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今年，市民李先生在棲霞區(qū)一樓盤購買了一套商品房，根據(jù)當(dāng)時政策，首付比例為35%，李先生已向樓盤支付了79.70萬元的首付款。

但是，10月5日南京市政府辦公廳下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的通知，按照新的政策，李先生要付的首付款比例由35%上調(diào)至50%，李先生還需要增加34.46萬的首付款。

李先生無法承受這么多的首付，想取消購房，退還首付，在與開發(fā)商溝通無果后，李先生向市長信箱提出退還房款的請求，轉(zhuǎn)到棲霞市場監(jiān)管局處理。經(jīng)過對雙方的溝通協(xié)調(diào)，李先生已經(jīng)順利退房并且拿到了購房首付款。

棲霞市場監(jiān)管局表示，今年以來，為了調(diào)控市場，樓市新政出臺比較密集。消費者購房受到明顯影響的主要存在兩種情況。一種情況是限購。在政策出臺前購房者是有購房資格的，但因為政策出臺，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構(gòu)成了對房屋買賣雙方的不可抗力。

《合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”所以因限購導(dǎo)致無法履行合同的當(dāng)事人，可以向?qū)Ψ街鲝埥獬贤?，并且不承?dān)違約責(zé)任。

還有一種情況就是限貸，就像李先生遇到的一樣，政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進(jìn)行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更。所謂情勢變更是合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規(guī)定，即“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”購房者因為首付條件的提高，無法履行合同的，屬于“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行”，可根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任。