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9月22日,重慶、南昌、西安、南寧、石家莊、長沙、貴陽等城市加入限售行列。重慶、南昌、南寧:限購區(qū)域范圍內(nèi)新購買的新建商品住房和二手住房,須取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿2年后才能上市交易。西安:繳存職工家庭申請住房公積金購房貸款的最高額度降低為65萬;最低繳存時限調(diào)高為連續(xù)足額繳存1年以上,并停止辦理試行的商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。石家莊:新購住房5年內(nèi)不得上市交易;長沙:在本市購買的商品住房,需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿3年方可上市交易。

政策本質(zhì)是邊緣二線和三四線房價不能跌也不能漲,這是三四線加杠桿去庫存的方式導(dǎo)致的,這輪去庫存是將杠桿轉(zhuǎn)移到居民手里。未來房價不下跌是政府新的底線,波動了就是系統(tǒng)性金融風(fēng)險,系列五強(qiáng)調(diào)《三四線房價再無周期》,這是“道”;種種政策是防三四線房價下跌,三四線將量縮價平,這是“術(shù)”。對于這些政策沒必要過分解讀,短期抑制需求,長期抑制供給,從中長期來講就是我們系列報告五里說的“三四線房價再無周期”。

這些政策是在“道”的基礎(chǔ)之上,對房價不斷的微調(diào),未來三四線房價就是不能下跌。

一線和核心二線目前處于政策面和基本面的底部,未來核心城市房價上漲是必然趨勢。基于兩個核心理論:一是,三四線地產(chǎn)投資下行,需要一二線進(jìn)行彌補(bǔ)。過往2008、2015年地產(chǎn)投資大幅下行時,政府態(tài)度松動,積極扶持。二是,“銀行必給地產(chǎn)加杠桿”,這是近幾年地產(chǎn)大牛市的最主要原因。今年居民短貸同比增長183%,證明這就是宿命。銀行的表內(nèi)資產(chǎn)還是會繼續(xù)配置按揭,三四線按揭收緊,按揭未來必然回到一二線,打壓按揭僅暫時。長效機(jī)制建立后,核心城市資產(chǎn)價格上漲。

持續(xù)看好龍頭地產(chǎn)股長期投資價值。長期看好龍頭和新城世聯(lián),龍頭地產(chǎn)股短期會受到政策情緒的影響,但不影響中長期價值。龍頭地產(chǎn)公司主要是布局在核心一二線,三四線占比很少。例如,保利地產(chǎn)全國布局75個城市,排名前十的城市占比51%,排名前二十的占比73%。新城控股一二線占比也是接近80%的水平。三四線量縮對這些龍頭地產(chǎn)公司的影響相對不大,會更加受益于一二線基本面上行。長效機(jī)制建立后,核心一二線城市未來就是像香港新加坡一樣,買歸買,租歸租,房地產(chǎn)作為核心城市越來越體現(xiàn)金融屬性。

投資建議:這是新世界、新視野、新市場。三四線本輪去庫存方式非常大程度上限制了政府和金融機(jī)構(gòu)未來行為,三四線房價周期屬性大幅度減弱,一二線城市面對基本面和政策面底部。投資標(biāo)的重點推薦世聯(lián)行、萬科A、招商蛇口、保利地產(chǎn)、新城控股。