預(yù)售制這根從香港移植過來的杠桿，撬動了房地產(chǎn)二十年來高歌猛進的歷史進程，現(xiàn)在撤下這根杠桿，不止小房企要倒下一大批，有些大房企也逃不了厄運。

開發(fā)商空手套白狼的本事，取經(jīng)于香港！“當(dāng)時，不用什么本錢，就賺那么多錢，收錢收到自己都害怕。這樣賣下去，不知要賺多少錢！”1954年，香港“土地爺”霍英東用100萬不到的本金，在一年時間里“蓋好”并出售了100余棟四方街唐樓和香檳大廈、蟾宮大廈，凈賺1000萬港元，連他自己都沒料到。

他這套四兩撥千斤的本事，歸功于他生平一得意之作——“賣樓花”。賣樓花，也就是我們所說的預(yù)售期房！開發(fā)商的資本金根本建不完整個工程，但借助于預(yù)售制，可以先拿到客戶們的錢，繼續(xù)開發(fā)！

高杠桿效應(yīng)刺激他們進一步激進拿地擴張，投機者輪番涌入炒樓花，再次助推了地價、房價的飆漲。

1994年，內(nèi)地引入了商品房預(yù)售制度，頒布《城市房地產(chǎn)管理法》。由此，內(nèi)地房企正式多了一條融資渠道，房地產(chǎn)大佬的好日子來了。

近十年來，在中國的各大富豪排行榜上，地產(chǎn)大佬占據(jù)最大席位，恒大的許家印，多次登上首富寶座。

取消預(yù)售制，就是在樓市來了一次釜底抽薪?，F(xiàn)售對房企資金的要求是成倍地增長！原本就準備入冬的開發(fā)商更加雪上加霜了。

02隱患重重的預(yù)售制

敢于豪賭的，最后都賺得盆滿缽滿！恒大和碧桂園，都是將杠桿加到極致的一方！也是獲利最大的一方！

2017年底，恒大總資產(chǎn)突破1.7萬億，中國有11個省份的GDP排在恒大之后，2018年，恒大半年凈利潤就突破500億，是中國最賺錢的民企，也只有寥寥幾家央企能跟它媲美！這一切都得益于“空手套白狼”的賣樓花！再疊加上高周轉(zhuǎn)，恒大和碧桂園就成了宇宙房企！世界五百強里，有五家地產(chǎn)公司，全部來自中國！這種極致的高杠桿和高周轉(zhuǎn)循環(huán)模式，產(chǎn)生了沒有預(yù)料到的后果——宏觀經(jīng)濟被房地產(chǎn)“綁架”。在廣東省下發(fā)的文件中，官方認為預(yù)售制存在管理風(fēng)險、消費風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險，具體而言：

一，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。一方面損害購房人切身利益，另一方面也給社會穩(wěn)定造成挑戰(zhàn)。

二，使違法違規(guī)銷售有機可乘，房地產(chǎn)市場亂象叢生。

三，交易不公平，以期房銷售的名義，將現(xiàn)房銷售的實質(zhì)風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了社會。

四，房屋面積管理職能難以厘清，易產(chǎn)生行政風(fēng)險。

五，造成不平衡發(fā)展和低效率競爭，門檻的降低導(dǎo)致大量社會資金涌入炒房，也刺激房地產(chǎn)過度投資開發(fā)。

03現(xiàn)實的矛盾，質(zhì)量的問題

預(yù)售取消，買房就買現(xiàn)成的！預(yù)售制一旦被扔進歷史的垃圾堆里，房企的“高周轉(zhuǎn)模式”將徹底失效。今日不同往時，過去我們搞這個制度，是為了緩解開發(fā)商的資金困境，為了促進房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，但現(xiàn)在各個財大氣粗的開發(fā)商，還要玩著高周轉(zhuǎn)高杠桿的把戲，房產(chǎn)催生的巨額債務(wù)不僅綁架了購房者、綁架了銀行、更是綁架了整個宏觀經(jīng)濟！取消預(yù)售制對房企的影響：一是會導(dǎo)致恒大、碧桂園和萬科等龍頭房企利潤下滑，二是對過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)貸和高周轉(zhuǎn)的企業(yè)傷害更大，三是會增加建房成本，加速行業(yè)淘汰。很顯然，取消預(yù)售制，很多房企將面臨杠桿斷裂危機，不僅是中小房企，很多高杠桿的大房企也無法逃脫！對于廣大有住房需求的消費者來說，現(xiàn)售制是一個大利好。盡管從表面上看，期房似乎比現(xiàn)房在價格上有一定優(yōu)惠。但從實際角度考慮，現(xiàn)房的房屋價格基本穩(wěn)定，不會像期房那樣出現(xiàn)大幅波動。此外，期房只能看到效果圖，實際房屋和效果圖可能差距不小。最最重要的是，什么是現(xiàn)房？擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房?，F(xiàn)房基本可以滿足“拎包入住”的需求，即便是毛坯房，購房者只需要裝修好便可入住。省去了購房者對房產(chǎn)證漫長的等待時間，以及等待交房期間的租金支出。所以說，總體而言，放眼當(dāng)下，預(yù)售制仍舊是房地產(chǎn)市場主流的銷售制度，輕易舍棄，勢必牽一發(fā)而動全身，引起地產(chǎn)行業(yè)的強烈震動。

04破而后立

可以斷言，本輪樓市調(diào)整的大趨勢已經(jīng)確立！中國房地產(chǎn)行業(yè)的高暴利時代已經(jīng)過去了！

以前房企是瘋狂囤地高價賣出去，賺的盆滿缽滿；但現(xiàn)在，一邊是降價引發(fā)的密集維權(quán)，一邊是資金鏈巨大壓力，樓市寒冬一個也逃不掉！我們的高房價，已經(jīng)遠遠偏離了價值?，F(xiàn)在一二線城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。這也就是說：換到股市，就相當(dāng)于70倍的市盈率。而現(xiàn)在，我大A股的平均市盈率也不過才14倍而已。是時候改革了。不破不立，雖然破了立了之后，可能立地成佛，也可能落地成魔。無論如何，高漲的房價是以透支大多數(shù)普通年輕人的激情，消耗一個家庭六個錢包的生命力為代價的存在，這種透支未來幾十年的掙錢模式，的確不是長久之計。目前畸形的房地產(chǎn)市場，需要改革，將資金趕到實體經(jīng)濟上去，大家的收入才能增長，消費能力才能提升，中國經(jīng)濟才能脫胎換骨。路雖然漫長，但路的盡頭有曙光。