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從1998年以來(lái)，中國(guó)商品房市場(chǎng)逐漸發(fā)展，同時(shí)伴隨著快速城市化進(jìn)程和人口遷徙。房地產(chǎn)熱在中國(guó)已持續(xù)了20年，房地產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)張對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響日益引人注目。在過(guò)去三年，中國(guó)房地產(chǎn)則經(jīng)歷了大落之后的大起。當(dāng)下抑制房地產(chǎn)泡沫已成共識(shí)。中國(guó)房?jī)r(jià)已到了拐點(diǎn)了嗎？如何評(píng)估房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)？如何構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制？

鐘偉：歡迎兩位參與本期的“圓桌”討論。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了急風(fēng)暴雨般的20年，房?jī)r(jià)也一路飆升，兩位能否比較一下，北上廣深等一線城市核心區(qū)的房?jī)r(jià)，和紐約倫敦等世界城市相比，中外大城市的房?jī)r(jià)到底處于怎樣的狀態(tài)？中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)是否已比西方大城市更貴了呢？

張明：對(duì)于處于不同收入水平的國(guó)家而言，比較房?jī)r(jià)絕對(duì)水平的意義不大，更重要的是比較一些國(guó)際通行的研判房?jī)r(jià)高低的指標(biāo)。從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，截至2016年底，深圳的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)45年，北京、上海的房?jī)r(jià)收入比約為35年，廣州的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)25年。從這一指標(biāo)來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)是全球大城市中最高的，北京與上海的房?jī)r(jià)與香港持平，廣州的房?jī)r(jià)與倫敦與新加坡持平。從房?jī)r(jià)房租比來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)房租比超過(guò)70倍，北京、上海與廣州的房?jī)r(jià)房租比都在50倍左右。從這一指標(biāo)來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)仍是全球大城市中最高的，北京、上海與廣州的房?jī)r(jià)則與東京、香港與倫敦持平。綜上所述，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)不亞于西方大城市。

董藩：首先，我不主張將國(guó)內(nèi)北、上、廣、深等城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)和紐約倫敦等城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)進(jìn)行比較。因?yàn)椴煌瑖?guó)家的房產(chǎn)在法律規(guī)定的類別、實(shí)際的環(huán)境、價(jià)格的計(jì)算方式等方面的差別非常大，在一起比較并不合適。隨便說(shuō)三點(diǎn)：其一，中國(guó)的房產(chǎn)存在40年或70年的土地產(chǎn)權(quán)的限制，但國(guó)外基本沒(méi)有此種限制；其二，國(guó)內(nèi)和國(guó)外對(duì)房產(chǎn)的面積計(jì)算方式不同。按照建筑面積得出的面積通常比按照套內(nèi)建筑面積得出的面積多25%左右；其三，國(guó)內(nèi)、國(guó)外的房屋質(zhì)量差別非常大。國(guó)內(nèi)的很多房屋在自身的物理屬性、設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、使用的建材、功能安排、周圍配套等方面與西方差別很大，受到自身所在城市及區(qū)域的供給和需求等決定因素的影響。

假設(shè)能夠比較的話，籠統(tǒng)地看，大致情況如下：美國(guó)紐約房?jī)r(jià)較貴的區(qū)域是曼哈頓，與之類似可比的是北京的國(guó)貿(mào)與金融街。而相比之下，前者的房?jī)r(jià)還要高于后者一些。具體高多少并沒(méi)有統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，估計(jì)可能在20%-30%左右。值得注意的是，紐約曼哈頓的豪宅價(jià)格要比北京的豪宅貴很多。但像紐約這樣的城市，曼哈頓以外地區(qū)的房?jī)r(jià)與曼哈頓相比則下滑得很快。紐約曼哈頓外圍很多區(qū)域的房?jī)r(jià)可能與北京四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)差不多。英國(guó)倫敦也是如此，它與國(guó)內(nèi)城市在城市面積、人口密度、建筑容積率、建筑密度等指標(biāo)的差異較大。但倫敦的豪宅價(jià)格相比國(guó)內(nèi)北、上、深的豪宅價(jià)格仍然要高得多。

鐘偉：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的慣性幾乎已成為一種無(wú)法挑戰(zhàn)的信念，例如有開(kāi)發(fā)商聲稱，在其有生之年，看不到房?jī)r(jià)下跌。如果我們將房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)定義為絕對(duì)房?jī)r(jià)微漲甚至有所回落，那么中國(guó)房?jī)r(jià)是否已到了拐點(diǎn)？這種拐點(diǎn)是全國(guó)整體房?jī)r(jià)止?jié)q，還是不同城市出現(xiàn)加速分化？

