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面對這么多年來，房價的飛快上漲，住房剛需一族們苦不堪言，許多人為了買下一套房子，不少人的生活品質(zhì)一下子下降到了十年前。在今年各類房地產(chǎn)調(diào)控政策的壓制下，未來的樓市還能繼續(xù)上漲嗎?著名經(jīng)濟學(xué)家馬光遠的觀點很值得潛在購房者們參考。

在分析房價未來走勢的時候，馬光遠尖銳地指出，未來三四線城市的房價一定會降低。他同時表明，如果在三四線買了投資性房產(chǎn)，那么明年只要不是大跌投資者就應(yīng)該偷著樂了。

馬光遠提出三四線房價會跌的原因

管理層調(diào)控可能收緊

馬光遠指出，管理層的房地產(chǎn)調(diào)控政策依然能夠讓房價走低。目前管理層的限購等措施主要針對的是一二線城市，如果未來三四線城市的房價依舊上漲，管理層極有可能收緊政策，加大調(diào)控力度來抑制三四線城市房價。

三四線城市人口少

多年來的人口普查數(shù)據(jù)可以看出，三四線城市的人口數(shù)量并不多。其實，三四線城市的生育率和一二線城市并沒有顯著的區(qū)別，造成人口巨大差異的原因主要是人口遷移。

面臨年輕人口斷崖式減少

客觀地說，在中國無法做到像美國一樣以優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定的移民來確保自身整體人口結(jié)構(gòu)合理性的情況下，有些地區(qū)就必然會衰落，或者是鄉(xiāng)村，或者是城市。

在人口負增長的時代，大都市將毫不留情地吸干周邊地區(qū)的血液，以便自己能夠生存。殘酷嗎?不，因為這是年輕勞動力自己用腳投出的結(jié)果。

落后地區(qū)、三四線城市，將會面臨比全國平均水平更糟糕的年輕人口斷崖式減少，這可能導(dǎo)致各類消費增速的急速下滑，甚至進入負增長。因此，現(xiàn)在還遠不是三四線城市經(jīng)濟形勢最為嚴峻的時期，更加殘酷的挑戰(zhàn)還在未來。

三四線城市的房價也上漲不少

一二線城市發(fā)展較好，無論是教育資源還是醫(yī)療資源甚至是工作環(huán)境都優(yōu)于三四線城市。許多來自三四線小鎮(zhèn)的年輕人都希望通過自身的努力帶著自己的下一代，甚至上一代移民到北上廣深這些一線大城市或者杭州南京這樣的二線城市。真正愿意一輩子待在三四線城市的年輕人也會變得越來越少。

與此同時，三四線城市的土地面積卻普遍不少。隨著一二線城市房價的升溫，三四線城市的房價也在這幾年中上漲不少，在土地多的三四線城市中，房地產(chǎn)開發(fā)商的建房熱情近年來日益高漲。

這兩大因素將會導(dǎo)致三四線城市的樓市供過于求，這種供求關(guān)系最終也會促使這些城市的樓價下跌。

開發(fā)商無力維持價格

二手房的價格受到供求關(guān)系的影響比較大，但是對于新房來說，開發(fā)商才是決定價格的重要決定因素。對于開發(fā)商來說，短期的房價下跌其實并不可怕，他們可以通過各種渠道獲得現(xiàn)金流的補充來維持低銷量高房價的狀態(tài)。

然而，若房價長期走低，開發(fā)商也會無能為力。開發(fā)商的盈利模式?jīng)Q定了現(xiàn)金流在這個行業(yè)中的重要地位，為了保障整個公司的順利運行，有時降價換銷量的舉措也不得不進行。如果三四線房價開始回落，開發(fā)商也將無力護盤。

三個角度整理以上觀點：即供需關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)商和管理層。

這三大原因相互作用無疑將讓三四線的房價不再高漲，換句話說，未來這些城市的房價將會下跌。還在觀望期的投資者不妨再耐心等待一段時間，以便用更合理的價格獲得三四線城市的房產(chǎn)。