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2017年的房地產(chǎn)接近尾聲，這一年很多房企都賺得盆滿缽滿。

這幾天不少房企都相繼公布了前三季度的銷售數(shù)據(jù)，他們當(dāng)中有的三個(gè)季度的銷售額就超過了去年全年的銷售額。

但對(duì)于房地產(chǎn)來說，2017年可能是一個(gè)關(guān)鍵的分水嶺，以往高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式或?qū)⒈唤K結(jié)，大量開發(fā)商將在2018年迎來大考。

數(shù)據(jù)顯示，2015年是房地產(chǎn)融資的高潮，而明年則陸續(xù)進(jìn)入了償債期。在穆迪評(píng)級(jí)的52家房企中，有7成將在明年到期。

如果只是單純的償債期到來，房企當(dāng)能應(yīng)付，畢竟他們?cè)谶@方面相當(dāng)專業(yè)。可未來房企可不僅僅僅是債務(wù)問題，而是債務(wù)和銷售兩頭受限。

債務(wù)方面，房企通常都喜歡借新還舊，在市場(chǎng)火熱的時(shí)候，新的融資成本或許更低，能幫助房企降低負(fù)債率。但現(xiàn)在即使是借新還舊，債務(wù)率也肯定是不斷提高。

更麻煩的是其實(shí)是銷售，房企能夠穩(wěn)定的滾雪球，靠的就是銷售。但現(xiàn)在的問題是，房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)變了，一二線樓市已經(jīng)啞火，三四線樓市也已經(jīng)告別了爆發(fā)期。整個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在是增長(zhǎng)逐漸乏力，房子賣不出去，房企手中的那些儲(chǔ)備可就不再是寶貝了，而是累贅。未來勢(shì)必有一大批中小房企會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)性不足而被迫離場(chǎng)。

中小房企離場(chǎng)是肯定的，大房企還得繼續(xù)玩下去。要繼續(xù)玩就得接受房地產(chǎn)新的規(guī)則，一線城市大部分的土地出讓規(guī)則已經(jīng)大變，比如北京（樓盤），除了共有產(chǎn)權(quán)房用地，普通商品房用地全都是“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”、一邊是成本不斷增加，一邊是銷售價(jià)格上不去。房企會(huì)越發(fā)覺得無利可圖。

即使是北京這樣的城市，10月份也已經(jīng)有6塊地?zé)o人問津而被迫終止出讓。這些都說明房企對(duì)未來的商品房銷售缺乏足夠的信心，要知道在北京這種城市拿地，基本上都是實(shí)力房企，他們都沒有十足的信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期有多差，可見一斑。

舉幾個(gè)例子吧。房地產(chǎn)行業(yè)一向喜歡冒險(xiǎn)的孫宏斌，現(xiàn)在口風(fēng)也變了，他表示下半年不再拿地，降低負(fù)債才是未來幾年的重點(diǎn)。

這背后是融創(chuàng)的融資環(huán)境趨于惡化。大家都知道，前段時(shí)間標(biāo)普和惠譽(yù)將融創(chuàng)列入負(fù)面觀察名單，原因就是因?yàn)閷O宏斌吃下了萬達(dá)的文旅和酒店，代價(jià)超過438億，一下子讓融創(chuàng)負(fù)債水平增加了不少。

而泰禾和富力這兩家房企更是因?yàn)楦哓?fù)債被重點(diǎn)關(guān)注。

富力也是因?yàn)槌?00億接盤了萬達(dá)的酒店項(xiàng)目導(dǎo)致流動(dòng)性備受質(zhì)疑，截至今年前三季度，富力賬面銷售收入近594億，但其欠款卻已經(jīng)超過了1309億。

至于泰禾，這家房企一直試圖彎道超車，手段也是非常明確，那就是在市場(chǎng)平淡期通過杠桿累計(jì)大量的儲(chǔ)備，在市場(chǎng)爆發(fā)期大量銷售，從而做大市場(chǎng)份額。目前泰禾的負(fù)債率達(dá)到了310%，是房地產(chǎn)行業(yè)最高的。但這家房企上半年才賣了83億，利潤(rùn)不過9億。

房企要想打開局面，最關(guān)鍵的出路還是在于銷售。但從2015年到2017年上半年，居民的購房能力基本上都提前釋放了。

在這種情況下，有些開發(fā)商動(dòng)起了歪心思，比如給購房者提供假手續(xù)，有的甚至提供購房資金。這種情況雖然幫助開發(fā)商銷售了房子，回籠了資金。但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的安全卻是十分不利的。

管理層自然看到了這一點(diǎn)。據(jù)最新的消息顯示，目前住建部央行銀監(jiān)三部門已經(jīng)聯(lián)合開始新一輪的清查，通知也已經(jīng)下發(fā)。

一、銷售商品房未明碼標(biāo)價(jià)、未在交易場(chǎng)所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)；

二、未按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”；

三、標(biāo)示信息不全，沒有按照規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)；未標(biāo)明房源銷售狀態(tài)，已售房源所標(biāo)示價(jià)格不是實(shí)際成交價(jià)；

四、商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)未標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇；

五、通過虛假價(jià)格承諾、虛假價(jià)格促銷等手段，誘騙消費(fèi)者進(jìn)行交易；

六、以捆綁或者附加條件等限定方式，強(qiáng)制提供商品或服務(wù)并捆綁收費(fèi)；

七、捂盤惜售，炒賣房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格；

八、為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利；

九、其他違反《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》《商品房銷售管理辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的行為。

這次的目標(biāo)直指兩點(diǎn)，一是開發(fā)商給購房者提供短期融資服務(wù)，二是消費(fèi)貸和網(wǎng)絡(luò)小貸平臺(tái)等流入房地產(chǎn)的資金。

這次清查不同于以往，對(duì)于開發(fā)商來說，一旦被查出存在相關(guān)行為，他們將面臨實(shí)質(zhì)性懲罰，包括但不限于列入失信名單、收緊銀行融資等。

總之，2018年的房地產(chǎn)，房企壓力相當(dāng)大。小房企被收購的例子會(huì)越來越多，大房企開始放棄以往的激進(jìn)策略，轉(zhuǎn)而以穩(wěn)健渡過寒冬。在眾多出路都被堵住的情況下，務(wù)實(shí)的房企會(huì)主動(dòng)放下身段，以價(jià)換量。

而作為購房者，現(xiàn)在應(yīng)該把握好現(xiàn)金流，收收心思，等房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)酵一段時(shí)間。我們有理由相信，接下來有利于購房者的消息會(huì)越來越多。