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房地產(chǎn)，已經(jīng)成為中國當(dāng)下最硬的硬通貨。

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中國房奴手中的房子，正在變成為一種不是房子的東西。是什么東西呢？房子已經(jīng)是用于交換的貨幣，你手中占有的房產(chǎn)越多，房產(chǎn)價值越高，你實際擁有的貨幣購買力就越強。房地產(chǎn)，已經(jīng)成為中國當(dāng)下最硬的硬通貨。

中國的貨幣大量涌向房地產(chǎn)已是眾所周知的事情。從2000年到2016年，中國人民幣M2發(fā)行量從13萬億多暴增到155萬億。2016年廣義貨幣M2比上年末增長11.3%，今年的預(yù)期增速也并不會大幅減緩。一般的看法認(rèn)為，過量的貨幣流入了房地產(chǎn)行業(yè)，罪魁禍?zhǔn)?，是銀行的貨幣超發(fā)，加上2001年以來國際熱錢持續(xù)流入中國房地產(chǎn)業(yè)，吹大了泡沫。假如沒有超發(fā)貨幣和熱錢流入，就不會有今天的房地產(chǎn)泡沫。但事實真的只能從這個角度理解嗎？

凡是流行見解，都有理由懷疑。房產(chǎn)價格泡沫亦在此例。如果我們從貨幣供給內(nèi)生理論來看中國房地產(chǎn)業(yè)，會有不同的觀察。簡言之，貨幣內(nèi)生理論認(rèn)為，能夠充當(dāng)貨幣發(fā)行者的機構(gòu)其實不只是銀行，非金融機構(gòu)有時也能間接發(fā)行貨幣。

經(jīng)濟學(xué)家托賓曾指出，如果一些原本非金融屬性的機構(gòu)吸納了過多貨幣，它實際上就成為了一種隱性的貨幣發(fā)行機構(gòu)。這是因為金融資產(chǎn)之間具有替代性，當(dāng)一種金融資產(chǎn)吸納了過多的貨幣量并且價值穩(wěn)定的時候，它其實就在市場中充當(dāng)了另一種更堅挺的貨幣。

我們不妨把貨幣流向房產(chǎn)的視角倒過來看，就是房產(chǎn)本身是一個個深不見底的無底洞，以至于我們無論用多少本國和外國貨幣去填都填不滿。照這個觀點來看，中國的房產(chǎn)，一方面是吸金的黑洞，同時因為其具有的高價值，所以成為了現(xiàn)在最為堅挺的硬通貨。

房產(chǎn)成為貨幣的現(xiàn)實，對于購房者和有房者來說意味著什么呢？這也就意味著，持有不同價格房產(chǎn)的人，就像是持有不同成色貨幣的人。我們稱之為“劣幣”和“良幣”。

良幣持有者會擁有較大的購買力和金融杠桿能力，其財富的基本面將會更好，反之，持有劣幣的人則無論在購買能力、財政狀況甚至社會階層方面都要遜于良幣持有者。一線城市的原駐居民，無疑天然的持有“良幣”。

近期，匯豐銀行發(fā)布的一份報告顯示，中國的80、90后七成都有房，但是這個報告很遭到人們的質(zhì)疑。有些人認(rèn)為，這個持有率似乎過高，與真實情況不符。其實，看看報告統(tǒng)計方法就知道，為何會出現(xiàn)這種情況。

報告中的中國受訪者中85%來自城市，14%來自郊區(qū)，只有1%來自農(nóng)村。顯然，城市原居民占了很大比例。數(shù)據(jù)實際上就是告訴我們，大城市的原居民大部分都有房子了，從郊區(qū)和農(nóng)村新來到城市的移民，要想在大城市扎根，一個必要條件就是要從城市有房者的手中買下一套昂貴的二手房。

至于一線城市原本的有房者，他們對于不動產(chǎn)的需求一般不會是拋售和甩賣，賣出手中房產(chǎn)的情況多為“換房需求”，例如換到一個孩子上學(xué)較方便的學(xué)區(qū)房、或者距離工作單位較近的住房、或者是干脆純投資。但無論目的如何，這些在外地人眼中“很有錢”的一線城市有房者也不大可能直接支付現(xiàn)金購房，他們不得不先賣掉自己原有的一處房產(chǎn)，支付大部分購房款以后，再用少量現(xiàn)金補差價。在這樣的交易中，現(xiàn)金只是一種“輔助貨幣”，交易的大部分份額，是由主幣——房地產(chǎn)本身完成支付的。

