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樓市步入下半場，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政頻頻出臺。先是中央政治局會議定調(diào)抑制資產(chǎn)泡沫，接著證監(jiān)會指出“企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款”。

8月3日，國家發(fā)展和改革委員會在《更好發(fā)揮投資對經(jīng)濟增長的關(guān)鍵作用》一文中指出，針對當前樓市，國家將進一步加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，加大去庫存力度，并防范一二線城市土地價格快速上漲。

國家發(fā)改委在文中指出，因城施策加大調(diào)控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取發(fā)放購房補貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進居民購房。鼓勵品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產(chǎn)項目，通過品牌注入、提高住房品質(zhì)的方式消化庫存。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國房地產(chǎn)報記者指出，國家發(fā)改委此次表態(tài)，更多的是從投資角度出發(fā)，通過去庫存和去產(chǎn)能，能夠鼓勵各地房企積極回籠資金和加速新一輪投資。

交通銀行總行高級分析師夏丹在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時則表示，國家發(fā)改委給出的是方向性指引，并沒有實際性舉措，后續(xù)還要看各部委、各地方具體政策。但各部委層面能用到的政策已經(jīng)比較多了，再出臺一些程度更深的政策空間比較小。后續(xù)各地方出臺一些有爭論性的政策可能性大。

一線城市防范土地價格快速上漲

中指數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12009元/平方米。百城房價環(huán)比上漲1.63%，漲幅較上月擴大0.31個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，66個城市環(huán)比上漲，30個城市環(huán)比下跌，4個城市持平。同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲12.39%，漲幅較上月擴大1.21個百分點。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為22945元/平方米，環(huán)比上漲2.2%，漲幅較上月擴大0.68個百分點；同比上漲17.19%，漲幅較上月擴大1.21個百分點。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，這表明，進入下半年以來，熱點城市的房價仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現(xiàn)降溫的跡象。尤其是去年下半年至今，隨著大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復蘇和好轉(zhuǎn)，北上廣深一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面，甚至土地市場也是“地王”頻現(xiàn)。

根據(jù)易居研究院最新庫存數(shù)據(jù)，截至6月底，有20個城市存銷比小于或等于8個月，包括合肥、南京、惠州、燕郊、蘇州、昆山、鄭州、杭州、珠海、南昌、東莞、固安、濟南、上海、廈門、佛山、大廠、南通、武漢和香河。其中，蘇州庫存僅為5個月，燕郊、惠州的庫存周期分別為4個月和3個月，而南京與合肥的庫存消化周期僅為2個月左右。昆山、蘇州、大廠、南京6月底新建商品房庫存面積同比分別下調(diào)41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥庫存面積同比下調(diào)更是高達66.5%。

“此類城市存銷比偏小，已面臨庫存荒的問題。下半年補庫存動力強勁，進而將體現(xiàn)出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出。

國家發(fā)改委表態(tài)稱，一二線等住房供應(yīng)緊張的城市要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。這無疑是從土地供應(yīng)側(cè)入手，通過調(diào)整地價進而調(diào)整房價。

“考慮到抑制地價和房價的政策目標，下半年如何設(shè)計出一套更有效率的土地出讓制度，以及如何加大土地供應(yīng)規(guī)模，成為地方相關(guān)政府需要考慮的內(nèi)容。”嚴躍進建議道。

發(fā)放補貼去庫存

鼓勵房企入場

上海易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，在大多數(shù)城市庫存下調(diào)的同時，26個城市的庫存規(guī)模則不降反升。其中，濟南新建商品房庫存規(guī)模同比上漲34.6%，大連同比上漲35.1%，荊門同比上漲35.6%，蚌埠、三亞同比分別上漲37%和37.5%，海口、淮南同比分別上漲40%和48.9%，太原同比上漲56.2%，濟寧同比上漲67%，茂名庫存同比漲幅更是高達69.2%。

截至6月末，沈陽、晉江等8個城市去化周期仍高達20個月以上，其中，丹東、唐山去化周期高達30個月。“在經(jīng)歷一段較長時間的去化下，房地產(chǎn)庫存已得到不同程度的釋放。但對于庫存壓力較大的三四線城市來說，積極去庫存依然是其未來的主要任務(wù)。”嚴躍進指出。

