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2016年，中國樓市走過了驚心動魄的一年。2016年中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。“長效機制”成為2017年房地產市場發(fā)展的重要目標和落腳點。

中央經濟工作會議對房地產長效機制的要求，也得到了相關部委的響應。國家發(fā)展改革委主任徐紹史在此前的國新辦發(fā)布會上表示，正在制定房地產業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制，包括法律法規(guī)規(guī)定和財政金融政策。

長效機制展開圖

然而“長效機制”如何建立？多位專家都給出了自己的“藥方”。專家普遍認為，建立房地產市場長效機制牽一發(fā)而動全身，涉及土地財政、體制改革、房產稅等諸多方面，要突破許多困難，協(xié)調各方的利益，并非只是在房地產市場打轉，而是要進行全方位的改革。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受中國經濟網記者采訪時表示，房地產長效機制指由房地產基本制度所形成的，個體與整體目標一致的，從而能確保市場穩(wěn)健和住有所居的，市場相關各方相互關系與作用機理。它是由多個機制組成的機制大系統(tǒng)，主要有兩方面：第一，市場機制，具體包括市場主體間的競爭、價格、供求、風險等機制，以及市場主體內在的激勵與約束機制。第二，政府機制，包括政府對市場經濟的、行政的和法律的調節(jié)、調控、監(jiān)管、保護、干預等機制，以及政府內部的運行、激勵和約束機制。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，從中央經濟工作會議來看，下一步應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產稅收制度、房地產市場規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設，以長效機制引導市場穩(wěn)預期。

近10年多來，我國經濟逐步走上了過度依賴房地產發(fā)展的增長模式，扭曲了住房供需關系，房屋逐步演變成投資品和奢侈消費品。國務院研究室司長唐元對中國經濟網記者表示，分析房價亂漲價的原因，最為核心的是商品房隨意定價機制，也就是房產定價脫離房產實際價值，導致房地產行業(yè)具有了暴利機制。解決房地產行業(yè)的問題，必須采取標本兼治的思路，從根本原因上入手，采取有針對性的措施。

唐元建議，從遏制房地產行業(yè)暴利為切入點，完善房價調控措施，對新建商品房實施最高限價政策。具體思路是：將房地產定位為滿足群眾基本需求的民生商品，限制投機炒作，加大政府對商品房價的管制力度，對新建商品房在科學評估基礎上，按照成本加合理利潤（比如20%以內）原則核定和執(zhí)行最高限價政策，糾正定價機制過度市場化問題。

讓住房回歸居住屬性，基礎性制度改革無疑成為關鍵。深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉認為，基于樓市與地方政府行為和財政金融關系之復雜、利益關系之深遠，應當要把革新土地財政作為建立房地產長效機制的“牛鼻子”。首先，以地均產值和就業(yè)人口為剛性指標，建立存量工業(yè)用地騰退紅線。其次，應當建立“先租后買、產權共有、以租抵供”的新房供應機制，新房（特別是新區(qū)）以成本或折扣計價反算租金水平，讓新市民低成本入住。另外，土地出讓凈收入（輔以財政補貼和轉移支付）可全部用來建設醫(yī)院、學校等公共服務設施，以降低城市化成本。

一線城市樓房示意圖

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍認為，建立房地產市場長效機制茲事體大，涉及到地方政府土地財政、土地改革、中央和地方財權事權劃分等事關改革全局的內容，特別是房產稅立法作為房地產長效機制的核心內容之一，一旦立法完成并執(zhí)行，將對房地產市場預期造成較大影響。由此看來，房地產市場長效機制不可能畢其功于一役，決策層短期內將穩(wěn)住房價上漲勢頭，以“時間換空間”，即以居民收入增長逐漸消化房價泡沫，漸次推進上述相關改革和立法，最終建立房地產基礎性制度和長效機制。

“房地產長效機制缺乏清晰的框架和路線、時間表。”倪鵬飛表示，房產稅和個人住房信息系統(tǒng)進展緩慢，影響長效機制的整體建設進程和調控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購代建等方式進行保障房供給的實施細節(jié)方面還有待于完善。

房地產長效機制的構建上，倪鵬飛建議，開征房產稅和實施炒房重稅制度，建立支持“住”和抑制“炒”的稅收調節(jié)機制；改革并建立公共財政新體制，形成中央對地方公共服務、基礎設施的財政投入與人口流動正掛鉤，與城市行政級別及財政收入倒掛鉤的機制；健全政府市場管理和內部管理行政制度，構建政府的運行機制、激勵機制和約束機制；加快出臺“住房法”、“住房租賃法”和“房產稅法”，構建支持“住”強保護和抑制“炒”硬約束的法律機制。

“什么時機出臺、分幾年落實推進都需要思考。”國務院參事夏斌強調，要預防政策變成口號。房地產長效機制有了初步頂層設計之后，再配合具體措施出臺，才有希望以逐步糾錯的方式來扭轉長期以來形成的以資產市場為主的房市波動局面。