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兵鋒所指，所向披靡！

在北京和東南地區(qū)主要城市調(diào)控不斷加碼后，近日，中西部地區(qū)調(diào)控也開始加碼。

01中西部城市調(diào)控加碼

如果說，東部主要城市是今年上半年樓市調(diào)控“主戰(zhàn)場”，那么下半年開始，調(diào)控的重心已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到了中西部。

武漢、長沙、成都率先加碼，對樓市調(diào)控政策進行完善。其中，長沙在最近一個月內(nèi)已出臺三項調(diào)控措施。

8月底長沙宣布試點“限房價+競地價+搖號”新政，9月12日又推出萬套定向現(xiàn)價商品住房，價格僅為4950元/平米。

緊接著，8月末和9月中旬，蘭州、西安分別出臺樓市調(diào)控新政，兩地除了對“限購令”加碼外，也對信貸政策進行了調(diào)整。西安還在土地交易規(guī)則上做出一定調(diào)整。

8月25日，蘭州提出實行全市新建商品住房“一房一價”備案制度，明確商品住房交易網(wǎng)簽價格不高于備案價格。

蘭州還對“限購令”進行全面升級。將限購范圍由三個主城區(qū)（今年4月開始限購），擴展到西固區(qū)。并將限購門檻升級為“連續(xù)三年繳納社保證明”或“連續(xù)一年申報個稅證明”。

信貸方面，蘭州首套房首付不低于30%；有房無貸的二套房，首付50%；有房有貸二套房，最低首付60%；非住宅，首付比例不低于70%。

西安，9月11日出臺打擊措施，宣布對參與教唆、誘導(dǎo)或協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的買賣雙方、中介結(jié)構(gòu)、工作人員都將受到嚴懲，買房者取消網(wǎng)簽合同，且他和他的家庭五年內(nèi)禁止在西安購房，其他人員根據(jù)法律法規(guī)追究相應(yīng)的責(zé)任。

兩天后，西安樓市又發(fā)布加碼政策，核心內(nèi)容是：

暫停向已擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房；無住房且能夠提供2年以上(含2年)個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，可購買1套住房；經(jīng)批準引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。

從近幾個月調(diào)控表現(xiàn)來看，中心部城市明顯搶了東部城市的風(fēng)頭，成為國家重點施政區(qū)。

凡事有果必有因，中西部城市緣何成樓市下半年調(diào)控的“主戰(zhàn)場”？

02中西部城市為何成調(diào)控主戰(zhàn)場

一個城市或地區(qū)調(diào)控被加碼，歸根結(jié)底是因為其樓市發(fā)展沒能按照政府預(yù)想的道路去走。

具體原因有兩點：

1、房價太瘋狂。

調(diào)控，是為了控制房價。遺憾的是，大半年過去了，中西部多主要城市的房價不但沒控制住，還掀起了一輪暴漲。

數(shù)據(jù)來源于房天下

從上圖數(shù)據(jù)可以看到，成都、重慶、武漢、長沙、西安、蘭州這六個中心部代表城市中，除了蘭州，其他五城二手房漲幅都比較狠。尤其是西安。

西安過去11個月，二手房漲幅高達33.7%、重慶也高達33.4%，武漢、長沙、成都分別增幅分別為20.7%、28.4%、27.3%。

暴漲，主要是因為東部城市調(diào)控力度超強，游離的熱錢瘋狂涌向中西部調(diào)控相對松懈的城市。

如今，十九大臨近，房價還未平息的城市，都必須加碼。北京、深圳、江浙等地的房價雖然得以控制，為防微杜漸，近期也在嚴查市場中的消費貸，并抬高銀行貸款利率。

2、庫存告急

前兩天，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：8月末，商品房待售面積62352萬平方米；1-8月份，商品房銷售面積98539萬平方米。

由此可以計算出，今年前8個月，平均每月商品房銷售面積是1.23億平方米；而現(xiàn)在的庫存量是6.235億平方米，消化周期是5.07個月。

5.07個月是個什么概念？根據(jù)今年住建部與國土部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》顯示：