張明：從短中期來(lái)看，分化依然是不同城市的房?jī)r(jià)大趨勢(shì)。我們可以從兩個(gè)維度來(lái)看房?jī)r(jià)的分化。一是人口流動(dòng)，目前，具有購(gòu)買力的年輕人口，依然在向一二線核心城市流動(dòng)；二是優(yōu)質(zhì)公共資源的分布，目前，優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共資源，依然集中在一二線城市，特別是一線城市。這就決定了，未來(lái)中國(guó)核心城市的房?jī)r(jià)仍有可能處于高位，而外圍城市的房?jī)r(jià)很可能會(huì)持續(xù)處于低位?？紤]到中國(guó)人均收入水平、人口老齡化、潛在增速下降等問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)，房?jī)r(jià)全面暴漲的階段已經(jīng)結(jié)束，只是未來(lái)房?jī)r(jià)如何調(diào)整仍面臨較大的不確定性而已。舉例而言，如果雄安新區(qū)若能成為分擔(dān)北京非核心功能的集中承載區(qū)，同時(shí)京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展良好的話，那么北京房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲的可能性就幾乎沒(méi)有了。

董藩：理論上，若把房地產(chǎn)作為一種投資品，其價(jià)格應(yīng)該有漲有跌。從世界房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)大國(guó)，在沒(méi)有經(jīng)歷外部特殊因素沖擊的情況下，其房?jī)r(jià)原則上應(yīng)該是長(zhǎng)期上漲的，上漲表現(xiàn)為一種規(guī)律，下跌只發(fā)生在特殊情況下。究其原因主要有五個(gè)方面：一是房?jī)r(jià)供需關(guān)系的特點(diǎn)與一般商品不同。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，供給的彈性小，需求的彈性大；二是對(duì)房地產(chǎn)的需求原則上只會(huì)擴(kuò)大而不會(huì)縮小。以住宅為例，人們對(duì)住房的面積、數(shù)量的需求原則上會(huì)不斷擴(kuò)張；三是房地產(chǎn)這種商品沒(méi)有替代品，導(dǎo)致對(duì)其需求無(wú)法轉(zhuǎn)移；四是房屋和土地連在一起。而土地作為唯一不折舊的固定資產(chǎn)，其價(jià)格在一般情況下繼續(xù)升值，且其每年上漲的幅度會(huì)高于房屋作為建筑物的折舊率，即價(jià)值貶損幅度，因此會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)整體上漲。五是貨幣發(fā)行量越來(lái)越多，最終這些多發(fā)行的貨幣主要凝結(jié)房屋和土地上，就推動(dòng)了房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。以上五個(gè)原因共同決定了房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)。特別是在一個(gè)大國(guó)，房?jī)r(jià)的運(yùn)行軌跡會(huì)更加規(guī)律而明顯，原則上下跌僅在戰(zhàn)爭(zhēng)、瘟疫、地震、大的稅制調(diào)整、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等重大、意外因素的沖擊下偶爾發(fā)生。

整體上，中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲還沒(méi)有結(jié)束，即便有些小城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)很難上漲，但從全國(guó)來(lái)看，在大量房?jī)r(jià)高、交易量大的一、二線城市的帶動(dòng)下，全國(guó)房?jī)r(jià)的平均數(shù)值仍在繼續(xù)上漲。特別是北京、上海、深圳等城市的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到頂，即便有一天其超過(guò)紐約、倫敦、東京的房?jī)r(jià)，也很正常。未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，可能會(huì)呈現(xiàn)出現(xiàn)如下兩個(gè)突出特點(diǎn)：一是此消彼長(zhǎng)。即有些城市的房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，甚至有些城市因供應(yīng)量大、人口外流等因素影響，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)回落，但與此同時(shí)，另一些城市諸如北京、上海、深圳等，房?jī)r(jià)上漲會(huì)更猛；二是顛簸性前行。即房?jī)r(jià)漲漲跌跌或漲漲停停，但總體呈上漲態(tài)勢(shì)。

整體上，未來(lái)10-20年內(nèi)，如果中國(guó)社會(huì)發(fā)展的道路不發(fā)生大的變化，預(yù)計(jì)一、二線城市的房?jī)r(jià)仍將上漲，而部分小城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)或呈現(xiàn)平穩(wěn)甚至下跌的局面。從全國(guó)的格局來(lái)看，東、中、西部的房?jī)r(jià)落差會(huì)繼續(xù)拉大，小城鎮(zhèn)與大都市的單個(gè)樓盤的價(jià)格甚至?xí)a(chǎn)生上百倍的價(jià)差。