因為房地產(chǎn)這種貨幣聚集了大量“現(xiàn)金”，在進行房屋等大宗資產(chǎn)買賣的時候，房產(chǎn)是一種貨幣，這個貨幣的面值寫在了中介機構(gòu)對房產(chǎn)的估價上。而在企業(yè)的抵押資產(chǎn)中，比現(xiàn)金和機器設(shè)備等更好用的便是房地產(chǎn)，房產(chǎn)的實際價值，更是遠遠高于企業(yè)所謂的知識產(chǎn)權(quán)。

從資產(chǎn)角度來看，中國的絕大部分企業(yè)其實都是房企，因其資產(chǎn)最值錢的部分都是房地產(chǎn)。我們熟悉一句話叫做，房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟，實際上，當(dāng)某種資產(chǎn)對我們形成“綁架”，其實也就是意味著這種資產(chǎn)是一種最具有市場普遍性的硬通貨，成為了流通中的“錢”。

因此，對于大部分普通人而言，工資收入恐怕是永遠追不上房價，那么你手中持有的房產(chǎn)，那才是你真正財富的價值，房地產(chǎn)的面值，遠遠比貨幣面值值錢得多。

從貨幣內(nèi)生的角度看，事實就是如此。房地產(chǎn)在未來將成為有房者之間的游戲。我們談房價的時候，通常會說一套一線城市的房產(chǎn)（例如北京），等價于大約三套相同面積的二線城市房產(chǎn)（例如天津）。當(dāng)我們這樣描述的時候，其實已經(jīng)把房產(chǎn)作為了一種價格標(biāo)簽來使用。

從這個角度講，持有房地產(chǎn)貨幣是讓你能參與到這場房地產(chǎn)“硬通貨交易”的憑證和門檻。一般人要持有上千萬的流動現(xiàn)金是不太容易的事，但一個人擁有幾十萬的現(xiàn)金和百萬房產(chǎn)的可能性會比較大，他利用這兩樣資產(chǎn)撬動金融杠桿，換來一套上千萬的房地產(chǎn)的所有權(quán)也是可能的——前提是他要能通過銀行的風(fēng)險評估。

因此，房產(chǎn)的擊鼓傳花游戲，說穿了就是用劣幣換良幣的游戲。但是，這場游戲最后的結(jié)果是極度不公平的。對于之前沒有持有房產(chǎn)的人來說，如果不能找到能賺取大量現(xiàn)金流的方法，那么他幾乎是從一開始就被排除在這場游戲之外，連參加都沒資格。這會造成無房者越來越貧窮的現(xiàn)實，將來會形成一個基數(shù)龐大的無房社會底層。

與此同時，中國不同地域的房價差距將因此更大。在經(jīng)濟發(fā)展較好的城市，隨著人們收入的提高，用手中的房換房的意愿會更高。根據(jù)某大學(xué)去年關(guān)于京津冀地區(qū)的一份統(tǒng)計，當(dāng)月收入達到1.5萬到2萬元時，54%的人會選擇繼續(xù)購房，超過70%的人是為了改善型需求。當(dāng)月入超過4萬時，仍然有45%的人選擇繼續(xù)購房，并且對于住房的面積和品質(zhì)要求會更高。

一線城市里即使是最差房產(chǎn)的持有者把房賣掉時，也能找到接盤者，接盤者就是外來人口，他們剛剛進入一線城市，賣掉了老家的“劣幣”房產(chǎn)，湊夠現(xiàn)金，交夠了社保，來到一線城市買下第一座房產(chǎn)。這種接盤者數(shù)量龐大，因為中國未來還將有數(shù)以千萬的人口渴望進入一線、二線城市安居生活。

但相反，在三線城市和各種小城市，房地產(chǎn)將成為真正的“劣幣”，因為這些房子的擁有者很難再找到接盤的買家，再往下面說實話也沒人了，人都往大城市扎堆呢。在這些地方，會出現(xiàn)真正的“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象，房產(chǎn)市場越來越差。這時，我們會發(fā)現(xiàn)，人們買房只是為了囤積換取“良幣”的資本，支撐房產(chǎn)這種貨幣的最下層的基礎(chǔ)，原來是如此的脆弱。

毫不夸張的說，在這場以房換房的游戲中，你持有多少劣幣或良幣，決定著你家族未來的財富和地位。