對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；

6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

也就是說，6個月是個危險值，是市場供不應(yīng)求的信號，房價可能暴漲，合肥上一輪的暴漲，就是個例子。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示：今年前8月，東部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額增速均為個位數(shù)；中部地區(qū)這兩項指標的增速分別為16.6%和26.0%；西部地區(qū)則為18.6%和35.1%。

數(shù)據(jù)表明，今年中西部承擔(dān)了全國樓市主要的銷售量，按照這種態(tài)勢發(fā)展下去，中西部城市樓市庫存或?qū)⒙氏雀婕?，相?dāng)危險。

在這種情況下，中西部城市及時加碼調(diào)控，進一步抬高購房門檻，壓縮購房需求，為增加庫存爭取時間。

03加碼后的影響

本輪中西部調(diào)控加碼對于中西部城市以及全國城市樓市將帶來什么影響呢？或者說，告訴了我們什么？我認為至少有三點：

1、再次證明了國家調(diào)控房價的意志。

中西部調(diào)控加碼，再一次彰顯了政府對于調(diào)控房價的意志和力度。哪里沒控制住，調(diào)控之矛就指向哪里。

在中西部這一輪加碼調(diào)控后，有人認為下一步該輪到三四線城市了。因為，今年以來像揚州、泰州樓市異?；馃?。

2、在失去東部熱點城市購房資格后，中西部城市的購房資格你也沒有了。

北上廣深，外地人購房要求是需繳滿五年社保，杭州、南京、廈門、天津、青島，除了廈門需不間斷繳納3年社保外，其他都是不間斷2年。

此外，這些城市對外地人限購1套房。

中西部城市，在武漢、鄭州、成都紛紛延長社保繳至2年后，如今，西安、蘭州也跟進了。外地人在西安購房需不間斷繳納2年社保，蘭州力度更大，需要不間斷繳納3年，且只準購買1套。

現(xiàn)在看來，除了長沙只需繳納1年社保外，中西部其他重點城市均需繳納2~3年社保，也就是說，外地投資客基本上失去了在這些城市購房資格。

3、房價將得以控制。

調(diào)控加碼后，中西部城市的調(diào)控力度基本上追齊了東部熱點城市。根據(jù)3-6個月的政策作用周期預(yù)估，這些城市的房價短期內(nèi)將進入高位盤整期，甚至出現(xiàn)陰跌。

長遠來看，這些城市的房價將進入慢牛時代，因為這些城市人口仍不斷增長，且經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，購房需求仍旺。

后臺粉絲常問，這一輪調(diào)控之后會不會暴漲？

我多次強調(diào)過，這次調(diào)控和以往不同，在租賃與房地產(chǎn)稅等長效機制沒有徹底展開之前，調(diào)控政策基本上不會松綁，房價也不會暴漲。在長效機制發(fā)揮其作用之后，更不會暴漲。

買房說明書：未來15個最具潛力的城市！

本文為《中國城市房地產(chǎn)的績優(yōu)股和潛力股——城市房價驅(qū)動因素剖析（報告II）》摘要，作者平安證券宏觀團隊張明、陳曉、魏偉。

報告以35個大中城市為重點分析對象，從供給需求、金融信貸、調(diào)控政策等方面，解析驅(qū)動和影響房價的多方面因素；并通過不同城市各因素的量化和排名，判斷重點城市的房價走勢，探析目前房價仍具有上漲潛力的城市。

通過房價累計漲幅排名，以篩選出近年來房價表現(xiàn)良好的“績優(yōu)股”。選取35個城市在過去兩輪周期中，也即自2012年7月以來的房價累計漲幅進行排名。

前15位房價表現(xiàn)良好的“績優(yōu)股”城市為：深圳，廈門，廣州，上海，南京，合肥，北京，鄭州，福州，武漢，杭州，天津，石家莊，長沙，濟南。

通過對比房價累計漲幅與該城市房地產(chǎn)基本面的強弱，來篩選未來房價仍有上漲空間的“潛力股”。將過去兩輪周期中35個大中城市的房價累計漲幅排名，與各個城市房地產(chǎn)基本面排名兩者計算差值。

前15位基本面排名比較靠前，但房價漲幅相對靠后的“潛力股”城市為：烏魯木齊、成都、?？?、天津、寧波、哈爾濱、西寧、北京、上海、杭州、石家莊、蘭州、呼和浩特、大連、深圳。