鐘偉：人們喜歡用日本的泡沫經(jīng)濟(jì)和美國(guó)的次貸危機(jī)來(lái)形容房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，日本房?jī)r(jià)的絕對(duì)下行和地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)已是老生常談，美國(guó)當(dāng)下的房?jī)r(jià)則略高于次貸危機(jī)之前。經(jīng)歷了20多年發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)金融，覆蓋了土地收儲(chǔ)、開(kāi)發(fā)、個(gè)人公積金和按揭、消費(fèi)金融以及二手房相關(guān)金融產(chǎn)品等廣泛領(lǐng)域，兩位如何評(píng)估中國(guó)房地產(chǎn)金融的總體風(fēng)險(xiǎn)？

張明：要準(zhǔn)確評(píng)估中國(guó)房地產(chǎn)金融的總體風(fēng)險(xiǎn)，是非常困難的一件事情。中國(guó)是一個(gè)地區(qū)差距巨大、居民部門貧富差距較大、政府掌控資源能力較強(qiáng)、資本賬戶尚未全面開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式仍在轉(zhuǎn)型的發(fā)展中國(guó)家，一方面，要評(píng)估總體上是否存在房地產(chǎn)泡沫、甚至一線城市是否存在房地產(chǎn)泡沫，依然存在廣泛爭(zhēng)議；另一方面，即使認(rèn)為一線城市存在房地產(chǎn)泡沫（筆者也是這種觀點(diǎn)），但泡沫究竟會(huì)在什么時(shí)候破滅，也是非常難預(yù)測(cè)的事情。更重要的是，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與商業(yè)銀行體系完全捆綁到一起。根據(jù)我的初略估算，中國(guó)商業(yè)銀行貸款的一半以上，都與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在直接或間接的關(guān)聯(lián)。這就意味著，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌可能引爆中國(guó)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這將是中國(guó)政府會(huì)竭盡全力避免的。我傾向于認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫破滅未必會(huì)成為中國(guó)金融危機(jī)的起因，而可能是中國(guó)其他危機(jī)爆發(fā)的結(jié)果。

董藩：這么多年，中國(guó)的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的下跌。而日本、美國(guó)等國(guó)歷史上的房?jī)r(jià)大幅下跌有自身的歷史條件。首先以日本為例。在簽訂廣場(chǎng)協(xié)議后，日元大幅升值，大量的外來(lái)資金流入日本市場(chǎng)，主要是進(jìn)入流動(dòng)性比較好的日本股市及房地產(chǎn)市場(chǎng)。此后，日本政府出臺(tái)了固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅，改變了土地租約的時(shí)間，導(dǎo)致外資撤出，引發(fā)了房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌。而日本較為罕見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)和人口均輕微萎縮的經(jīng)濟(jì)體，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求不增反減。再比如美國(guó)。美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生和“兩房”的聯(lián)邦政府信用擔(dān)保、零首付、經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)有關(guān)。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在明顯的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。原因是國(guó)內(nèi)的首付比例非常高。雖然國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)很高，但實(shí)際上的杠桿率并不高。這與與西方國(guó)家差別很大。二是不應(yīng)簡(jiǎn)單地因?yàn)閲?guó)內(nèi)購(gòu)房者還貸壓力大可能很大，就推斷房?jī)r(jià)形成了泡沫。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)非常穩(wěn)定。房地產(chǎn)按揭貸款的違約率非常低，各家銀行平均僅為1%左右，從安全性上考慮，質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他金融資產(chǎn)。中國(guó)人平均還貸年限在6-7年左右，還貸速度之快，在西方來(lái)講非常少見(jiàn)。整體上，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致穩(wěn)定，整個(gè)金融業(yè)的利潤(rùn)，在很大程度上是由對(duì)開(kāi)發(fā)公司、對(duì)按揭貸款購(gòu)房者發(fā)放貸款所創(chuàng)造出來(lái)的。

鐘偉：2014年初中國(guó)房地產(chǎn)投資和銷售進(jìn)入“斷崖式下跌”，2015年3季度到2016年1季度，樓市調(diào)控持續(xù)放松。今年以來(lái)，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)回歸居住屬性，抑制地產(chǎn)泡沫的舉措不斷。各種行政措施和預(yù)期調(diào)控措施不斷出臺(tái)，在兩位看來(lái)，應(yīng)如何構(gòu)建中國(guó)樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制？