如何化解高庫存難題？國家發(fā)改委提出，將進一步促進房地產(chǎn)投資健康發(fā)展，因城施策加大調(diào)控力度。對于高庫存城市，鼓勵進一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進居民購房。同時，鼓勵品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產(chǎn)項目，通過品牌注入、提高住房品質(zhì)的方式消化庫存；完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施，提高住房吸引力。

房企間的并購重組并非僅在品牌大房企和中小房企之間進行，央企間、國企間、民企間、國企與民企間整合成為一種客觀趨勢?？藸柸鹧芯恐行臄?shù)據(jù)表明，今年上半年，前100名房企的金額、面積排名門檻雙雙大幅提升，其中，金額門檻同比增幅均在60%以上。重組、并收購已大大提升了市場集中度。僅2015年前三季度并購案就達176宗，涉及金額1600億元。

地方政府也在想方設(shè)法加大去庫存力度。今年上半年，已有山西、內(nèi)蒙古、廣西、海南、云南、江西、福建、遼寧、廣東等50多個省區(qū)市出臺去庫存新政。

對于下半年金融貨幣政策如何走向，國家發(fā)改委在文中并未明確提及，但指出，堅定不移降低各種企業(yè)成本。擇機進一步實施降息、降準政策，加快民營銀行審批節(jié)奏。鼓勵商業(yè)銀行創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和擔保方式。大力發(fā)展多層次資本市場。由此可以預(yù)計，在去庫存大方針指引下，貨幣政策不會出現(xiàn)明顯收緊。

商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢最嚴峻

相比住宅，目前商業(yè)地產(chǎn)面臨更為嚴峻的去庫存問題。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，6月末，全國十大城市商業(yè)市場累計存量刷歷史新高，已達5267.75萬平方米，同比上漲幅度達10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業(yè)存量創(chuàng)新高，成都、天津、南京存銷比（即去化周期）分別高達141個月、96個月、83個月；北上廣深4個一線城市的存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)存銷比多在50個月以上，一些城市商業(yè)地產(chǎn)存銷比甚至達100個月以上。

對此，國家發(fā)改委在政策建議中提出，根據(jù)市場狀況，適時調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房土地供應(yīng)比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設(shè)施面積。這也是對過去幾年商業(yè)地產(chǎn)大干快上，各種規(guī)劃不合理的一個糾偏。

為消化現(xiàn)有庫存，地方政府也在出招。如四川、福建、昆明等省市細化“商改住”政策，即在滿足一定條件下，允許商業(yè)用地調(diào)整成為住宅用地；已建在建的商業(yè)用房在一定前提下，可改變建筑使用功能，用于教育培訓、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。

8月1日，沈陽市政府相關(guān)會議研究通過《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見（試行）》，其中，重點解決商業(yè)地產(chǎn)去庫存問題，加大對大中專畢業(yè)生購房的支持力度，為沈陽振興發(fā)展留住更多人才。

具體包括：新建商業(yè)地產(chǎn)達到一定面積可以落戶，可以當學區(qū)住房；商住或酒店式公寓也可調(diào)整為自住公寓，在孩子入學的問題上享受住宅同等政策。大中專畢業(yè)未滿8年，買房子可以用父母公積金付首付。

有分析指出，沈陽這一政策借鑒了寧波等地做法，將加快商業(yè)地產(chǎn)去庫存，同時有助于鼓舞市場信心。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，沈陽全市商品房備案面積816.1萬平方米，同比增長16.7%，其中商品住房備案面積695.1萬平方米，同比增長13.9%。截至6月末，沈陽新建商品房去庫存周期達20個月。

商業(yè)地產(chǎn)也存在并購重組商機。第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄表示，并購是否可行，要看企業(yè)在經(jīng)營商業(yè)這一塊是否有優(yōu)勢，一些房企試水商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之后覺得盈利能力只是一般的話，或許還是會集中做原有資源強的領(lǐng)域。對于一些有經(jīng)營商業(yè)優(yōu)勢的企業(yè)可能是很好的機會，市場整體沒有錢賺并不代表所有人都沒有錢賺。