驅(qū)動房價的需求因素：人口與流動

人口是影響房價需求的根本因素，我們將人口因素區(qū)分為存量人口和未來潛在的人口流入。其中，未來潛在的人口流入主要取決于當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)資源。

本地戶籍人口：本地戶籍人口擁有家庭提供的存量住房，外來常住人口是購房的剛性需求來源。常住人口/戶籍人口越大，說明外來常住人口比例越多，購房需求越大。房價的上漲幅度與該地區(qū)常住人口/戶籍人口的比例具有明顯的正相關(guān)關(guān)系。

工作人口/常住人口：常住人口中，工作人口的比例越高，代表該城市潛在的購買力越強，年輕化程度越高，住房剛性需求增長的潛力越大。房價的上漲幅度與該地區(qū)工作人口/常住人口比例具有較為明顯的正相關(guān)關(guān)系。

小學(xué)生在校人數(shù)增加：小學(xué)生在校人數(shù)增加，意味著該城市青壯年人口增加，對房地產(chǎn)或者學(xué)區(qū)房的需求增加。隨著社會對教育的越來越重視，爭奪優(yōu)質(zhì)的教育資源，會大幅度助推房價的上漲。房價的上漲幅度與該地區(qū)新增小學(xué)生在校人數(shù)增速正相關(guān)。

潛在人口流入需求：一個城市優(yōu)質(zhì)公共資源越多，該城市潛在的人口流入越多。教育和醫(yī)療是我國稀缺的優(yōu)質(zhì)公共資源。北京、上海、廣州作為優(yōu)質(zhì)公共資源最多的三個城市，能夠較好的支撐本輪房價的上漲。而深圳作為本輪房價上漲的領(lǐng)頭羊，其優(yōu)質(zhì)公共資源依然匱乏。

驅(qū)動房價的供給因素：庫存與土地

驅(qū)動房價的供給因素主要包括庫存和土地兩個方面。從理論上看，一個城市地產(chǎn)庫存越高、供地越多，說明其商品房供給越充分，房價上漲的空間越小；而當(dāng)一個城市地產(chǎn)庫存處于歷史低位，或供地面積收縮，則其房價上漲的潛力則較大。

1、房地產(chǎn)庫存的計算

狹義的庫存=商品房待售面積

廣義的庫存=商品房待售面積+（施工面積-竣工面積-期房銷售）

此外，為了消除城市規(guī)模對庫存的影響，我們還計算了相應(yīng)城市的人均庫存，等于庫存/常住人口。

2、狹義庫存與廣義庫存

理論上，庫存越低的城市，在其它條件不變的情況下，房價漲幅越高。

累計狹義和廣義庫存，與房價漲幅均沒有明顯的負相關(guān)關(guān)系，尤其是對于本輪房價漲幅較高的城市，如合肥，南京，廣州和上海。而值得一提的是，一線城市由于規(guī)模較大，庫存也都普遍較高。

3、土地供給

理論上來講，土地供給越是充分的城市，房價上漲的幅度越小。

人均土地購置面積與房價漲幅具有顯著的負相關(guān)性。35個大中城市的平均人均土地購置面積為0.4平方米，房價漲幅較高的城市，如深圳，南京，上海等城市的人均土地購置面積遠遠低于該水平。

驅(qū)動房價的金融因素：

信貸、利率與估值：驅(qū)動房價的金融因素主要包括信貸規(guī)模、利率水平及估值水平。

信貸數(shù)量：M2與住房貸款：信貸數(shù)量的指標主要包括M2與住房貸款規(guī)模。M2同比增速是房地產(chǎn)周期較好的領(lǐng)先指標。M2增速的回升表征整體流動性環(huán)境的寬松，對于具有金融資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)而言，對其價格有積極的推升作用。

從歷史數(shù)據(jù)看，M2同比增速領(lǐng)先住宅價格同比大致5個月；而從本輪房價周期看，M2增速的反彈與房價同比增速的回升幾乎是同步的。這主要是由于本輪房價上行周期帶有明顯的政策驅(qū)動影響。