張明：第一，各地政府應(yīng)該增加居住用地的供給，只有增加供給，才能最終抑制房?jī)r(jià)上升。但要讓地方政府做到這一點(diǎn)，首先必須加快財(cái)稅體制改革，讓地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)更加匹配，降低地方政府對(duì)土地出讓金的依賴程度；第二，應(yīng)該盡快推出房產(chǎn)稅，但推出房產(chǎn)稅的前提，是中國(guó)政府降低對(duì)居民部門征收的其他稅費(fèi)，中國(guó)居民部門的實(shí)際稅負(fù)，從國(guó)際范圍內(nèi)來(lái)看已經(jīng)非常高了；第三，應(yīng)該向民間資本真正開(kāi)放教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等服務(wù)業(yè)。只有讓優(yōu)質(zhì)公共資源的分布更加廣泛，才能降低通過(guò)買房來(lái)獲取稀缺性公共資源的激勵(lì)。

董藩：建立中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制是社會(huì)各界關(guān)心的問(wèn)題。建立長(zhǎng)效機(jī)制其實(shí)是與整個(gè)社會(huì)的政治、經(jīng)濟(jì)體制的變革相聯(lián)系的，并需要一定的條件。例如，減少政府的行政干預(yù)，法律賦予買房者、開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)主體的權(quán)利能夠得到保護(hù)等。做不到這些，長(zhǎng)效機(jī)制的建立就很難。

鐘偉：隨著中國(guó)從儲(chǔ)蓄大國(guó)走向資產(chǎn)大國(guó)，中國(guó)社會(huì)各階層有各自的焦慮，年輕群體在憂慮是否應(yīng)當(dāng)出手買房，他們既擔(dān)心未來(lái)更買不起房，又擔(dān)心現(xiàn)在買房被套在高位；高收入群體已逐漸了解炒房無(wú)望，又不知道如何優(yōu)化其手中儲(chǔ)蓄。兩位對(duì)中國(guó)年輕人和富裕人群的樓市操作有何建議？

張明：對(duì)年輕人而言，如果是首套自住房，我覺(jué)得如果具備能力的話，還是應(yīng)該購(gòu)買，但應(yīng)該避免高杠桿買房。此外，應(yīng)該小心利率上升導(dǎo)致的月供壓力上升的風(fēng)險(xiǎn)，最好將月供控制在月收入的一半以內(nèi)。為了降低杠桿，不妨先買小戶型或者較遠(yuǎn)地帶的住房，以后隨著收入上升再進(jìn)行改善。對(duì)于富裕人群而言，通過(guò)房地產(chǎn)投資來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的最好十年，已經(jīng)過(guò)去了。未來(lái)的房地產(chǎn)投資，或許應(yīng)該集中在核心城市的核心地帶，也可以考慮全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)投資。但總體而言，在增量資產(chǎn)配置方面，應(yīng)該逐漸降低房產(chǎn)的配置比重，增加股權(quán)或其他大類資產(chǎn)的配置比重。

董藩：無(wú)論是收入較低、缺乏積累的年輕人還是高收入群體，我都希望他們能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)上更加積極、主動(dòng)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲并沒(méi)有結(jié)束，眼下的所謂“穩(wěn)定”主要是政策的嚴(yán)厲壓制導(dǎo)致的。即使在美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、加拿大等歷史悠久的資本主義市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)仍然在上漲，而中國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)過(guò)程更沒(méi)有結(jié)束，不要把壓制狀態(tài)下的市場(chǎng)當(dāng)做正常的市場(chǎng)去評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)事實(shí)上是一種財(cái)富分配機(jī)制，它能夠使窮人變成富人，使富人變得更富。在這種財(cái)富調(diào)整的過(guò)程中，對(duì)于不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人來(lái)說(shuō)是不利的。近些年來(lái)，購(gòu)買房產(chǎn)被證明是對(duì)抗通貨膨脹的最有效方式。在當(dāng)前的背景下，無(wú)論是哪一類人群，都應(yīng)把自己手中的儲(chǔ)蓄盡可能地轉(zhuǎn)化為價(jià)格繼續(xù)增長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，使其保值增值。

鐘偉：張明教授對(duì)未來(lái)中國(guó)樓市的判斷相對(duì)謹(jǐn)慎，認(rèn)為房?jī)r(jià)快速上升期總體上可能已過(guò)去，分化屬于必然，同時(shí)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注，人們購(gòu)置房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)量力而行，留有余地。而董藩教授一如既往地持有樂(lè)觀精神，認(rèn)為只要中國(guó)的發(fā)展思路沒(méi)有大調(diào)整，不“打殘”這個(gè)市場(chǎng)，國(guó)情決定了房地產(chǎn)在中國(guó)仍有廣闊發(fā)展前途，同時(shí)，樓市的財(cái)富效應(yīng)仍然存在。謝謝兩位的參與。房地產(chǎn)一度在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型中發(fā)揮了重要作用，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁入新常態(tài)之后，房地產(chǎn)必將面臨嬗變。