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經(jīng)過去年一年高速的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)偏離了正常的發(fā)展路徑，雖然眾房企在去年均有不錯的收獲，而且從數(shù)據(jù)層面看，很多開發(fā)商實現(xiàn)了自身的飛躍，今年初更是把銷售目標定得更高了，而且有的甚至翻番。即使到了2017年上半年房企的銷售業(yè)績還是一片大好，眾所周知這得益于三四線城市井噴的發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示百強房企70%的銷售業(yè)績是三四線城市貢獻的。但是進入7月，明顯的顯現(xiàn)了疲弱的態(tài)勢。在這個行業(yè)的傳統(tǒng)淡季中，即便是龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售業(yè)績較6月份也整體出現(xiàn)下滑，其中3強房企下滑兩成，百強房企更是大跌近四成。

此外，今年以來股價表現(xiàn)強勢的內地房產(chǎn)股，在公布7月份銷售業(yè)績后，股價也普遍出現(xiàn)了下跌。隨著上半年三、四線城市庫存大幅去化，其庫存去化周期已降至低位，三、四線城市地產(chǎn)銷量高增長的持續(xù)性存疑。另更有四大信號明確顯示，很多開發(fā)商在調控影響之下依然支撐不住了，捂盤行為也堅持不了多久，降價走量已成了唯一的出路，尤其是三四線城市的開發(fā)商。

1、現(xiàn)金緊、融資難，房企生存面臨大考

7月份，房企銷售業(yè)績放緩。而銷售回款放慢的路上，是繼續(xù)放大的融資需求。在銷售業(yè)績大好的背后，我們看不到的是開發(fā)商也在為現(xiàn)金發(fā)愁，自調控開始，銀行不斷收緊銀根，今年較去年相比房地產(chǎn)的融資成本已經(jīng)上升了20%-30%，開發(fā)商不僅面臨融不到資而且還要面對銷量的下滑的雙重壓力，資金回款不到位，隨時面臨資金鏈斷裂的風險，很多中小企業(yè)日子真的不好過了。據(jù)悉已有多家房企境內融資渠道收緊之后，紛紛借道海外融資。與此同時，上半年貢獻最大的三四線部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了調控跡象，眾多專家稱，上半年在三四線獲得“意外”收獲的房企將迎來更大的考驗。房地產(chǎn)的大時代，在規(guī)模與利潤的雙命題下，每家房企都有一本難念的經(jīng)。

2、大佬齊看衰，已早作打算自調控伊始，眾開發(fā)商大佬們紛紛表達觀點均對樓市不看好了

剛剛大手筆接盤萬達文旅重資產(chǎn)的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌此前已經(jīng)表示了悲觀的看法，融創(chuàng)去年10月后沒有再拿地就是最好的佐證，而融創(chuàng)現(xiàn)在的拿地都是通過并購小房企來實現(xiàn)。地產(chǎn)大哥，常年占據(jù)國內第一寶座的萬科此前在公司內部郵件中已透露“房地產(chǎn)黃金十年已結束”，事實上萬科方面已做好準備，迎接很快到來的價格回落。在龍湖地產(chǎn)的2016年度業(yè)績發(fā)布會中，董事長吳亞軍指出，當下形勢“應該說不錯，同時也忐忑”。綠城也表示十分悲觀。幾乎占去一半甚至更高的投資性購房，怎么可能持久？大家心里都有數(shù)，有效的剛需沒那么大，很多炒房者將被擠出市場！

3、房貸利率不斷上調，購房成本升高，購房需求延后，回款雪上加霜

70城數(shù)據(jù)顯示，一二線城市已經(jīng)普遍降溫，表現(xiàn)在量和價上都有降溫。這主要是調控的作用，一是樓市已經(jīng)進入“五限時代”，而且眼下銀行對首套利率的不斷上調，導致了購房成本的不斷增加，直接影響的就是剛需的購房熱情被打擊，購房延后。很多城市的開發(fā)商還在導演著“開盤清”的火熱場面，實則是自欺欺人。一項數(shù)據(jù)顯示，43.6%的剛需推遲或取消購房，而原因是對于價格未來的預期不看好，過去大家普遍認為的是只要買房就會賺錢，但現(xiàn)在這種想法已不復存在。

4、大力發(fā)展租賃市場，直接影響開發(fā)商利潤

房子是用來住的，已經(jīng)表明了房子最終要回歸居住屬性，所以在新房和二手的調控不斷深入的同時，國家也在大舉措發(fā)展租賃市場，已解決人們的居住需求。多管齊下的背景下，不光是一個限購限貸限售的問題，包括最近出的租售同權這種政策也是配套政策，都會從根本上讓這個市場趨于理性，讓階段性的對人口凈流入比較多的城市和區(qū)域房價上升的幅度趨于理性，不再出現(xiàn)某一年房價突然上升20%、30%這樣的情況。

租售并舉、租售同權的推進，對于整個房地產(chǎn)市場，對于買房人（已買和待買）、對于開發(fā)商，必然會產(chǎn)生較大的影響。政策在向租房市場傾斜，開發(fā)商也會越來越重視，越來越多的房企踏足長租公寓市場就是證明。接下來會考慮盤活存量資產(chǎn)這門營生，但是租房市場利潤微觀是不爭的事實。

房地產(chǎn)發(fā)展至今，對樓市的調整一直也沒有停止過，但以往都是出現(xiàn)問題之后表現(xiàn)的“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”的做法，今年不同，今年是主動為之，且無論是調整的深度還是廣度上看都是歷史之最。國家明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位以后，對于市場上存在的投機炒作行為更是表現(xiàn)得“零容忍”，房地產(chǎn)回歸正常的發(fā)展路徑是大勢所趨。

很多人說炒房者并不是推動房價的最大因素，但是不可否認炒房這顆“毒瘤”是房地產(chǎn)市場的不利因素。五限時代，現(xiàn)在無論是一二線城市還是三四線城市炒房者的生存空間都已經(jīng)所剩無幾了，而炒房者在一些城市已經(jīng)被嚴重懲罰。環(huán)京的燕郊、去年升幅世界第一的合肥都已經(jīng)是炒房者的傷心地，很多炒房者不得不選擇折價拋房，否則將面臨破產(chǎn)的風險。雖然不可否認的是三四線城市炒房者眾，但是同樣被認為是炒房者的“陷阱”，因為三四線城市雖然升值了不少，但是面臨幾乎沒有發(fā)育的二手房市場，炒房者套現(xiàn)難也是非常尷尬的事實。

無產(chǎn)業(yè)、無人口支撐的三四線城市也面臨著建設過度的問題，施永青指出，當前三四線城市，跟人口比、跟未來的經(jīng)濟發(fā)展比，已經(jīng)建設過度。從資源錯配的情況來說，這個威脅長遠是會產(chǎn)生影響的。上半年開發(fā)商已經(jīng)在三四線城市賺的盆滿缽滿，但三四線根本支撐不了這么高的價格，且現(xiàn)在又建設過度，如果再這樣高歌猛進下去，勢必會迎來強調整，屆時開發(fā)商和炒房者都將迎來更大的打擊。