個人住房貸款余額同比與房價同比的走勢也相當(dāng)一致。

利率水平：住房貸款利率：對房價周期影響最大的當(dāng)然就是個人住房貸款利率水平。

理論上說，個人住房貸款利率和金融機構(gòu)貸款利率的上升會增加個人購房和房地產(chǎn)投資的融資成本，從而抑制房地產(chǎn)價格的上漲；同理，貸款利率的下行，有助于刺激房地產(chǎn)價格的上漲。從歷史數(shù)據(jù)看，房價周期與貸款利率（滯后三個季度）周期基本呈現(xiàn)完全反向的關(guān)系。

估值水平：房價/收入比：即當(dāng)?shù)氐姆績r與人均收入之比，通常被認為從流動性的角度衡量房價背后的支撐力量。但我們認為，在對房地產(chǎn)市場形成單邊的上漲預(yù)期下，房價收入比越高的地方，代表著購房的杠桿越高，當(dāng)?shù)氐馁彿繜崆樵饺菀资艿?ldquo;貸款利率下降”，“首付貸優(yōu)惠”等政策的撩動。

房價收入比與房價漲幅具有明顯的正相關(guān)關(guān)系。房價/收入前十的城市，包括深圳，上海，北京，海口，福州，廈門，杭州，廣州，大連和天津，也是本輪房地產(chǎn)價格上漲較高的城市。這些城市的上漲部分是由于投機需求驅(qū)動，蘊含著一定的風(fēng)險。

驅(qū)動房價的政策因素：房地產(chǎn)調(diào)控

中國房地產(chǎn)周期受到調(diào)控政策的顯著影響。房價快速上漲及到達峰值的過程中，一般都伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊；在房價處于低位、經(jīng)濟下行壓力凸顯的情況下，政府則傾向于放松調(diào)控政策以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的增長。

我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策以限制需求為主，房價受政策影響較大。政策放松，房價迅速反彈；政策收緊，房價則快速回落。

近期政府著意推廣“租售同權(quán)”、“集體用地建設(shè)租賃用房”等試點，可見，政府正在著意通過長效調(diào)節(jié)機制的作用，致力于扭轉(zhuǎn)市場對于房價的預(yù)期，逐步化解房地產(chǎn)泡沫。

結(jié)論與展望：

中國城市房地產(chǎn)的績優(yōu)股和潛力股

首先，我們根據(jù)房價驅(qū)動因素的分析，測算各城市房地產(chǎn)基本面的情況。根據(jù)上述分析，我們認為常住人口/戶籍人口，工作人口/常住人口，小學(xué)生在校人數(shù)增速，優(yōu)質(zhì)公共資源數(shù)量，人均廣義庫存，人均土地購置面積，以及房價收入比可以較好的解釋不同城市本輪房地產(chǎn)價格分化。

我們將這七個因素作為評價指標，每項指標各個城市的排名如下：

我們對每一個指標下城市的排名進行打分，然后給每一個指標賦予相同權(quán)重，加總七個指標每個城市的得分進行排序如下表。這反映的是這些城市房價受到房價驅(qū)動因素基本面支撐的強弱程度。

其次，我們通過房價累計漲幅排名，以篩選出近年來房價表現(xiàn)良好的“績優(yōu)股”。具體來說，我們選取35個城市中在過去兩輪房地產(chǎn)周期中，也即自2012年7月以來的房價累計漲幅進行排名，得出結(jié)果如下表所示：

再次，我們通過對比房價累計漲幅與該城市房地產(chǎn)基本面的強弱，來篩選未來房價仍有上漲空間的“潛力股”。我們將過去兩輪周期中35個大中城市的房價累計漲幅排名，與各個城市房地產(chǎn)基本面排名兩者計算差值，試圖得到那些基本面排名比較靠前，但房價漲幅相對靠后的城市，也即房價仍有上漲潛力的城市排名。

我們篩選出近兩輪周期以來房價累計上漲幅度排名前15位的“績優(yōu)股”，以及有基本面支撐且前期房價漲幅偏低的前15位“潛力股”。

最后值得注意的是，我們上述的量化指標都是衡量的房地產(chǎn)基本面。在具體投資某一個城市房地產(chǎn)時，還要綜合當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策、市場情緒等這些非量化指標進行判斷。